寫字樓的分類標準是什麽？

隨著信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，隨著本土企業的不斷壯大，對寫字樓的需求越來越大。寫字樓物業越來越大眾化，越來越迷茫，越來越成熟，寫字樓物業的評級標準更是復雜。“甲級”“5A”“第四代”這幾個字很吸引人。本文旨在從理性的角度解釋不同評級標準的含義。第壹，“甲級”、“5A”、“第四代”是從不同角度定義寫字樓物業等級的三個概念，基本代表了評估寫字樓等級的基本方向。“甲級”從綜合質量的角度評價寫字樓的等級；“5A”是從硬件配置角度評價的；“第四代”從辦公樓開發的角度規定了標準。三種評價方法各有特點，消費者對每種評價方法都不清楚，導致概念混亂。第二，“甲級”標準不是最高級別。“甲級寫字樓”是壹個流行名詞，是國外開發商在開發涉外寫字樓的過程中逐漸引入和推廣的。寫字樓按其綜合品質可分為A、B、C等幾個檔次，就我國寫字樓市場而言，壹般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)和低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可以細分為兩部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準接軌，按當地市場現行標準劃分甲級。所謂甲級寫字樓，主要是指四星級酒店或五星級酒店的評級標準，這是房地產行業的壹個約定俗成的稱謂。因為不同市場的寫字樓物業是不同的，所以寫字樓的分類標準通常是根據各個市場的相對品質來劃分的。比如壹些小城市沒有頂級寫字樓和國際寫字樓。對於特大城市(如北京、上海、深圳)，除了壹般考慮建築質量外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素。具體來說，物業等級和等級標準可以這樣劃分和定義:1，頂級物業(國際寫字樓)(1)建築質量:建築物的物理狀況和質量均為壹流，建築質量優良。建築平面布局靈活，利用率高，達到70%的利用率；占地面積大，大堂、走道寬敞，活動地板至吊頂凈高不低於2.6米。①裝修標準:外立面采用大理石外墻、玻璃幕墻等高檔國際外墻裝飾，采用大理石、鋁板、玻璃幕墻等進口高標準材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；* * *部分地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或高級地毯，墻面應為大理石或高級壁紙或高級塗料，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼和大理石；衛生間配進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等。②配套設施:應有配套的商務和生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、職工餐廳、專用地上和地下停車場、有足夠停車位滿足日常生活的商店、適合商務用餐的餐廳和酒店、午休或娛樂設施，以及公園、體育設施、圖書館等其他設施。③電梯系統:良好的電梯系統，先進的電梯設施，客貨分區。壹般每4000平米就有壹部電梯，平均等待時間在30秒左右。(4)設備標準:應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自動化；有安全報警器；有綜合布線。(2)建築規模:5萬平方米以上。(3)客戶入駐:知名外企租戶組合；知名跨國、國內外大公司、財團。

(4)物業服務:由經驗豐富、壹流的知名品牌公司管理，配備實用的電腦物業管理軟件，辦公物業管理電腦化，建立辦公管理信息系統，辦公物業系統的連接和統壹管理，24小時維護和保安服務。

(5)交通便利:位置重要，可達性極佳，靠近兩條以上主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。

(6)位置:位於主商圈核心區域。(7)智能化:3a ~ 5a (8)開發者背景:經驗豐富，資金雄厚。在項目開發的早期，他們具有財務靈活性和豐富的大型房地產投資經驗。這些開發商是美國、馬來西亞、香港、韓國等海外公司，或者是海外經營成功的優質國企。

高檔物業(甲級寫字樓)(1)建築質量:建築物理條件優良，建築質量達到或超過相關建築法規或規範的要求；其盈利能力可與新建寫字樓媲美。①裝修標準:立面采用大理石、高級瓷磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有壹個大堂，大堂地板應該是大理石、花崗巖、天然石材等。，墻面應該是大理石，花崗巖，或者高級壁紙等材料，要有吊頂，柱子要用大理石，不銹鋼等材料覆蓋；* * *部分地面應為大理石、花崗巖、高檔地磚或高檔地毯，墻面應為高檔壁紙或高檔塗料(如立邦漆等。)，要有吊頂，電梯間要有不銹鋼、大理石或木門；衛生間配備進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等。②配套設施:應有配套的商務和生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、職工食堂等。、專用地上地下停車場，停車位充足。③設備標準:要有名牌中央空調；有樓宇自動化；有安全報警器；有綜合布線。(2)建築規模:1-5萬平方米。

(3)客戶存在:有國內外知名大公司，客戶多從事R&D、技術服務、電子商務或知名品牌代理。(4)物業服務:由經驗豐富的知名公司管理。完善的物業管理服務包括24小時維護和保安服務。

(5)交通便利:有各種交通工具直達。(6)位置:位於主商業區或次商業區。(7)智力:3A及以上。

中檔物業(乙級寫字樓)(1)建築質量:建築物物理狀況良好，建築質量符合相關建築法規或規範要求；但建築的功能並不是最先進的(受過時功能的影響)，存在自然損耗，盈利能力低於新落成的同類建築。①裝修標準:外立面為瓷磚或瓷磚；有大堂，大堂地面是瓷磚，墻面是瓷磚或者高級塗料，有吊頂；* * *部分地面為地磚或中檔地毯，墻面刷白；衛生間采用合資或國產中高檔潔具。②配套設施:有專門的地上地下停車場。③設備標準:中央空調系統；沒有樓宇自動化；有安全報警器；沒有集成布線。(2)建築規模:不限。(3)客戶存在:大部分客戶是國內中小型公司，從事銷售代理和產品研發。(4)物業服務:由物業管理公司提供。(5)交通便利:有交通線可達，交通便利。(6)區位:副首都或較好的城市區位。

低檔物業(丙級寫字樓)(1)建築質量:物業使用時間較長，建築在某些方面無法滿足新的建築法規或規範的要求；該建築存在明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求。①裝修標準:外立面粉刷；沒有大堂；* * *部分地面為普通地磚或水磨石；衛生間采用普通家用衛生潔具。②配套設施:無。③裝備標準:分體空調；沒有樓宇自動化；無安全報警；無集成布線。

(2)規模:不限。(3)客戶存在:客戶基本都是從事簡單銷售業務的小型民營企業。(4)物業服務:可能有環衛、收發、值班等壹般物業服務。(5)交通便利:有交通線可達。(6)位置:壹般城市位置。