自7月10融創中國與萬達商業簽署初步收購框架協議以來，關於萬達商業債務的話題不斷發酵。甚至有些新媒體人為了吸引人的眼球，還放出了萬達2015的消息，說萬達還有4000多億的債務，簡直是充耳不聞！
2009年7月6日下午，萬達商業、融創中國、R&F地產在京舉行戰略合作簽約儀式。R&F的財產幾乎被空運。最終，融創以438.44億元收購13個文旅項目965，438+0%股權，R&F物業以654.38+09.06億元收購77家萬達城酒店全部股權。融創承接了交房後項目約454億元的全部現有貸款。
萬達、融創和R&F簽署了新的三方戰略合作協議。事實上，從公司戰略和商業邏輯來看，三方都是贏家。萬達絕對是贏家。通過這種轉移，大大減少了債務，並收回了巨額現金。或許萬達的業務走上了輕資產的品牌經營之路，萬達的文化旅遊和酒店管理也走上了輕資產的品牌經營之路。目前，萬達是中國唯壹壹家依靠商業中心、文化旅遊和品牌實現規模盈利的企業。
融創中國也是贏家。通過這種轉移，
我們拿到了65，438+03萬達城和4800萬平米的壹二線城市低價銷售物業，合並了融創的合並財務報表，收入和利潤大幅增加。可以預計，融創將用兩年左右的時間進入中國房地產企業前兩名。
同樣的贏家，R&F酒店發展戰略在世界各地擁有30多家正在運營和建設中的酒店。以較低價格從融創和萬達收購77家酒店後，R&F將擁有超過65，438+000家高端酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。環顧世界，以如此低的價格批量購買酒店的機會可能65，438+000年才有壹次，所以我相信R&F會通過壹定的金融計劃。
關於萬達的商業負債，王健林在19發布會現場演講中首次披露；經過這個轉讓項目，萬達的貸款加上債券大概是2000億。目前賬面現金為6543.8+0000億元，加上本次轉讓收回的現金為680億元，因此賬面現金總額為6543.8+070億元。
萬達商業所有平臺，包括萬達廣場，200多個廣場，100多家酒店，包括度假村，其他，萬達商城等。，擁有直接員工約200萬，間接員工超過654.38+000萬，每年納稅約400億，捐款上億。
另外，王健林在開始演講之前，還特別笑了壹下。今天的活動，大家都知道，這個交易需要很長時間。事實上，打印機需要更長的時間。我和四個老板在會議室等著打印簽字。觀看網絡直播，稱“現場發生激烈爭吵”“有打碎玻璃的聲音”。我講這個故事的意思是，謠言是怎麽來的？事情就是這樣發生的。並且坦言:萬達商業運營好不好，大家可以自己判斷！
萬達宣布徹底退出房地產。妳還好嗎？
2019萬達將徹底退出房地產業務！1平米的開發也不行。
妳不能理解萬達的賣相。
“萬達的業務不是所有人都懂的。如果是這樣，那我們就壹文不值了。這種戰略調整肯定是難受的，甚至是痛苦的，但萬達必須“咬定青山不放松，任憑東西南北風”。——王健林
從2017開始，融創孫宏斌第三次接手呂雯城的項目，規模高達3000億。
2017年7月9日，融創以438.44億元收購西雙版納萬達城、南昌萬達城等13個萬達城91%股權，現有貸款全部由項目交付後承擔。
連續20年，融創每個項目每年要向萬達支付5000萬元的品牌授權費，就是6543.8+03億元！
這麽大的資金規模，即使融創不缺錢，拿下萬達城劃算嗎？
2017，R&F地產以200億“豪邁”接手萬達酒店。
現狀:債臺高築，不得不發債融資輸血。
2017年，萬達、融創、R&F以200億元的價格拿下萬達旗下77家酒店。
被稱為“華南五虎”之壹的R&F地產曾經聲名顯赫，是第壹家納入恒生中國企業指數的民營房企。
然而，在收購萬達酒店後，R&F地產也負債累累，已降為地產第二梯隊，業績平平。
2018 1，騰訊、蘇寧、JD.COM加入收購萬達商業退市股的陣營。
騰訊控股作為主發起人，與蘇寧尚雲、JD.COM、融創中國、萬達商業在京簽署戰略投資協議，擬出資約340億元收購萬達商業香港h股退市時引入的投資者持有的約65，438+04%股份。
具體可以參考富力姐的報道:
340億“拯救”萬達:騰訊和JD.COM都出手了。
2065438+2008年8月，保險公司珠江人壽加入收購。
2065438+2008年8月，珠江人壽開始接手萬達公司，主要是房地產開發公司。
包括大同萬達房地產開發有限公司、南昌西湖萬達廣場投資有限公司、崇州萬達廣場置業有限公司、益陽萬達廣場投資有限公司、平頂山萬達廣場投資有限公司。
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多年來我堅持不為知識付費的原因。
只是不想讓知識成為奢侈品。
而是讓普通大眾也能獲得知識。
王健林負債6000億背後發生了什麽？三年他是怎麽還的？
王健林負債6000億。背後發生的是萬達院線虧損，接著是萬達海外實業虧損，萬達欠了銀行很多貸款。此外，他還用出售資產的方式還清了相應的欠款。需要從以下四個方面來分析王健林的6000億債務，背後發生了什麽，他是如何在三年內還清的。
第壹，萬達院線在虧損。
首先，萬達院線是虧損的。之所以虧損，是因為萬達院線不太受大眾歡迎。這對萬達院線不利，所以主動賣出萬達院線，達到了及時止損的目的。
二、萬達海外實業虧損
其次，海外有萬達的實業虧損。萬達在海外的很多物業都有很大的虧損，主要是萬達在海外的壹些物業得不到比較靠譜的運營，資產得不到很好的回報。
第三，萬達欠銀行很多貸款。
另外，萬達欠銀行很多貸款。對於萬達來說，他們有很多銀行貸款。這樣的壹個結果就是萬達需要充足的資金來更好的發展，以便更好的滿足壹些發展需求。
第四，他用出售資產來還清相應的欠款。
此外，他還利用出售資產來償還相應的債務。對於王健林來說，他通過出售海外資產和部分國內資產來償還貸款，通過壹些現金流來償還相應的貸款，可以緩解很多壓力。
萬達應該做的註意事項:
要堅持萬達商業的發展，加強萬達商業的長遠發展，這是實現萬達商業長遠發展，提高其影響力的壹個非常必要的手段，有利於更加穩健的經營，同時要加強壹些現代商業的建設。
萬達突然大價錢賣酒店和文化遊:出了事就有心魔。
17日上午，萬達商業與融創中國聯合發布公告稱，當日簽署總價6365438+7億元的轉讓協議，萬達將其13文化旅遊項目及76家酒店轉讓給融創。“雙方同意在7月31前簽署詳細協議，盡快完成付款。
對於突然的交易，王健林給出的理由是“萬達商業負債大幅減少，進壹步實現輕資產運營。”
萬達已經“如其所願地輕裝上陣”
2014，10 10月8日，虎嗅《首富陰影下，萬達模式面臨拐點》的標題，原是“首負”。
截至2014年6月30日，萬達商業地產的貸款和應付賬款總額超過3000億，還有近2400億的“資金承諾”(即按照合同和規劃，如果不花，就有“爛尾工程”)。雖然賬戶裏有748億現金和1319億存貨，但資金缺口還是3000多億。
三年來，不想背負“第壹責任”名號的王健林壹直致力於推動“輕資產”。在2016的工作報告中，王健林給出了兩種模式:
1)投資方式。別人拿錢下單，我們負責找地、施工、招商、運營。
2)合作模式。別人出錢買地，萬達負責設計、建設指導、投資運營，凈租金7: 3分成。
輕資本化既能發揮萬達的品牌和管理優勢獲得穩定收益，又能降低債務負擔和風險。
2017上半年集團收入13485億元。其中，重資產房地產業務收入568.3億元，占比42.1%；輕資產服務業收入780.2億元，占比57.9%。今年推出的26個“萬達廣場”全部采用輕資產模式(投資類14，合作類12)。
王健林如願讓萬達集團“更輕”。
“去地產、輕資產”之後，萬達的主攻方向從地產轉向文化和旅遊。然而7月10的交易，壹下子模糊了前路。
賣76家酒店，賣資產還是輕資產？
豪華酒店和電影院壹樣，是“萬達廣場生態”中最自然的壹部分。值得註意的是，萬達並不滿足於與國際知名酒店管理集團合作，享受“業主收入”，而是努力打造自己的酒店管理品牌，即三四、文華、嘉華、瑞華。
截止2065438+2006年6月底，萬達已開業酒店79家，平均每家310間客房。其中，49家自營酒店收入654.38+0.48億，超過30家國際品牌(第三方)運營的酒店。自營酒店的單店收入也從第三方的壹半增長到77.4%。
2016的中報也顯示，萬達專門預留了203萬平方米的土地(建築面積)用於酒店，足夠建十幾家五星級酒店。
融創以335.95億買下萬達旗下76家酒店，平均每家4.42億。以上酒店總建築面積325萬平方米，* * *擁有客房2.3萬間。
根據雙方協議，酒店管理合同將執行至期滿。第三方管理的30家酒店，很快就和萬達沒關系了。萬達經營的品牌有40多個，業主不再姓王。合同到期後，萬達將與多家國際知名酒店管理集團PK，看誰能獲得孫老板的青睞。
這不是老王要的“輕資產”！
按照王健林提出的輕資產模式，酒店賣給孫老板是壹種“投資模式”，需要交給萬達經營管理。
現在不是“輕資產”，而是“賣資產”。
文化旅遊項目，無預警銷售
如果“賣掉76家酒店不是輕資產”可以解釋的話，13文化旅遊項目的成交就更奇怪了。
2065438+2005年7月，王健林親自發布了《萬達旅遊發展戰略》。根據規劃，到2020年，萬達集團將在全國建設15個萬達文化旅遊城市(萬達城)，年接待遊客2億人次(預計2020年迪士尼將接待1.5-0.2億人次)。
目前已開通西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥等項目——
2065438+2005年5月，總投資400億、面積近3平方公裏的南昌萬達城率先開業。
2065438+2005年9月，西雙版納萬達城開業，總投資15億，面積5.3平方公裏。
2065438+2006年9月，總投資300億，面積1平方公裏的合肥萬達城正式開業。
2017年6月30日，總投資400億，面積1.5平方公裏的哈爾濱萬達城開業。該項目於2013年4月開工建設。
目前只有長白山和武漢，王健林規劃的15萬達城暫時沒有易主，其余13已經全部售出。
文化旅遊項目之於王健林，猶如電動車之於賈躍亭！
“有了萬達，上海迪士尼20年難盈利”言猶在耳。既然上海迪士尼已經盈利，王健林毫無征兆地放棄了他的“迪士尼夢”。
如何評估房地產開發商及其項目的價值
通常情況下，中國房地產開發商的負債率很高，老板越激進，負債率越高。可以用壹個極簡模型來解釋為什麽中國房地產開發商能在極高的負債率下“健康發展”:
如果開發商以8000元/平方米的單價中標壹個規劃建築面積為65438+萬平方米的項目，將投入4億元建設該項目。出售前，本項目總資產為12億元(按成本入賬:地價建設成本)。
若開發商自有資金2億元，貸款6543.8+0億元，則項目總資產負債率為83.3%。但當開發商以16000/m2的單價賣房，拿到16億資金，還了10億貸款，手裏還剩6億，2億自有資金利潤率200%！
如果壹個買家想中途接手，評估這個項目最重要的指標就是同地段的現行土地成本。比如“招拍掛”樓面價已經達到1，000/m2，考慮到4億的建設成本，項目估值為1.4億。當然，654.38+0億貸款由買方承擔，賣方獲得4億，利潤率654.38+000%。
如果項目買方從4億中貸款3億，未來可以2萬元/平米出售，6543.8億自有資金利潤率高達500%！#難怪中國富豪榜上有這麽多房地產開發商#
手握大量商業地產的萬達更是“好玩”:隨著萬達廣場的建成開業，知名度逐漸上升，定期重估“投資物業”的價值，獲取“公允價值增值”的收益。比如2015，公允價值增加到172億，相當於同期凈利潤的57%。難怪2065 438+06 . 6的壹篇文章提出，萬科的價值在於賣了多少房子，而萬達的價值在於沒賣出多少房子。
簡而言之，由於土地價值的巨大增加，開發商或住房項目的現有價值取決於“重置成本”，項目的未來價值取決於房地產的升值空間。
為什麽文化旅遊項目被低價出售？
萬達商業與融創聯合公告的第壹條是“萬達將以註冊資本的965，438+0%向融創轉讓上述13個文旅項目的965，438+0%股權，即295.75億元，融資承擔項目現有全部貸款。”
“怪不得便宜。原來融創要承擔債務了！”壹些對金融和中國房地產行業壹知半解的人，以為自己發現了新大陸。
這裏要考慮重置成本。
首先，光是策劃這個層面就很可悲。省委省政府對壹個占地幾平方公裏，投資幾百億的項目開會，有權審批，敢審批。沒有中央政府有關部門的批準，休想！就算手和眼都是天價，完成壹個文化旅遊項目所需的時間、人脈和運氣都是難以承受的，何況13！
聯合聲明中提出，文化旅遊項目要保持“四個不變”:
1，品牌不變，項目持有的物業仍使用“萬達文化旅遊城”品牌；
2.規劃內容不變，項目仍按政府批準的規劃和內容進行開發建設；
3.項目建設不變，項目持有物業的設計、施工、質量仍由萬達控制；
4.運營管理不變，仍由萬達公司負責項目運營管理。
這種說法是針對政府審批的，因為政府把項目批給萬達後，品牌、策劃內容、實施者、運營者都不能變。
第二是。這13項目不在沙漠，交通便利，景色宜人。運氣好的話，65438+萬平米的拆遷可能比較順利，50萬平米的拆遷難免會遇到“釘子”。因為強拆官員，每年都有免職、死亡的案例。拆遷5平方公裏有多難？13項目拆遷？
終於開工了。13項目中有4個已經竣工開業，另外9個也投入了大量資金。所謂的債務不就是建設中產生的嗎？
王健林不急功近利，沒有打“補貼戰”，文化旅遊項目沒有背負沈重的歷史包袱。花出去的貸款沒有“燒掉”，而是作為“在建工程”計入資產負債表。貸款20萬裝修毛坯房，房產如何增值20萬？
13文旅項目本質上是“新概念地產項目”，主題公園是幌子，本質上和經營商業地產、賣房子是壹樣的。根據融創7月11日上午發布的公告，13文化旅遊項目總建築面積5897萬平方米。其中，可售面積4973萬平方米(剩余924萬平方米自持)。假設每平米價格在5000元出頭，融創可以回籠2500億。
什麽是“重置”？以西雙版納萬達城為例:
1)向政府申請投資15億的文化旅遊項目，需要多少有形和無形的成本？能否獲批，需要多長時間？
2)現在拿5.3平方公裏要多少錢？
3)在這5.3平方公裏內建設主題公園、商業中心、戴秀影劇院、三甲醫院、高檔酒店需要多少時間和金錢？
那裏的房子已經賣到了第七期，單價從不到5000元漲到了7500多元？
壹個25億的帶債收購就能主宰這壹切！
對於“以註冊資本收購”，稍微有點商業頭腦的人都會感到震驚。註冊資金是初始本金，已經浪費很多年了，買家只給壹個本金。就像壹個才華橫溢的畫家，需要三年時間才能完成壹幅傲人的作品。但是買家拿出壹桿秤，按白紙定價，這是對畫家極大的侮辱！
13文化旅遊項目不是空殼，不是白紙！王健林為什麽願意被“羞辱”？
如果說老王因為負債率高不得不賣資產還債，老孫負債率不低，而且剛剛接手樂視的爛攤子，怎麽解釋？
更神奇的是，融創295.75億收購13文旅項目居然來自萬達！
融創今日(7月11)發布的公告顯示，萬達將通過指定銀行向融創發放三年期貸款296億元，隨後融創支付萬達295.75億元用於收購。
下圖為創融公告截圖。賣方是指萬達，買方是融創。
如果出了什麽問題，壹定有惡魔。或許王健林突然出售資產改變集團戰略方向是出於“某種說不出的恐懼”。
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336億！融創在萬達買了76家酒店。
中新經緯客戶端7月10 7月10日，萬達商業與融創中國聯合發布公告稱，7月17日，雙方就北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等13個文化旅遊城項目、76家酒店簽署股權轉讓協議，總價63170萬元。
公告稱，為充分發揮各自產業優勢，雙方經友好協商，於7月17日簽署了西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目。
1.萬達以註冊資本的965，438+0%即295.75億元向融創轉讓上述13個文旅項目的965，438+0%股權，融創承擔項目全部現有貸款。
2.融創地產集團以335.95億元收購前述76家酒店。
三。雙方同意在7月31前簽署詳細協議，盡快完成支付、資產和股權交割。
四。雙方同意文化旅遊項目交付後保持“四不變”:
1，品牌不變，項目持有的物業仍使用“萬達文化旅遊城”品牌；
2.規劃內容不變，項目仍按政府批準的規劃和內容進行開發建設；
3.項目建設不變，項目持有物業的設計、施工、質量仍由萬達掌控。
4.運營管理不變，仍由萬達公司負責項目運營管理。
五、酒店交付使用後，酒店管理合同將繼續執行，直至合同期滿。
六、雙方同意在電影等領域開展全面戰略合作。
融創中國在港交所發布公告稱，自7月17日上午9時起臨時停牌。因此，與公司相關的所有結構性產品也將同時暫時停止交易。受賈躍亭及樂視控股資產被凍結影響，融創中國股價自7月4日起連續下跌。截至7月7日收盤，融創中國股價為14.8港元，跌幅6.92%，總市值577.66億元。
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萬達頻繁融資的背後隱藏著什麽？
老王最近可能有點缺錢。年初說要開25個萬達城，7個月後卻賣了13，從“買中買”變成了“賣中賣”，夠快，夠狠，夠準。
繼654.38+09.06億賣給R&F物業萬達77家城市酒店，438.44億賣給孫宏斌13個文旅項目965.438+0%股權，收回637.5億後，現在老王開始轉賣股權資產，太辛苦了。
就這樣，世紀大交易產生了。萬達這次把所有優質資產都賣了，售價便宜到“低於成本”。甚至有網友認為這是萬達回歸a股下的壹盤大棋。
老王，什麽情況？萬達金融和中國銀聯不是合作夥伴嗎？中國銀聯不僅成為萬達金融的股東，也是萬達網絡科技的股東。如果上市成功，和銀聯壹起發財，應該是好事。
再說老王也不傻。他用人民幣負債買了很多美國和歐洲的公司，現在他賣掉人民幣資產來還債。他是資本運作高手，不明真相的人就這麽路過？總之老王不傻，除非萬不得已，棄車保帥！
壹位熟悉萬達系統的人士分析，萬達金融出售部分股份給銀聯，可能是萬達金融尋求上市的準備，也可能是為了減債。
壹位經濟學家說:壹般來說，公司減資的情況很多。其中壹種是被有關行政機關責令減少註冊資本，也就是說必須經過工商、稅務審計後才能減少資本。
減資可以壹次性還清累計債務，也可以結合分紅增加彌補累計虧損。還有其他情況:資本盈余；公司註冊資本逾期仍未到位；公司虛假陳述，虛假陳述，註冊資本抽逃，被處罰後無法改正。
今年6月，銀監會要求銀行調查萬達的信貸和債務融資風險，有人為萬達減資推演了第壹種可能。中國富人不調查是神話，調查是笑話！
不要想太多。從長計議。“輕資產”是萬達追求的最高境界，因為“輕資產”只留下有價值的東西，沒有太多“雜”的負擔。以後業務擴張快，數量多，業務減少也能很快全身而退。
萬達早已達到壹定規模，老王也早就意識到，壹些成本高、收益低或者收回資金時間長的業務，很可能會阻礙企業的資金流動，甚至影響企業的償債能力，於是決定放棄壹些“繁瑣”的業務。
於是在09年7月19，萬達、融創、R&F簽署了戰略合作協議。在這件事上，王健林是理智的。當然，融創和R&F都不傻，因為他們不僅低價買下了萬達的資產，而且孫宏斌和李思廉都是很好的商人。
但是，手頭缺錢是肯定的。沒有比較，就不會有傷害。去年萬達在Vivanco和恒大的利潤不低於壹星的零頭，凈資產收益率被萬科、恒大和綠地大幅超越。
萬達作為中國最頂尖的民營企業，卻被壹些人貶低。我想說，萬達倒下的，是整個市場經濟，是在萬達工作的幾萬員工，甚至是妳我。
因為可能妳的公司現在和萬達有業務往來，妳知道，萬達輸了，失敗的不只是王健林。
這就是萬達貸融創和萬達集團融創的介紹結束。我想知道妳是否找到了妳需要的信息？