有律師指出，開發商交房的首要條件是“三書壹證壹表”齊全，即:住宅質量保證書、住宅使用說明書、建設工程質量合格證、房地產開發建設工程竣工綜合驗收合格證、竣工驗收備案表。壹般在交房現場，開發商會公示這些文件，購房者可以根據自己的需要申請復印保存。
律師提醒，竣工驗收備案表尤為重要。驗房時，不僅要看開發商有沒有這份竣工驗收備案表，還要仔細檢查每壹個分項是否備案，比如消防設施。《竣工驗收記錄表》對開發商有嚴格的約束作用，有問題可以追究他們的責任。
檢查防盜門
剛出電梯還沒進門，房屋檢查員仔細看了看入口門。主人還沒看到什麽，就已經開口了。“妳看，這扇門右門框的豎角線不平行，太影響美觀了。”
主人聽到他的提示後，順著他的指示，看到了右邊的門框，從頂部開始，壹直往下掉，逐漸與墻角線形成銳角。用手畫，5度左右。“這可能是安裝門的時候，不夠直，也可能是墻角線歪了。”
進門的時候，家檢員特別註意門的密封程度，反復開關幾次門。他沒有聽到特別的聲音，門和鎖也相應地靈活了。驗房員說門的質量還不錯，是“步雲”牌的。
進門後，身後的人順手把門關上了。這時，家檢員突然想起了什麽，再次打開門，踮起腳尖，摸到了外門框的上緣。我壹摸，真的給他發現問題了。“妳也摸過。”他問店主。車主摸了壹下後，立刻明白了問題所在。防盜門頂部右側，框墻連接處有壹個約5厘米的縫隙。雖然不深，但顯然不夠緊。“這個和門沒關系，主要是裝的時候有點厚。”
檢查重點:檢查有無劃痕，門邊有無變形，門與門框是否密封嚴密，開關門時有無特殊聲音，門鎖開關應靈活。
進入房間後，home inspector開始卸下他的單肩包，看著他神奇地從裏面拉出壹個個測量工具。很多工具主第壹次看到，覺得挺新鮮的。在壹堆工具中翻找了壹會兒，家檢員挑出壹個類似手榴彈的工具，但沒有手榴彈那麽圓。驗房師解釋說，這是壹個測距儀，其原理是利用激光測量房屋的高度、深度和寬度。問及這個儀器的價格，他說進口的儀器比較貴，要1000多元，國產的便宜很多，只要幾百元就夠了。但是，妳想想壹般的房主，真的沒必要為了驗房買這麽貴的東西。所以如果是自己去驗房的話，建議帶上卷尺，只是流程稍微復雜壹點。
驗房師先在客廳測試層高，驗房師馬上糾正業主，說不是層高，是房子的凈高。“層高跟壹層樓，上下兩層都是妳的壹半。除去上下兩層的樓板厚度，就是房子的凈高度。”房屋檢查員很有意思。他在客廳的四個角落和中央找了個地方，可以壹個壹個的測量，在測量點附近隨便寫下測量數據，2.1，2.62等。，這有點不壹樣。這是否意味著屋頂有點傾斜？“如果是這樣，小數點後面的第二位有點不壹樣，應該沒關系。按照國家規定，每個點之間的誤差在2厘米以內是正常的。”
檢查要點:檢查屋頂是否傾斜時，在屋頂東南、西北、中間各取五點進行測量。如果數值壹致，說明屋頂沒有傾斜。比如房間高度2.6米，說明屋頂不是水平傾斜的。同時可以用細繩將重物綁在屋頂上，貼在墻上放下到墻腳，從四面檢查其垂直傾斜度。壹般來說，誤差超過3厘米就要警惕了。這個問題也能反映出建築質量的高低。(壹般來說，每個房間測出來的凈高都會有壹點不同，這和房間的面積有關。壹般來說，面積越大，樓板就越厚，凈高值就越小。面積越小，凈高值就越大。)
查看房屋凈高是否符合合同約定。
測完高度後，驗房師拿出壹把“塔尺”，可以折疊在腰間，拉直，緊緊貼在各個功能區的墻壁和地板上，側面光滑平整。這時，塔尺與墻壁或地面之間會有壹些縫隙。於是，他拿出壹把形狀特別的小尺子，塞進多功能檢測儀和墻壁的縫隙裏，然後匯報回來:“2 mm，正常。”那種形狀特殊的小直尺叫“遊標塞尺”，可以和多用檢測儀配合使用，檢測墻面和地面的平整度。周先生說，壹兩毫米的平板縫隙，基本都是抹灰不規範造成的，問題不大。
檢查要點:如果沒有塔尺和遊標塞尺，也可以用平木塊和塞尺檢查。把木頭緊緊地壓在墻上，然後插入塞尺。如果顯示在4 mm以內，按照國家規定是正常的。
檢查墻壁的平整度。
驗房師隨後拿出兩根金屬棒，上面有專有名詞——標桿和測試錘，主要是檢查天花板、墻壁和地面的空鼓(和開裂)情況。這是那天下午檢查最耗時的部分，壹方面是面積大，另壹方面也是因為問題多。
家庭檢查員不停地用金屬棒的末端敲打天花板、墻壁和地面。整個人像做體操壹樣從上到下不停地彎腰，從客廳敲到餐廳，從餐廳敲到臥室。看起來這更像是壹種體力活動。
Benchmark不是專門的“驗房工具”。壹般裝修公司會在裝修前用竹竿之類的東西敲天花板，檢查天花板是否有空鼓現象。這個標桿的作用和竹竿是壹樣的。堅實的聲音聽起來沈悶，而空鼓聽起來清脆。在壹些經不起敲打的部位，抹灰層可能會脫落。這和施工不規範有關系。比如有的工人施工技術不過關，抹灰前沒有充分濕潤羊毛墻。當然也有可能是砂漿成分不均衡造成的。驗房師足夠有經驗，因為他知道在驗房過程中，空鼓是最伴隨的現象。於是，他在金屬棒的末端放了壹支粉筆，空鼓就出現了。他直接用紫色粉筆圈出了空鼓的範圍。施工單位回來返工，壹目了然。
測試錘是敲打墻壁和地面的工具。就像敲天花板壹樣，敲遍墻壁和地面的每個角落都需要25分鐘。不過成本還是有效的:他在入戶門上方找了壹個兩個手掌大小的空鼓，然後在客房裏找了壹個面積更大的空鼓，大概有三分之壹平方米。更大的事故還在後面。在檢測客廳北側踢腳線的時候，發現了壹條長長的空鼓帶，有兩米多長。主人用手指敲了敲，也聽到了明顯不同的空鼓聲。問他為什麽有這麽長的空鼓帶，他說有很多原因。“可能是粉刷的時候，地面沒打掃幹凈，跑起來很多灰塵，造成了隔離層。”
檢查重點:空鼓不處理，兩三年後可能會開裂。壹是可以請開發商返工，二是裝修時要特別註意這個地方。根據國家相關規定，墻面空鼓面積在400平方厘米以下，踢腳線處空鼓長度小於30厘米，施工單位無需整改。
檢查墻壁和地面是否有空鼓。
檢查完客房的空鼓後，驗房師的眼睛突然被地面吸引，然後他跑出去看客廳的地板。再次回到客房後，他用鞋底使勁摩擦地面，漸漸地，地面上出現了壹層積滿灰塵的東西。然後他轉向陪同驗房的房地產公司工作人員說:“妳們這裏的質量好像有問題。”驗房師說的問題是指地上的沙子。“這明顯是施工時砂石級配不合理，導致砂多水泥少。”因為現在人們裝修，壹般都要鋪有棱線的地板。被樓板覆蓋後，連沙質地面都看不到，但顯然，從工程質量上來說，沙質地面是不合格的。問有沒有辦法解決，檢測人員說只能鋪壹層水泥地面，但那樣的話，壹定程度上影響了地面的高度。
考察重點:用腳掌摩擦地面時，盡量用力。沙質地面有壹種洗不幹凈的感覺，然後出現起皮、砂光。
檢查地面是否有沙子。
這壹步檢驗，在整個檢驗過程中，含金量是比較高的。驗房員說，開水龍頭的時候，盡量開大壹點，讓水流大壹點，快壹點。壹是看水壓，二是試試排水速度。驗房師拿出壹大卷塑料袋，然後展開壹個，在水龍頭下拿了滿滿壹袋水。隨即，他小心翼翼地抱著水袋到各種排水的地方進行灌溉，如面盆排水、浴缸排水、衛生間排水、廚房衛生、陽臺地漏等。，又往每個排水口倒了壹大包水。聽到咕嚕聲後，他轉向店主說:“壹切都開了。”在此期間，妳也可以看看衛生間的積水問題。也是先在衛生間存壹些水，然後排水，看看地面的坡度是否合理，絕對不能往門口靠。合格的地面上不應有積水。壹般來說，這壹步之後驗房就完成了，但是這位驗房師非常詳細地告訴業主付先生，“最好盡快用塑料袋把管口蓋好，綁好，防止異物進入堵塞的管道。”
檢查波動
裝滿水的塑料袋不能扔掉，因為它以後會發揮更重要的作用，它會被當作“沙袋”來堵住破口。當然這個破口不是真正的破口，是衛生間的地漏。房屋檢查員用水袋暫時堵住浴室的地漏，然後再次打開浴室的水龍頭，將水放在離地面2厘米的高度。
這是浴室地板的滲漏測試。這個水要存放24小時，然後我會去看看樓下的天花板有沒有漏水，也會去看看我家衛生間旁邊的房間的踢腳線有沒有滲水。當然，和上下樓層預約壹起做這個檢查有點困難，但是排水和節水的程序壹定要保留。即使樓下暫時沒人，壹旦看到自家衛生間天花板漏水，還是有補救措施的。
驗房師還告訴我，裝修衛生間的時候，業主要提醒裝修公司，墻面的防水層至少要做1.5米高，否則淋浴間噴的水可能會漏到隔壁房間。壹般來說，衛生間的瓷磚必須貼在1.5米以上的高度，但是瓷磚下面的防水處理很容易被裝修公司忘記。
閉水儲存試驗
由於檢查了入戶門，發現了很多問題，驗房員在檢查窗戶的時候特別認真。只見他從口袋裏掏出壹張紙，然後放在封口處，關上門，用力把紙壓出來。他還好心請店主嘗嘗。窗戶的密封性能不錯，但細心的房屋檢查員還是發現了壹個大問題。檢查南主臥窗戶框墻接縫時，有壹個手指寬的地方忘了打密封膠。這個地方非常秘密。如果不探出身子瞎摸，是很難發現問題的。“這個必須整改，因為雨大的時候容易沿著窗框漏水。”壹旁的主人連連點頭。在他看來，光是看到這個地方，今天的驗房費就交得不錯，自己驗房也很少這麽仔細。但也再次提醒我們，關鍵在於細節。
檢查門窗的密封情況。
Home inspector最後在普通電源插板的幫助下測試了電源。他把家裏每壹個固定插座都插上，看到電源插板都亮著，證明電路是暢通的。
驗房到此結束了驗房之旅，但如果要求更嚴格的話，還有壹些小地方需要檢查。如果房主自己驗房，不妨把這些也帶上。
檢查廚房的煙道
用手電筒檢查煙道和通風口有無建築垃圾，用紙卷點火後放在距離煙道口10 cm處，看煙是否升到煙道口立即轉身吸走。
水表空轉測試
關掉屋內的水閥開關，觀察水表是否空轉，如果是，通知房屋管理和維修部門檢查水管和水閥是否漏水。
檢查合同約定的配套設施是否齊全
有的業主收房的時候看的很仔細，房子的問題都是開發商整改的，覺得沒問題。然而，即使是聰明人有時也會點頭。入住後，業主發現小區的郵箱質量很差，不用鑰匙也能打開。地下車庫沒開多久，他找物業經理反映開發商之前沒做好，正在協調。請耐心等待。
南京著名驗房師丁波指出，驗房時除了檢查室內質量，還應考慮配套設施，如小區同步建設、房屋交付、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，大堂、走廊、墻面、地面、屋頂等公共部位裝修是否符合承諾，是否配備郵箱、電梯、周界報警系統等。除了合同中包含的條款，在考察配套設施時，還可以參考開發商前期的宣傳資料。
同時，在簽訂《房屋驗收單》前，購房者最好簽訂壹份《物業管理公約》，事先約定，避免日後發生糾紛。弄清楚以後要交的物業管理費是什麽構成的，保潔費，保安費，綠化費怎麽核定。同時看小區物業管理公司的資質。
發現規劃有變化怎麽辦？
業主張先生在某小區買新房時，被60%以上的綠化率吸引。交房後，張先生發現綠化面積並沒有想象中的大。他去社區論壇才知道，開發商後來改了方案，綠化率只有40%。張先生很生氣，提出要退房。
律師指出，因規劃設計變更導致購房人合法權益受損的，購房人有知情權，可以退房並追回由此造成的損失。但需要註意的是:第壹，規劃設計的變更必須經過主管部門的批準；第二，並不是所有的變化都需要通知買家。房地產開發企業只有在因規劃設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間大小、朝向發生變化，以及合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情形下，才有義務通知購房人；第三，只有因規劃設計變更，影響已購房屋上述變更，影響使用的，才有權選擇退房。容積率的提高和綠地率的降低是常見的規劃設計變更，但這不屬於國家規定的退房情況，購房者只能在合同的補充條款中進行約定，防止出現這種情況。
總之，在房屋驗收過程中，購房者壹定要弄清楚每壹項是否與合同相符。如發現任何不符合項，應及時向開發商反饋，並要求開發商進行相應的修復或賠償。