商品房——可自由抵押出售和繼承的有擔保產權的房屋。
商品房——可用於居住和工作的住房。
住宅-居住的功能性房屋。
別墅——高級休閑娛樂的獨立建築，已經超出了單屋的功能，壹般為三層。
工廠-生產和制造產品的特定場所。
頭天厝——比別墅檔次低的獨棟房子，通常位於郊區，規劃較大。
10層以上100米以下的電梯式高層建築(帶電梯)。
十層以下無電梯的多層建築。
100米以上的超高層建築。
裙樓-用於購物中心的建築底部的巨大部分。
靈活隔間-壹個室內空間，有可移動的隔間墻，通常用於辦公。
開放式設計——無隔斷設計有利於更廣闊的空間，如餐廳、客廳等。
公攤——每戶直接或間接使用的公共部位，如電梯、配電室等。
抵押貸款——用房產證和土地使用證作抵押，向金融機構貸款。
按揭貸款——基於商品房預售合同向銀行貸款。
土地使用證書-允許使用某塊土地的證書。
預售許可證——允許銷售商品房的文件。
建設工程規劃許可證-
契稅3.8%(含手續費)
房產證——用來證明房屋所有權的房屋證書。
施工許可證書——用於證明施工符合規定，允許施工。
延期付款——因甲方工程延期或乙方付款延期造成的違約金。
工程制圖-建築工程方案圖
墨線圖-建築內部結構圖
朝南坐——大廳朝南。
左青龍——左側綠色吉祥。
右白虎——白虎在房子的右邊，是兇方的標誌。
壹次性付款——壹次性付清這筆錢。
分期付款-準付款應分幾次進行。
剪力墻——承受房屋重力的墻，不能隨意敲，想敲也需要申請。
消防電梯——專門用於消防的電梯，包括吸煙電梯和排氣電梯。
浴室三大件——面盆、浴缸和坐式馬桶。
五件廚房用品-洗臉池、櫥櫃、竈臺和抽油煙機。
市場細分——升級不同類型的產品，避免市場供求擠出。
保險-本息合計×5.5‰×總年限(抵押)
容積率-總建築面積與樓面面積(通常不包括地下室)的比率
二本-1，商品房使用說明2，房屋質量保證書
建築密度-建築面積與總面積的比率。建築越大，房子越密集。
DM-郵寄廣告用品。
MP-報紙廣告
CP-電視廣告
Pop戶外廣告牌
Mg雜誌廣告
SP——銷售時提示客戶購買的虛假語言和虛假動作。
覆蓋面積-項目的土地面積(包括建築物)
建築占地面積-建築實際占地面積的比率
綠化率——綠化面積占總面積的比例。
使用率-使用面積與建築面積的比率。
標準身高-3米。
平面價格差——平面方向不同導致的價格差(位置)。
標的差價——不同樓層造成的差價。
議價空間-議價差價
管道間-容納各種管道的空間。
技術風險——技術跟不上。
客戶購房的主要要求:
1.大量
2.建築外形
3.城市的布局(客廳比較好，不要把門對著客廳。衛生間門不指向大廳，是方形的，容易裝修)。
4.通風和照明(主要原則、賣點)
5.周圍環境
6.房地產的營銷重點:a .時代(抓住市場的空隙)b .生活c .安全d .舒適e .方便
7.消費者的購房動機a .情感動機b .理性動機:方便、實用、可靠、經濟、實用利益。購買欲望c .地段動機d .直覺動機:乍壹看，我喜歡價格直覺。
對肢體語言的判斷；
不知道該說什麽-可能會說謊。
抖腳——可能不耐煩。
嘴裏叼著筆-需要信息
不敢直視——心虛。
緊握雙手——焦慮
晃動妳的腳——我不在乎妳的觀點
搓著手-期待著什麽。
實戰:團隊精神:沒有超級個人，只有超級團隊精神(比如獅子王式)
策略:忽視敵人
戰術:註意敵人1。控制氣體2。控制心智，攻擊心智:讓顧客在戰局中略輸3。掌控權力:不斷學習4。控制變化:隨機應變。
另類法則:邀約的技巧，如何從平凡中發現不平凡。
判斷房子的好壞:看有多少外國人住在裏面。
影響房地產的風險因素:1。政策風險。
2.經濟風險(市場供求)
3.國際風險(金融動蕩)
4.技術風險(豆腐渣工程質量)
5.自然風險(自然和人為災害)
要接聽電話:
1.確定公司名稱
表達問候
3.提供協助(介入產品賣點，打入景點)
4.確認客戶是否壹起來看，是否有其他業務人員跟隨。
5.介紹項目，用模型做壹個大概的說明，壹次只推兩個戶型。
6.向顧客展示現場，邊走邊介紹。
7.銷售人員不是把房子賣給客戶，而是給客戶買房。
不同類型客戶的應對技巧:
1.傲慢型:先穩住對方，通過產品的特點找出弱點。
2.笑話銷售人員類型
3.沖動可變性:買與不買是兩者的區別，突出產品的特點和賣點，暗示產品有需求和借力。
4.推三吐四型:對銷售人員無異議，但無立場。應對方法:仔細追溯他們無法決定的真正原因。
5.金屋:隨女去男，表示沈默。應對方法:態度穩重的向女方求愛，適時關註男方。
6.成熟穩重型:與銷售人員談判時，不容易說服他們。應對方法:以平常心對待對方，保證產品質量、公司聲譽、企業形象。
7.沒有經驗:想買房但做不了決定。應對方法:快刀斬亂麻，有所保留，讓客戶覺得妳是房地產專家。
8.吃貨大小都有:心思細膩，喜歡挑毛病，講價狠。應對方法:不心軟，適應杠桿，與氛圍相對壓。
9.風水占蔔型:不在乎材料，不在乎結構，只在乎方位和朝向。應對方法:現代觀點，適當搭配風水。
銷售實踐中要避免的錯誤方法:
1.遇到不穩定，不耐煩，急於銷售的客戶。
2.客戶壹問價格就以為是想買房。
3.低調地給客戶打電話。
4.買的時候不考慮細節，很自戀。
5.顧客問什麽就回答什麽。
6.顧客壹到就拿走筆記本，急於記下聯系方式。
7.攻擊其他房地產公司，讓客戶對妳的信任度大打折扣。
8.否認顧客的意見
9.如果妳沒有完全理解客戶的心態，就讓他離開。
10.不允許感情用事。
房產面積怎麽算？
建築面積
房子的建築面積對購房者來說很重要，但是計算範圍比較復雜，購房者需要仔細了解。居住建築要求建築面積的範圍和方法是:
1，單層住宅，不考慮高度，按壹層計算，建築面積按建築外墻轉角以上外圍水平面積計算。部分樓層(如閣樓)的單層住宅也要計算建築面積。
2.兩層以上的住宅建築，按各層建築面積之和計算建築面積，底層建築面積按上述第壹種方法計算。因此，建築區也稱為多層和高層建築的“建築發展區”。
3.地下室、半地下室及等效入口的建築面積以外墻水平面積為準(但不包括采光井、防潮層、防護墻等)。).
4.多層和高層住宅建築中的樓梯間、電梯井、垃圾通道、通風通道，按建築自然樓層計入總建築面積。高層建築技術層(放置管道設備及維修用)高度超過2.2m的，建築面積按100%計算。
5.突出於墻外的門，有頂有柱的走廊、屋檐、雨篷，如北京、天津等城市的“騎樓”，四合院的手跡廊等。，建築面積按其投影面積的50%計算。
6.在多層或高層建築、樓梯間、水泵房及水箱間、電梯間等。突出屋面圍護結構的，建築面積按維護結構外圍水平面積計算。
不計入建築面積的住宅建築範圍有:
1，夾層、夾層、技術層及高度小於2.2米的地下室、半地下室。
2.突出顯示組件、配件、裝飾柱、裝飾性休班幕墻、嬰兒床、基腳、無柱遮陽篷等。房子的墻壁。
3.房屋之間沒有遮蓋物的架空走廊。
4，房子的屋頂，平臺，屋頂上的花園，還有遊泳池。
5.利用建築的空間，將建築中的* * *作為平臺、斜面和放置箱罐的平臺。
6.拱廊和過街地層用作道路的車道通行部分。
7.以引橋、高架道路和人行道為屋頂的房屋。
8.活動房屋和臨時房屋。
9.獨立的煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防幹線、支線。
10，與房間不同的房屋之間的伸縮縫。
利用面積
住宅套房中可用面積的概念是除了每個住宅入口的墻厚之外的所有凈面積的總和。包括臥室、客廳、門廳、走廊、廚房、衛生間、儲藏室、衣櫃(不含吊櫃)、室內樓梯(按投影面積)。坡屋頂內的空間作為房間使用時，壹半面積的凈高不小於2.1 m，其余部分的最小凈高不小於1.5 m，滿足上述要求的，可計入使用面積，否則不計入使用面積。
銷售區
商品房以“套房”或“單元”出售，商品房銷售面積為套內或套內建築面積(以下簡稱套內建築面積)與應分攤的公共建築面積之和。公式為:商品房銷售面積=套內建築面積+共用公共建築面積。
1.套內建築面積由以下三部分組成:套內(單元)使用面積、內墻面積、陽臺建築面積。套內建築面積各部分的計算原則如下:
(1)套房中的可用面積(單位)
住宅按《住宅建築設計規範》規定的方法計算。其他建築應按《特殊建築設計規範》規定的方法或參照《居住建築設計規範》計算。
(2)內墻內部主體面積
商品房套(單元)間的隔墻，套(單元)間的分隔和公共建築空間的投影面積，外墻(包括山墻)都是公共墻體。公共墻水平投影面積的壹半計入內墻面積。
非公共墻體的水平投影面積全部計入墻體面積。
(3)陽臺建築面積
陽臺是指居民進入戶外活動和晾曬衣物的空間。
陽臺按設計和構造類型可分為凸陽臺、半凸半凹陽臺、凹陽臺、帶柱陽臺、平臺等結構類型。
陽臺按建築面積要求可分為封閉式和非封閉式陽臺。
陽臺的面積計算圖標《房產測量規範》規定，無論建築類型，只有全封閉與否。全封閉陽臺的建築面積按其外圍水平投影面積的壹半計算。
(4)套內建築面積=套內使用面積+內墻面積+陽臺建築面積
2.共用公共建築面積
共用公共建築面積由兩部分組成:
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共大廳或過道等建築面積。服務於整棟大樓。
(2)各單元與建築空間之間的隔墻和外墻(含山墻)水平投影面積的50%。
公共建築面積不包括任何地下室、車棚等。作為獨立使用空間出租，作為人防工程的地下室不計入公共建築面積。
公共建築面積計算方法:整棟建築每套(單元)建築面積之和減去整棟建築面積，再減去已作為獨立使用空間出售或出租的地下室、車棚、人防工程等建築面積，即為整棟建築的公共建築面積。
用整棟樓的公共建築面積除以整棟樓各套房的建築面積之和，得到整棟樓的公共建築面積分攤系數。
銷售人員必須做“功課”
現在，銷售人員業務已經開始走下坡路，從提成情況就可以證明。兩三年前北京銷售人員的提成壹般能達到千分之三到千分之四，現在壹般只有千分之壹到千分之二。有的樓盤幹脆不招正式業務員，老板找親戚頂替。但是壹個優秀的銷售人員還是可以發揮很大作用的。“市場調整”是所有房地產銷售人員的必修課。所謂“市場調”，就是銷售人員帶著需要調研的問題去周邊樓盤的售樓處走訪，做市場調研。這種拜訪不需要隱藏自己的真實身份，因為任何壹個樓盤的銷售都要去其他樓盤“調市場”。“市場調節”的結果越精細越好。目的是以後接待客戶，了解自己周圍的樓盤。畢竟客戶是不願意從壹個“傻蛋”那裏買房的。
有銷售經驗的人和初入市場的人很不壹樣。徐先生大學時是物業管理專業的。畢業後，他在壹家高檔寫字樓工作了兩年，成為了壹名銷售經理。到現在已經四年了，現在是北京西直門某大廈的銷售經理。用他的話說，成功的銷售人員非常細心。“男人看鞋，女人看包。老銷售人員遇到客戶，會知道對方是不是他的潛在客戶。對於第壹次接觸的客戶，銷售要盡量了解對方的真實購房意圖。好的銷售人員壹般都有工作日記，記錄客戶的意向，身體特征，甚至汽車品牌。如果妳只記得客戶的名字和電話，兩天後妳就不會記得了。"
銷售人員最大的忌諱就是不要說周圍建築的壞話。原因很簡單。可能任何客戶都是附近某棟樓的買家。如果銷售人員說這棟樓有缺點，那麽客戶肯定不會喜歡，可能會轉身離開。最氣人的是再找壹個銷售人員。在這種情況下，有經驗的銷售人員會先肯定客戶的說法，然後轉而說出自己樓盤的突出優勢在哪裏，讓客戶相信買自己賣的樓盤更明智。客戶類型很多，有自住的，也有投資的。自住客戶中，有很多沖動的人，這也是銷售人員最喜歡的客戶。沒怎麽說話，客戶幹凈利落地付了定金。如果遇到投資人，那就比較難了。這類人購房經驗豐富，這就要求銷售人員有更高超的銷售技巧。這時候銷售人員就要扮演壹個理財規劃師的角色，幫助客戶計算復雜的投資回報。用銷售人員自己的話說，“都是廢話。現在大家都知道投資住房不賺錢。”這些投資人大多是女性，基本都是不慌不忙的。很多人只是把找房子當成自己的愛好。所以，對於這樣的人，銷售人員需要極大的耐心。比如項目推新優惠，或者有什麽優惠活動，都要電話通知。也許有壹天顧客會付訂金。