其實物業公司的管理和服務並不是兩個獨立的部分。我們通常所說的物業公司或物業管理公司或物業服務公司，應該是物業管理服務公司的簡稱。物業管理服務可以概括為:對物的管理和對人的服務。
那麽，什麽是物業管理的前期管理服務？
物業管理前期管理服務是指開發建設項目批準後，物業管理企業接管物業前，開發建設單位指定或者委托物業管理企業參與物業的規劃、設計和建設的過程。主要從業主(使用人)和物業管理的角度，提出壹些合理化建議，使開發的物業最大限度地滿足業主和物業管理的需求。做好住宅小區前期物業管理服務，是解決物業管理矛盾糾紛、提高物業管理水平的重要途徑。也有利於房地產開發商的質量和銷售，維護業主的合法權益。對開發商利益、業主權益、社會穩定意義重大。但在房地產開發中，房地產項目的滾動開發和業主入住是壹個漸進的過程，不可能同時入住。為了做好後期物業管理服務，必須加強住宅小區前期物業管理服務。筆者認為，應做好以下幾個方面的工作:
第壹，重視小區物業的前期介入。
物業管理企業介入房地產開發項目後，應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計，制定物業管理方案，成立前期介入小組，會同設計部門、建設單位、開發商對圖紙進行審查，主要是從業主使用的角度，對原設計中不合理的部分提出建議， 並根據物業管理的實際經驗，向有關部門提供各種設備設施的性能、質量和信譽，並提出寶貴意見。 參與小區物業設施設備的安裝調試全過程，特別註意給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設備系統的檢查，發現問題及時要求開發商解決，既可以避免日後增加物業管理的成本，又可以保證所有設備設施投入使用後能夠正常運行，讓物業更容易貼近業主的日常生活。
二、物業的接收和驗收
物業的接收和驗收是前期物業管理的重要環節。也是對已竣工驗收並達到交付條件的物業工程質量進行檢查，明確物業管理公司和開發商維修管理責任的重要舉措。物業的接管驗收壹般分為兩部分，壹是建築物本身的接管驗收；二是公共設施設備的接管和驗收。
第壹，建築本身的交接驗收。
參照建設部2006年7月1991發布的房屋交接驗收標準和建設局2006年6月10制定的《深圳市商品住宅建築質量驗收管理規定》，建設單位進行商品住宅建築工程竣工驗收時，物業管理公司前期介入小組應參與建設單位組織的施工和監理，對每套房屋的建築觀感、使用功能和使用安全進行評估。每套檢驗項目包括建築結構、地面、墻面、防水、室內電氣安裝等10多個方面。物業管理公司前期介入小組嚴格按照市建設工程質量監督機構公布的《深圳市商品住宅建築質量檢驗指南》對工程進行了逐套檢驗，並填寫了檢驗結果表。建設單位應當根據檢查結果表和房屋建築工程竣工驗收報告，逐壹出具商品住宅質量合格證。
二、公共* * *配套設備設施接管驗收工作。
公共設施的交接驗收是小區物業前期管理的重要環節，可以明確雙方的責、權、利關系，在交接驗收中嚴把質量關。物管前期介入團隊雖然參與了小區配套設備設施的安裝調試過程，但分為兩個階段(第壹階段是預驗收；第二階段是正式驗收)接管小區的配套設備設施。
壹是驗收組按照驗收方案和標準(按照建設部房屋交接驗收標準)進行預驗收，找出過程中的不合格項，向交接單位提交物業驗收整改書面通知，要求限期整改完成。特別是在單機驗收時，要進行試運行驗收，主要檢查設備的安裝質量和運行中設備的主要技術指標。對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造商或施工單位再次調試，直至達到驗收標準；
二、正式驗收是指預驗收中提出的項目實施後的正式驗收，驗收組進行檢查核實，整改合格後進行正式驗收。要做到“三符合壹完整”。
所謂“三符合，壹完整”實際上是:
1表示圖紙符合設備的規格、型號、數量；
2、是工程主要設備的實際安裝位置和設計安裝位置；
3.設備包括與設備相連的整個系統的技術性能符合設計功能。
4.“壹全”是指圖紙資料齊全，如產權資料、技術資料、竣工驗收證明、設備設施檢驗證明等。
物業接管驗收是壹個復雜的過程，不僅涉及建築工程技術，還涉及許多法律法規。實際結果與理論要求之間往往存在壹些不壹致。針對物業接管驗收中存在的問題，需要把握兩個基本原則:壹是堅持原則性與靈活性相結合的原則，即對於壹些不盡如人意的問題，驗收人員不必拘泥於條條框框，而應根據不同情況采取措施，具體問題具體分析。二是細致入微與整體把握相結合的原則，即在物業接管驗收中，既不能因為註重細致入微而忽略整體把握，也不能因為註重整體效果而忽略細節。
第三，搞好環境衛生和清潔。
環境衛生管理是小區物業管理的壹項重要工作。環境衛生保潔工作是小區物業管理中最直觀的環節，也是企業主評價物業管理公司能力的壹個要素。在業內，小區的環境衛生和保潔工作壹般由專業的保潔公司管理，物業管理公司起到監督作用。物業小區前期環境衛生保潔的兩項重點工作:
第壹，是財產清理的開荒工作；
二是房屋裝修期間的清潔工作。
物業管理公司特別註重新建物業的清潔開荒(即物業竣工驗收後，管理公司將對物業內外進行徹底清潔，並將清潔後的物業移交給業主)，並安排專人全程監督清潔公司的開荒工作。專業保潔公司集中人力大規模清掃物業的土地復墾，其內容不限於:清掃物業內外的建築垃圾；清除玻璃、地板、墻壁和其他地方的灰塵和汙垢；公共部分(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋頂等)的清潔。)、辦公樓及設施等。物業的清潔維護階段是指業主入住後的清潔。業主入住後，房屋集中裝修期開始，對專業保潔公司是壹個嚴峻的考驗。往往是前面掃，後面倒，清潔永遠達不到理想的效果。社區總是處於壹種混亂的狀態。針對這種現象，裝修期間的環境衛生和清潔首先要重點做好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，最大限度地減少粉塵汙染。其次，對各類垃圾進行分類收集、處理和清運，以及定時、定點、定人進行清掃、掃、抹等專業操作，同時可適當加大清掃力量，增加清掃次數，保持小區公共區域的整潔；第三，加強宣傳、教育和監督，采取各種有效的方式方法，多管齊下，培養業主文明衛生的良好習慣，讓他們知道只有養成良好的衛生習慣，社區才能創造幹凈、衛生、優美、舒適的生活環境。
第四，做好業主入駐工作。
占用，又稱入住，是指占用人收到書面的入住(占用)通知，並辦理相應手續；占用人接到占用(占用)通知後在限定時間內未辦理相應手續的，也視為占用。在發出入住通知時，應明確說明入住條件，以便日後業主拖延辦理時，物業管理服務費的收取(業主可以放棄入住的權利，但承擔繳納物業服務費用的義務)能夠順利進行。向業主發出入住通知後，物業管理公司應及時成立領導小組、接待小組、收樓小組、咨詢小組，並根據購房合同具備相關法律文件，如房屋竣工驗收備案回執、房屋竣工測量報告、房屋使用說明書、房屋質量保證書、公共設施設備交接清單等，認真準備業主入住資料文件，組長負責相關培訓和配備。占領現場應營造節日氣氛，車輛/行人有序進出，服務人員著裝整潔、熱情禮貌。占用期間采取“壹站式”服務模式，開發商、建設單位、事業單位、物業管理公司共同上門辦公。
業主持入住通知書進入物業公司入住接待處，經接待人員核對身份後，在業主簽到表上簽字，然後辦理入住手續，簽署相關文件，如:業主管理規約、前期物業管理協議、防火責任書、業主手冊、住戶成員登記表、銀行委托協議等。房屋驗收交接時，物業管理公司會組織專業人員與業主壹起對房屋的室內水電、門窗、墻面、地面等工程進行檢查交接。雙方將逐項檢查登記。如發現問題，將進行記錄、存檔和管理，並督促相關部門限期整改。經檢查無問題，與業主確認水、電、氣表，並在房屋檢查交接表上簽字認可交接房屋鑰匙。總之，占領期間壹切為業主著想，壹切以業主為中心開展工作。
第五，妥善協調三者之間的各種矛盾。
物業管理公司特別註重協調業主與開發商的矛盾，既要承擔開發商委托的管理服務責任，又要在不犧牲業主利益的前提下，為開發商排憂解難。在處理業主和開發商之間的關系時，物業管理公司起著協調和信息傳遞的作用。特別是對於業主反映的問題，如房屋質量問題，首先要分清性質，查明情況，做好解釋工作，本著“誰受理，誰跟進，誰答復”的原則，及時快速地將業主反映的問題傳遞給相關部門，積極協調各方妥善解決，在最短的時間內解決業主反映的問題。
第六，做好小區治安管理工作。
治安管理在小區物業管理中起著重要的作用。是物業管理公司為防火、防盜、防損、防災而實施的壹系列安全措施。秩序維護人員不僅要善於發現安全隱患，還要有能力預防和終止危害或影響轄區內商家造成的損失和傷害，這也是體現壹個管理公司服務水平的重要環節。治安管理的主要工作:
壹是完善安全管理制度和崗位責任制。制度是企業利益的保障。“沒有規則就沒有方圓”，並制定和完善詳細的規章制度。比如在小區門口，嚴格按照崗位職責關閉大門，對來訪人員實行“來訪登記”制度，裝修人員憑證進出，防止閑散人員進入小區；大件物品憑“物品放行單”放行；
第二，建立“預防為主，防治結合”和“群防群治”的機制，維護該地區的治安秩序。物業管理公司應與當地社區人員保持密切聯系和合作，與當地警察保持良好關系，及時了解當地治安情況，確保區域內的財產安全。比如，業主入住後，隨著房屋裝修的開始，進出小區的裝修人員多而雜，小區的安全防範配套設施沒有完全安裝，容易被壹些小偷鉆空子。所以要加強小區的巡查次數，並做好巡查記錄。壹旦發現可疑情況，要及時處理，發生盜竊事件要及時上報。比如遇到特殊突發事件，生活在用戶家中和辦公區域，遇到火災、煤氣泄漏、自來水、刑事案件等突發事件，要善於借助第三方的力量。雖然可以采取緊急避險和正當防衛，但要尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等)的見證。)采取其他措施(比如破門之前)規避風險，減少損失的時候。
三是要充分利用現有的安保設施，如電子門禁、可視對講、監控攝像頭等設備，降低被盜概率；
第四，抓好進出小區車輛的控制和引導，有利於維護小區交通秩序，避免車輛亂停亂放。特別是各類運載裝修材料的車輛要及時裝卸，避免長時間滯留，以減輕小區交通壓力。通過嚴格培訓，加強管理，認真執行車輛進入小區時的制度，堅決做到車、人、卡相符。只有建立完整的技術防範設備並適當配備先進的技術儀器和設施，如存儲、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等。，能否有效保證停車場的安全運行；
第五，組建壹支高素質的秩序維護隊伍，不定期對秩序維護人員進行培訓，主要從“專業知識、儀表、言行、身體素質、崗前和在職培訓”入手。也是為了加強其服務意識的培養，以“讓主要顧客滿意”作為秩序維護員的工作準則，把轄區內的治安服務工作做得更細更好。
第七，加強對房屋二次裝修的管理和監督。
裝修監理是物業管理公司根據政府相關法律法規，受開發商或全體業主委托，對物業裝修過程中施工是否符合規範、結構安全、房屋統壹外觀、消防、供水、供電、燃氣等要求進行監督的定義。裝修監理是前期物業管理的另壹項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環節。如果解決不好，就會出現推諉扯皮。鑒於此，應註意加強對早期住宅室內裝修的監管:
壹、根據相關法律法規制定《物業二次裝修管理規定》。業主入住裝修前，物業管理公司應履行告知義務，書面告知裝修須知及禁止行為(如裝修時間、裝修垃圾場、裝修人員及材料出入等。)，以便業主了解、執行和辦理相關裝修手續。同時，做好各戶裝修方案的審核工作，及時糾正違反房屋裝修規定的行為，做好說服解釋工作；
二、房屋裝修開始前，需與業主或裝修單位確認室內給排水支管、地面防水正常後，方可發放裝修許可證；
三、掌握業主裝修過程中的重點，裝修管理員會了解日常檢查的重點。在業主材料進場、水電路改造或地面墻面防水階段，每天至少巡視兩次。有違法意圖的業主，每天巡邏四次以上，及時制止違法裝修行為。在檢查裝修施工過程中，重點檢查水電安裝情況，業主是否擅自改變裝修方案和拆除房屋承重墻，提醒裝修工人對衛生間、浴室進行防水實驗，避免入住後給其他業主造成損失。認真填寫裝修檢查記錄；
四、對違規裝修要嚴格制止，控制在萌芽狀態，控制事態的擴大，向業主發送《裝修違章通知書》，讓業主簽字確認，並將復印件存放在檔案袋中。在處理違章裝修的過程中，我們始終堅持以理服人、以理服人、以禮取人的原則，以良好的態度和禮貌贏得業主對裝修監理工作的理解和支持。
第八，做好物業管理服務商的培訓工作。
物業管理是壹個專業化程度很高的行業。物業經理需要多才多藝。為了在不同的場合扮演不同的角色，物業管理從業人員必須具備較高的綜合素質。在物業管理服務的前期，物業管理人員的整體行為會成為關系到能否在正常接管和日常服務中真正得到廣大業主認可的關鍵因素。鑒於此，物業服務人員的培養或培訓將根據人員的不同崗位進行。
第壹，管理知識。
對中高層管理人員的知識要求會比較高。知識包括企業管理知識(如物業管理、公共關系等。)、金融知識、法律知識(妳要對行業法律法規非常精通，熟悉必要的法律知識)，對提高服務的內容和檔次有很大的幫助。
第二，專業技能方面。
物業管理不僅涉及房屋及其附屬設備設施的管理、維修和養護，還包括綠化、環境衛生、安全和消防，還涉及公共服務、專項服務、專項服務、社區服務和社區文化。這就需要物業管理人員掌握上述工作所必須的專業技能，及時為業主提供專業服務。另外，面對各種各樣的業主，要掌握必要的人際交往技巧；
第三，服務態度。
物業管理是通過為業主提供公共的、特殊的、特殊的服務來獲得經濟效益、社會效益和環境效益。服務是所有物業管理活動的中心。因此，全體物業從業人員應樹立“顧客至上、服務第壹”的理念，把為業主提供多層次、全方位的服務作為物業管理企業全體員工的神聖職責，在工作中時刻為業主著想，盡力為業主提供優質服務。物業管理不是什麽高深的學問。壹句熱情的問候，壹個小小的舉動，壹個小小的姿態，壹個甜甜的微笑，都會增加我們與業主的感情，化解與業主的矛盾，也會提高我們的服務水平。
綜上所述，加強前期物業管理，既能保證業主(購房者)的長遠利益，又能減少開發商在建設過程中對物業規劃的隨意變更，保證物業的建設質量，提高物業的使用功能，促進物業的銷售。同時，加強前期物業管理，有利於規範物業管理活動，避免開發商、業主、物業管理企業之間的對立，減少三方矛盾和前期遺留的諸多問題。而且加強前期管理可以更貼近業主和使用人的實際需求，讓小區規劃更加人性化，讓物業管理人員更早了解和熟悉物業情況，為以後更好的物業管理服務打下基礎。
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