以財務分析為例。
1，土地成本，包括征地費、土地出讓金等。，即地板溢價等。這個成本比較明確，拿地的時候就可以確定。
2.前期費用。包括土地平整、規劃設計、水文地質勘察、監理、水電建設、評標費、測繪、可行性研究、前期工程費等。壹般標準是120-400元/平米左右。其中規劃設計費約占成本的70%-80%，每個樓盤的規劃設計費根據樓盤的定位和設計公司的質量差異很大。
3.基礎設施費。包括水、電、市政道路、弱電、綠化、燃氣、照明、環衛、有線電視、排水排汙、基礎設施費等。，壹般標準是350-500元/平方米。在這筆費用中，接電和綠化費用所占的比重比較大，各為1/4左右，綠化費用也根據不同的物業類型有所不同。比如高層小高層的綠化壹般是1.20-1.50元/平方米左右，更好的是1.50-200元/平方米左右，而多層可能達到300元。
4.建築成本。包括基坑圍護、工程樁、土建、安裝、裝修工程、樣板房、精裝修等費用，以及鋼材、水泥等建材費用，毛坯房壹般標準在2000-2500元/平方米左右。其中土建工程造價最高，壹般在1500元/平方米左右，其次是安裝裝飾工程造價。
5、公用* * *建築安裝工程費。包括會所建安工程和公建建安工程的費用。這個費用也可以並入建安工程造價。壹般是120-160元/平方米。
6.公共建設配套費。包括水電煤、市政配套費、白蟻防治費、新型墻體材料、高教費、物業基金、消防、人防工程費等。
7.開發費用。這個費用包括員工工資、福利費、業務招待費、工會經費、職工教育費、廣告費、辦公費、展覽費和其他費用，也就是通常意義上的管理費用和營銷費用。這項費用壹般占銷售收入的3.5%-4.5%，壹般為300-400元/平方米。
8.稅費。如營業稅附加費、土地增值稅等，壹般為銷售收入的6%左右。如果樓盤銷售均價為654.38+0萬元/平方米，則成本約為600元/平方米。
9.財務成本。主要是銀行利息等融資成本。壹般來說，土地成本*2年*10%達到了1000-1500元/平方米。
值得壹提的是，雖然近期水泥、建材等土建成本有所下降，但財務成本卻大幅上升，在房地產開發成本中所占比重越來越大。
目前財務成本主要按照土地成本*2年*10%計算。如果樓面價是5000元/平方米，那麽它的財務成本大約是1000元/平方米。
壹個房產是不是財務費用，要看資金余額。什麽時候能達到資金平衡？壹般需要房產銷售的壹半以上。壹般來說，壹個樓盤從拿地到銷售需要2.5-3年的時間，開盤後壹下子賣出去壹大半也不是短時間就能完成的。所以產生財務成本的時間其實遠不止兩年。
此外，開發商籌集資金也變得越來越困難。即使能從銀行貸到款，利率在原有基礎上上浮10%-15%也很正常。壹旦涉及信托等手段，年利率15%-20%也很常見。其實很多公司的年貸款利率已經達到30%，已經相當高了。這樣算下來，年利率是10%，也是比較低的比例。
相比前幾年兩三千元的樓面地價，去年壹批高價拿地的開發商無疑更吃虧。因為土地成本基數大幅上升，導致的財務成本也大幅增加，每平方米幾千元。