2021年初，燕郊通勤族進京執行新政的當天，張宇花了4個小時才到公司。建成這座500米的橋花了兩個小時。
壹場疫情讓更多人感慨:“環京這麽多城市，燕郊離國茂更近，固安離大興機場更近。他們畢竟不是北京。"
失望之余，3月初，張宇離開了燕郊。他走之前把房子賣了654.38+0.7萬。我買這套房子的時候，價格是400萬。張宇的社交平臺《失去了壹切》配上悲傷的音樂《我再也不快樂了》。
2017年3月限購以來的四年，讓北京周邊的購房者焦慮了四年:樓市從魔術變成了現實，有人入市，有人離場，有人被套。
公開數據顯示，北京周邊房價從2017的高點大幅下跌。在這個過程中，房價走勢出現了分化，部分地區出現了小幅波動。然而，很多地區的房價在過去的四年裏平均下降了40%之多，有些地區甚至下降了71%。按照三成首付，很多人首付就下去了，成了負資產。
所謂北京外圍是指距離北京70公裏以內，包括燕郊、大廠、香河、固安、永清、涿州。
今年3月18，雖然由於落戶門檻放寬，燕郊迎來了壹大波落戶人群，但燕郊樓市再次掀起波瀾。但對於限購四年的北京周邊樓市來說，仍有揮之不去的烏雲:房產中介追討傭金，北京周邊房企舉步維艱，剛需客戶謹慎觀望，高層購房者資不抵債。
即便如此，仍有壹些人焦慮不安，等待希望。
經過多年的降價，北京周邊的樓市不再繁榮。
2020年6月，全國商品房均價突破萬元。如果看房價過萬的縣級城市百強名單，只能看到香河、涿州等北京周邊城市。
安居客數據顯示，今年3月，涿州市區新房均價為每平方米1.06萬元，與上月持平，與去年相比下降6.62%。禾祥新房均價12400元/平方米，比上月下跌1.55%。
在房價仍在波動的北京周邊樓市，各界人士都在焦慮中前行。
北京周邊的壹個經紀人告訴城市，在疫情沒有完全結束的情況下，很多人看房都不方便。他們壹個月做壹兩筆交易，有的幾個月不開工。
房產中介拖欠開發商傭金的現象依然存在。3月初，有網友在河北新聞網上發布了壹篇名為《河北廊坊固安縣清華營業部拖欠券商傭金》的帖子。學府清華這棟樓的開發商是壹家中小型房企，名為中鼎房地產開發有限公司.
在帖子中，該網友寫道:“房子賣完了，客戶手續已經辦完。開發商不給錢(經紀人)，各種理由踢皮球。已經拖欠半年了，而且是400多萬。”
自四年前實施限購政策以來，固安樓市壹直不溫不火。拖欠房產中介傭金都是當地中小房企為了過得去所做的努力。在河北的新聞網上，有很多投訴中鼎房產的帖子，比如房產證遲遲不辦，違規收取房價差價等等。
另壹方面，被稱為環北京橋頭堡的燕郊(隸屬三河市)也在動蕩。2月18日，在三河市住房和城鄉建設局網站上，有網友發帖稱“燕郊天陽城第四代現房無法交付，開發商不知去向。”失蹤的開發商是天陽房地產(三和)有限公司。
三河市燕郊經濟開發區
針對網友投訴，三河市住建局回復稱，因與中國華融資產管理有限公司北京分公司發生經濟糾紛，壹筆融資
半年前，張倩從固安某房產中介處得知，固安六中在某知名房地產企業的牽頭下，與天津南開中學簽訂了協議。
協議的大致意思是，如果有天津戶口的北京人在學校周邊購買房產，其子女可以在固安六中就讀，然後享受與天津高考同等水平的待遇。
聽到這個消息後，張騫喜出望外。她認為這是為她的家庭量身定做的。但在多次爆發後，固安在5438+10月初封城，張騫的買房計劃被擱置。
現在疫情有所好轉，張倩把買房的計劃提上了日程。沒想到，3月中下旬，張倩從房產中介那裏得到了壹個噩耗:出臺這壹政策的知名房企，因為資金困難，今年在固安賣出了多塊地。
古柳周邊幾乎所有的樓盤都是這家知名房地產企業及其控股公司開發的。
“資金鏈斷裂的房企真的不敢買，怕變成爛尾樓。”張倩說。
而那些在北京周邊房價高的時候接手的購房者，此時的心態可以用“不熱愛生活”來形容。在某社交平臺上，壹位名為“後土”的網友發帖稱，“贈送(燕郊)天陽城樓盤(目前有貸款)先到先得，貸款可自行償還。”
這位網友在2016燕郊房價上漲的時候，以每平米27000元，總價1.08萬元的價格買下了這套40平米的壹居室。這套房子大概還清了四年多的房貸，每月還款4200元，還剩下73.64萬的貸款。
前述天洋城老板表示，“此事屬實”。他還透露，由於“資不抵債”，田洋很多業主的房子都抵押給了銀行，導致無法拿到房產證。
在北京周邊的樓市，購房者經常違約。這些購房者與開發商或無資質的二手房業主草簽了購房合同。北京周邊房價持續下跌後，很多人還沒拿到房子就賠了壹半。
為什麽北京周邊的樓市到目前為止？
2014，北京和天津
河北協同發展的靴子落地後，北京周邊樓市開始暴漲。2015北京出臺“330新政”後，樓市“量價齊升”。
北京房價高，很多在北京買房無望的北漂都去了北京周邊地區買房產。與此同時，炒房團也趨之若鶩。短時間內購房需求大增，導致樓市供不應求。此後，北京周邊房價瘋狂增長，燕郊、大廠、香河房價幾乎翻了壹倍。
祥和
2016左右，燕郊的房價甚至達到了每平方米近4萬元。北京周邊樓市如火如荼，開發商喜氣洋洋。壹些大開發商開盤項目，甚至壹次性動員了200名銷售人員。
相比燕郊等地區，不占優勢的涿州房價也從5000元/平方米漲到了1萬元/平方米。
正是在這個時候，誌誠峰，對於壹個職業炒房者來說，“不看戶型圖也沒關系，站在市場上，豬都能飛上天”。
當時涿州流行的詞匯是“壹套”。所謂“壹套”，指的是新房。不考慮戶型和面積，買家只需要和開發商打招呼，交65438+萬元定金和20萬元就能拿到房子，然後再加錢以更高的價格賣給別人。
馮智向市裏回憶，“二手房連過戶都不用，直接加錢就能很快賣出去。”和別人合夥買賣了幾套房後，馮智1個月賺了20萬。有了這筆錢，馮誌買了自己的第壹輛車。
而他的朋友則另辟蹊徑，大量低價購買頂樓房子。此時的涿州樓市已經異常瘋狂，當所有的房子都被壹搶而空時，馮誌的朋友們放出了頂房。
毫無懸念。高價賣出頂層公寓後，馮智的朋友們賺得盆滿缽滿。
涿州陷入瘋狂的時候，固安樓市也是意氣風發。2016大興機場確定高速路線，封閉施工，影響到與大興河壹河之隔的固安。短短壹年時間，固安房價從每平方米8000多元飆升到每平方米2萬多元。
有著8年房地產銷售經驗的劉鑫，對固安那些年火熱的樓市依然記憶猶新。最火的時候，有的人有錢也買不到房子。1000套房源，號可以拍到四五千甚至千裏之外。
房子誰先賣，也有主次之分。先交定金的排第壹。全款客戶排第壹，第二是首付50%的客戶，其余是首付30%的客戶。
很快，固安的平均房價飆升至每平米2.7萬。受制於政府備案價，均價不能再高，開發商想了壹個“招數”:額外溢價，綁定壹個車位。
比如壹套80平米的房子，政府備案價是1.7萬元每平米，市場價2.7萬元每平米，溢價1萬元每平米，80平米就是80萬元。往好的方面說，“這80萬是買車位的錢”，劉鑫告訴城市。
這個時候北京周邊地區的房價都是投機需求炒出來的。但是，把房地產放在第壹位，對於京津冀壹體化，對於北京周邊各個區域的發展，都不是壹件好事。
於是，2017年3月，北京樓市調控政策加碼後，北京周邊樓市也掀起了限購風暴。比如廊坊壹紙限購令變相堵住了流動性之後，廊坊房價迅速熄火，2018年3月正式掉頭向下。
燕郊限購令出臺後，房價立刻開始下跌，到2018年6月，已經跌到16，000每平米，跌幅近35%。
暴漲的潮水退去，北京周邊樓市跌入冰點。2017年，鏈家、我愛我家等中介機構陸續下架北京樓市周邊的導鋪。
兩年過去了，燕郊的房價已經從最高點的每平方米4萬元降到了每平方米不到2萬元；大廠地區房價從35000元每平米降到1000元每平米。
在北京周邊多地房價減半的殘酷現實下，河北多家房企的日子也不好過。2019保定藍秀地產被雷，在北京香河周邊多地布局。
大量的房屋銷售員和壹線中介，為了生存，要麽轉行，要麽南下。很多炒房團，高層北漂，內褲都掉了。今年燕郊法拍房漲到94套。
2020年，在疫情的沈重打擊下，北京周邊樓市雪上加霜。以燕郊為例。年初平均房價20600元每平米，年末平均房價降到1.760元每平米。
此時燕郊的拍賣行數量達到了210套，是2019的2.2倍。
2021年初疫情反復後，壹些苦苦掙紮的北漂終於動搖了。
宋振在固安買了房子。從固安到北京，要過壹座橋。像張裕過燕郊的那座橋，檢查嚴格的時候，宋振在固安走完那座橋也要幾個小時。
“我準備把固安的房子賣了，換到大興的黃村。就算小也沒關系，不會因為疫情而回去。”宋振說道。
即使是這種情況，還是有人在等風來。
2020年，北京周邊的樓市迎來了壹批炒房團。他們幾乎全款買了北方三縣(廊坊三河市、大廠、香河)的50套房。他們的目的很明確:純投資，看好京北三縣周邊的發展。
壹些開發商也在等待合適的時機。有的樓盤已經封頂，就算沒錢給員工買襯衫，有的開發商就是不賣。
“要用逆勢思維，點位越低，機會越好。”壹位開發商告訴城市。
偷偷摸摸，風向真的在悄悄的變。北京周邊多家房產中介告訴本市，從2020年開始，雖然燕郊二手房依然限購，但新盤不限購，北京戶口和外地戶口都可以購買。
燕郊鎮
新趨勢下，壹些離開北京的業務員又回來了，他們似乎又看到了希望。
作為壹個土生土長的燕郊人，黃翔有點反駁網上唱衰環京樓市的觀點。他堅持認為，北京周邊的地段，比如北三縣，有自住和投資的價值，只是發展有點慢。
然而，2021年初的壹場疫情，讓原本稍微回暖的燕郊樓市再次變得冷清。
在交易量慘淡的現實下，壹些中介坐不住了。
3月5日起，某平臺中介在朋友圈、貼吧發布消息稱“燕郊二手房開放限購”。這個消息讓很多購房者蠢蠢欲動，磨刀霍霍向燕郊進發。
但三河市住建局工作人員告訴市裏，這是假消息，燕郊仍在執行2017的限購政策。
在香河，也不清楚限購政策會不會放松。3月8日，北京周邊壹家房產中介叫於濤。他推薦了香河的房子。“這套房子每平米9500元，免費贈送壹個車位。”
於濤上網查了壹下。2020年底項目價格還是11，000元每平米左右。現在降到每平米9500元左右，車位贈送，相當於從去年到現在價格下降了20%左右。
該代理人還告訴於濤，“不限購，開發商可以幫助解決房屋資質問題。”
事實上，狼的故事已經在這裏重演了。自2017年環京區域以“縣”為單位調控以來，多次爆出“放松限購”的消息，但每次都被政府“駁斥”。
“整個北京周邊的開發建設才剛剛起步，前期不能放松。壹旦放松限購，房價又會上去，不利於北京周邊地區的發展。現在基礎太薄弱了。”壹位資深地產人士坦言。
和成千上萬在千千、北京的農民工壹樣，夏風仍然希望擁有壹套屬於自己的房子，北京周邊地區是他目前最好的選擇。
但從四年前限購開始，北京周邊的樓市壹直在低位徘徊。夏風的朋友不止壹次跟他說，想在環京買房，就趁現在，等限購放開，就不是這個價格了。
夏風壹直在尋找合適的房子，但他心中始終有壹個揮之不去的疑問。“如果我現在開始，我是抄底還是接手？”
眾所周知，北京周邊城市主要承載的是沒有北京戶口的人。但在減量發展、疏解非首都功能等策略下，2019年北京城市人口比2015年減少12.7萬人。
北京人口的減少，壹定程度上影響了北京周邊樓市的購買力。這使得許多購房者不知道房價是否會繼續下跌。
然而，如何吸引人們並讓他們定居就業仍然是北京周邊地區發展的壹個難題。
從13年3月到18年3月，短短壹周多時間，從“有房且房子是住宅的可以落戶燕郊”到“被告知暫停營業，不要到時候辦理”，燕郊的落戶政策壹次又壹次的變化。
雖然燕郊的落戶政策在不斷變化，但門檻仍在放寬。落戶門檻的降低，意味著有購房資格的人增多了。這讓各大中介喜出望外，早前冷清的燕郊樓市也很少再興風作浪。
不過，在業內看來，落戶的放寬固然可以在短期內刺激改善性購房需求，但卻拉不動低迷多年的燕郊樓市。
“北京周邊大部分地區，不僅交通等基礎設施沒有完全跟上，教育資源、醫療資源等軟件設施也很匱乏。更重要的是，他們的產業結構相對簡單。”前述資深地產分析師表示。
產業結構單壹，意味著購房者的就業問題無法解決。即使有了戶口，人們也只能白天在北京工作，晚上回來睡覺。這樣看來，北京周邊的城市可能還是“睡城”。
因此，加強基礎設施建設，以產業支撐地方經濟發展，吸引人才真正留下來定居就業，進而推動整個樓市發展，才是環北京地區最應該做的事情。
(文中人物均為化名)
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