wyz_555@126.com
房地產市場研究和規劃
房地產調查是項目規劃和決策的基礎。
房地產市場研究
房地產市場研究是以房地產為具體商品對象，系統地收集、整理、記錄和分析有關市場信息，進而對房地產市場進行研究和預測，為決策者了解房地產市場的變化趨勢、制定公司經營計劃、制定經營戰略提供參考和建議。由於土地和房屋的不可移動性，房地產市場調查具有深刻的地域特征和特殊性。我們也習慣按照區域形態切入房地產市場，從點(單個樓盤)到線和面(區域98市場)，再從線和面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後從本體回歸到點、線、面，繼續來回循環，達到融會貫通，才能真正把握。
首先，重點是——壹棟單獨的建築
對單個建築的市場研究是房地產市場研究的基礎。它不僅是新員工接觸房地產知識的第壹課，也是任何壹個資深員工實時了解房地產市場最具體、最直接的方式。
單體建築的市場調查通常包括以下五項內容:
第壹項是分析建築的地理位置。總的來說就是分析房地產的區域歷史沿革和區域特征(商業中心、工業中心、高校社區等。);了解區域交通狀況，(公交，地鐵，高架，輕軌，省市高速，區縣高速等。);因或公共設施(水、電、煤等市政設施；公園、學校、醫院、影劇院、商業中心、超市、酒店、圖書館、體育場、集貿市場、著名餐廳等生活設施)和人文環境。往小裏說，就是樓盤地塊的大小和形狀，它的位置，它的鄰居是誰？它的通路怎麽樣？無論是街道...諸如此類。與其他商品不同，建築物的地理位置是不可分割的關鍵因素，其品質往往決定了建築物的大部分價值。
第二項是分析產品。這是房地產市場的主要部分，重點了解土地、總建築面積、產品類別及規劃、建築設計及外觀、公寓總套數及房型、面積、格局比例、建築材料、公共設施及建設進度等。對產品的分析是了解房地產的基礎。只有仔細分析產品，才能正確把握由此產生的各種變化。在產品因素中，有壹項比較特殊，它不是產品本身，但卻是產品的重要組成部分。就是我們常說的公司的構成，也就是誰是了解該樓盤的投資、設計、施工、物業管理等主要事項的承接公司？他們有什麽資格？他們是如何相互配合的？.....，從而評估信用可靠性的屬性。
第三項是分析價格組合。即產品的單價、總價和支付方式。在市場上，往往有很多價格促銷，但都是壹樣的，最終歸結為三個方面的價格組合。分析價格組合，了解其應用策略，是市場調研最吸引人的地方。
第四是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等。
第五項是銷售執行力。這是最關鍵的地方。壹方面是指銷售點的選擇，人員配備，業務執行...另壹方面是指什麽樣的房間最好賣？什麽樣的總價最能被市場接受？吸引顧客最重要的地方是什麽？買房的客戶有什麽特點...？這些都是市場調研應該知道的。其中銷售情況是壹個結果，其他方面是原因。了解前因後果，分析原因，是單體建築的全部內涵，也是整個市場的調整工作。
二、線和面——區域市場
對單個樓盤進行詳細了解後，就可以開始對區域市場的調查分析了。區域市場調查分析主要包括區域分析、區域產品和需求特征三個方面。
區域分析
區域分析是指對特定區域內影響房地產市場的交通路線、區域特征、發展規劃等進行綜合分析。與單個建築的地理位置分析不同，在具體分析中，區域分析更側重於整體分析和宏觀評價。比如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析可以知道，這與虹橋機場到市中心的良性交通路線和虹橋商務區的發展規劃密不可分。
區域產品
區域產品主要包括了解和分析總量、品類、位置、分布、單價分布、總價結構、各種營銷方式的市場反映以及特定區域範圍內市場缺口的捕捉。分析區域產品的關鍵在於仔細研究區域產品的異同及其市場反映其優劣的原因。舉個例子，在大家都是同價位同品質的房子的情況下，其中壹個樓盤賣得相當好，這就是區域產品要分析的地方。
需求特征
需求特征是指區域人口數量和密度、人口結構和家庭規模、購買力水平、客戶的需求結構和特征、人口素質和習慣...需求特征是站在客戶角度對產品的壹種審視，把握需求特征是持續創新的動力和源泉。
區域市場分析是基於對單個建築的詳細市場調查。寫區域市場分析報告，首先要詳細調查區域內的單個樓盤，然後以這個樓盤所在的街道為延伸區域，仔細調查整條街道的所有樓盤。最後，以這條街道為基礎，詳細調查周邊街道的房地產情況。
這樣，由點到線，由線到面，通過不斷的比較、分析、歸納和總結，區域市場的情況就會了如指掌。
第三，身體-宏觀環境
把握點線面是市場調研的主體，但不是全部，只是客體。
只有對(宏觀環境)有了深入的了解，房地產的市場調查才能做得更生動、更深入。房地產市場(宏觀環境)包括政治、社會、經濟發展、行政法規、國際形勢等因素。
政治社會
政治社會是指國家運行體制、政治穩定、社會保障、房地產投資和城市化進程。政治穩定是社會發展的基石，分析房地產市場不能忽略政治因素。
經濟因素
在房地產的所有宏觀因素中，經濟因素對公司和個人來說是最明顯和最直接的因素。它包括各種因素，如國家的經濟發展、財政收支和物價、人口和消費、居民收入和儲蓄等。比如1997存款利率的大幅下調，明顯起到了刺激個人購房意願的作用，房地產市場也因此掀起了幾波波瀾。
行政法規
行政法規主要包括土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策。如果取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響是顯而易見的。還有土地增值稅，它的實施也是壹把雙刃劍。限制太多，投資資金就不願意進來，經濟發展的速度就會相對緩慢；如果限制太少，投機和暴利就會隨之而來，對國民經濟的損害不可低估。
國際形勢
國際經濟、軍事和政治環境對房地產的影響不容忽視。比如1997年底發生的東南亞金融危機，或多或少影響了中國的房地產市場。單就投資成本來分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣都貶值了20% ~ 50%，而人民幣卻屹立不倒。作為壹個投資商人，在做決定之前，壹定會評估人民幣未來的穩定性和現階段的相對成本。在形勢不明朗的時候，他必然會退縮。
總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查的基本框架，其整合是深入研究房地產市場的有效途徑。只有認真進行市場調查，科學分析，才能成為真正的市場專家。
房地產市場研究的業務流程
研究原則
工作室的市場調研和專業的市場調研公司是不壹樣的。它不是靜態的、描述性的、系統的研究，而是為我們獨特的規劃創意提供確認、刺激和支持的研究。
1.帶問題調查:項目負責人應在調查開始後3天內提出項目開發中需要解決的問題。有問題就有方向。
2.有目的的調研:帶著朦朧的想法，比如可能的想法、定位、經營思路、方向。在調查過程中，我們開始構思各種可能的方案。壹旦妳有了壹個框架想法，就開始嘗試去證明它。但是在全面深入的調查結束之前，不要停留在這個框架上。
規則3.20/80:時間和精力要花在核心問題上，不求系統全面，但求核心問題上的重點突破。抓住重點人，尤其是和老板深入溝通。同時，重視與專業人士和機構的溝通，盡可能的占據他們的信息。
4.“循跡”法則:關註當地房地產的開發和推廣水平，用“循跡”的方法從各種開發和營銷現象中尋求本質——為什麽要這樣做？它的目標是什麽？效果如何？這種市場效應反映給消費者的是壹種什麽樣的心態？
研究系統
1，每日例會制:活動當天完成，調研當天研究，每晚召開小組會議，由項目負責人主持。
2.研究日記制度:每日會議結束後會形成書面結論(要點)，由指定人員輸入筆記本電腦，通過電子郵件發送到工作室策劃總部。
3.日測夜談:白天室外實地考察，晚上室內訪談，在最緊湊的時間內完成調查。
研究過程
調查的基本行動可分為以下幾個步驟:
1.前期基礎準備。索取企業和項目的背景資料，通過各種信息渠道(包括互聯網)收集和分析行業、地區(城市)、企業的信息。
2.成立項目組，分工，擬定研究計劃，與客戶溝通。向客戶提交壹份包括項目、企業、市場和相關行業的材料和信息清單，以及壹份采訪對象名單。
3.進入項目現場，大概需要1天的時間，快速對企業和項目進行粗略的調研，與客戶(主要是老板)溝通，明確核心問題，調整調研計劃。
4.調查。書面材料、訪談和實地考察相結合，每天進行總結，形成分析點和問題點。
5.研究。組內溝通，與客戶的高級經理溝通，進壹步明確研究結論。
6.補充研究。
7.寫壹份研究報告。
調查的基本內容
1.區域(城市經濟、交通、商業、人口、消費文化)
2.行業(房地產規模、層次、類型、層級、各大品牌營銷特點、房地產產業鏈發展現狀、代理、媒體、廣告、規劃設計等。)
3.市場(消費者、競爭對手)
4.項目(選址、地塊、規劃、設計、目標市場細分、營銷策略、類似項目成敗案例分析)
5.企業(企業資源和能力，側重於與項目相關的人力、財力和物力資源的分配)
研究計劃
1.調查目的
2.調查範圍
3.研究熱點
4.研究大綱
5.要求客戶提供的書面材料、采訪目標和調查目的地。
6.調查的時間、地點和人員(包括顧客提供人員的配合)
研究報告的主要內容
1，市場和行業發展形勢評估
2、企業能力和發展意向評價
3.項目機會和可行性評估
4.相關行業相關問題的評估
研究工作文件
1，調查大綱(出發前初步大綱)
2.研究工作的具體計劃(與客戶協商後提出)
3.研究資料清單(客戶要求)
4.研究問題列表(自問問題)
5、調研日記和會議紀要
6.定期總結和評估報告
7.信息部信息目錄