壹是厘清政府與市場的關系。倡導和引導開發企業和業主通過市場競爭機制選擇物業服務，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。要求建設單位通過公開招標或者協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務的；特別服務、代理服務、非普通住宅和非住宅物業服務的收費完全由市場調節。
明確物業收費範圍和分類管理政策；明確街道辦對老舊小區物業收費的監管責任；提出普通住宅前期公共物業服務費政府指導價三年評估制；明確空置住宅物業公共服務費、電梯電費減免政策；制定了車輛停車費和車位(庫)租金分類管理政策；明確分攤費用的範圍和分攤方法；規範門禁卡收費和裝修垃圾清運收費；細化收費和收支公開的規定。
明確物業費雙方的權利、義務和救濟方式。物業服務企業未按合同約定提供服務或者服務不到位的，前期由建設單位督促履行到位，後期由街道辦事處督促履行；業主不交納費用的，物業企業可以按照《宿遷市物業管理辦法》的有關規定給予減免；業主大會或者業主委員會的決定違法的，由物業管理行政主管部門依法處理。違法決定侵害業主合法權益的，業主可以依法提供救濟。
二、宿遷市物業服務收費政策
第壹章壹般原則
第壹條為規範城市物業收費行為，維護業主和物業服務者的合法權益，促進我市物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市城市物業管理辦法》(蘇發[2014]5號)、《江蘇省物業服務收費管理辦法》(5號)
第二條本細則適用於宿遷市區範圍內的物業收費行為及其監督管理活動。
第三條本細則所稱物業收費，是指物業服務企業、業主自治組織或者其他物業管理人在提供物業服務或者管理物業時，向業主或者物業使用人收取的費用。
物業費包括物業服務費和代收費用。
物業服務費包括物業服務費、車輛停車費、專項服務費和代理服務費。
第四條各級價格主管部門是物業收費監督管理的主管部門。市價格主管部門負責會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定、評估和調整市區物業收費管理政策和政府指導價，指導各區價格主管部門的物業收費管理工作。各區價格主管部門負責本行政區域內物業收費政策的實施和日常監管。
市住房和城鄉建設行政主管部門是城市物業管理的行政主管部門。各區物業管理行政主管部門應當在本行政區域內，會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好住宅物業服務監管、星級評定和普通住宅物業服務日常考核工作，配合同級價格行政主管部門做好物業收費日常監管工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責本轄區內物業收費的日常協調、管理和監督。
物業服務行業協會負責本行業的價格自律。
物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人負責各自物業管理區域內的物業收費管理工作。
第五條物業服務收費應當區分不同物業和服務的性質和特點，遵循合理、公開和質價壹致的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。
在物業管理區域內，建設單位的公共服務費、車輛停車費、人防車位(庫)費、車位(庫)租金實行政府指導價。法律法規另有規定的，從其規定。
業主自行管理的組織或者自行管理與委托專業機構相結合的組織，應當與業主協商確定物業服務收費標準。
非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人和物業服務企業在物業服務合同中約定。
第二章物業服務收費管理
第六條物業公共服務費是指物業服務企業、業主自治組織或者其他物業管理人根據協議或者法律決定，向業主或者物業使用人提供公共物業的保安、保潔、綠化養護、房屋設施維修、綜合管理等五項基本服務而收取的費用。
第七條物業管理區域內的物業服務壹般由以下要素構成:
(壹)管理服務人員工資、社會保險、工會經費和按規定提取的職工教育經費；
(二)物業使用的部位、設施、設備的日常運行維護費用；
(三)清潔衛生費用(包括生活垃圾處理費)；
(四)綠化養護費用；
(五)維持秩序的費用；
(6)辦公費；
(七)物業服務企業的固定資產折舊；
(八)物業* * *場地、* *設施設備及公眾責任保險費用；
(九)管理費分成(不含本系統收費)；
(十)業主大會約定的其他費用；
(十壹)法定稅費；
(12)合理利潤。
物業* * *部分和* * *設施設備的維修、更新、改造費用由住宅專項維修資金支付，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。
第八條物業服務費按照房屋所有權證上登記的建築面積計算；未辦理權屬登記的，按照房屋買賣合同記載的建築面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第九條業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。
已通過竣工驗收的房屋，房屋買賣合同和入住通知書約定的交付日期為房屋交付日期，業主自房屋交付之日起按月繳納物業服務費。
已竣工但尚未出售或交付給物業買受人的，物業服務費由建設單位全額承擔。
第十條因業主原因未及時入住，或者入住後未入住、未使用的住宅物業，空置期物業公共服務費在物業管理前期按照合同約定標準的70%繳納，業主大會成立後，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
第十壹條物業服務企業收取物業服務費可以采取合同制或者酬金制的形式，具體收費方式在物業服務合同中約定。
合同制是指業主向物業服務企業交納固定的物業服務費，盈虧由物業服務企業承擔的方式。
約滿酬金制是指預先按照約定的比例或金額向物業服務企業支付約滿酬金，剩余部分用於物業服務合同約定的費用，余額或不足部分由業主享有或承擔的物業服務計費方式。
第十二條普通住宅物業服務，前期物業管理實行政府指導價，業主大會(含物業管理委員會)成立後，是否實行政府指導價由業主大會決定，並通過物業服務合同約定。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)接管舊住宅物業公共* * *服務費標準，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照普通住宅物業公共* * *服務費政府指導價確定。
第十三條普通住宅物業前期公共服務收費政府指導價，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門，以城市普通住宅物業服務水平標準為基礎，綜合考慮住宅物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度和居民消費價格指數變化等因素確定， 並公布相應的基準價和浮動幅度，每三年進行壹次評估，根據評估結果決定是否調整。
第十四條業主和業主大會選聘物業服務企業前，普通住宅物業的建設單位應當通過公開招標或者協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，並在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準和收費標準。前期物業服務合同約定的收費標準不得超過價格主管部門公布的政府指導價幅度。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。房屋買賣合同未約定前期物業服務費的，由建設單位承擔。
第十五條物業服務企業應當自簽訂普通住宅前期物業服務合同之日起二十日內，將合同報當地物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。合同備案後，物業服務企業應當在實施收費前十日內報當地價格行政主管部門備案，並提交營業執照、資質證書、中標通知書、收費備案表等。所轄價格主管部門應當在本部門網站上公示收費記錄表。
物業服務企業應當將備案的物業服務合同常年在小區公告牌上公示，公示期至業主大會成立時止。
物業服務企業應當根據備案的前期物業服務合同約定的內容，與物業買受人簽訂前期物業服務協議。
第十六條普通住宅前期公共物業服務收費標準因服務成本變化需要調整，或者政府指導價標準需要調整的，物業服務企業應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的組織、指導和監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，征求業主意見， 並經專有部分占總建築面積過半數且占總人數過半數的業主同意，形成業主壹致決定。
第三章車輛停放收費管理
第十七條經規劃批準或者業主大會依法增設的物業管理區域內的停車位(車庫、棚)，按照類別和專有權利分為業主自有停車位(車庫、棚)、業主自購停車位(車庫)、人防停車位(車庫)、建設單位停車位(車庫)。
第十八條經規劃批準或者業主大會依法增設的物業管理區域內的停車位(車庫)，物業服務企業可以根據物業服務合同向使用人、專有業主或者管理人收取停車費用。
車輛停車費包括汽車停車費和非汽車停車費。
第十九條物業管理區域內車輛停放費用主要包括車位、車庫管理服務人員費用、公共設施設備能耗費用、日常維護、保潔、秩序維護費用和法定稅費。有車位(庫)的業主* * *的停車費也應包含合理的收入部分，用於對公共資源占用的適當補償。
車位、車庫(棚)、照明、用水應單獨收費，與用戶共用。如果照明或水的費用已包含在車輛停放服務費用中，則不單獨分攤。
業主對車輛停放有保管要求的，應當另行與物業服務企業簽訂保管服務合同。
第二十條城市住宅物業管理區域內的車輛停車費，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定政府指導價，具體收費標準由雙方在政府指導價範圍內合同約定。業主* * *有車位停車費，業主大會另有決定的，按照決定執行。
非住宅物業管理區域內的車輛停放收費，按照本市車輛停放服務費管理的有關規定執行。
第二十壹條業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據前期物業服務合同收取汽車停車費。
業主大會成立後，需要占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的，物業服務企業應當提交業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，辦理相關手續，並依法公示。
業主* * *有按月管理和收費的汽車停車位(車庫)的，每年停車最長為壹年，汽車停車費收費標準不得高於累計月停車費。
業主* * *按照《江蘇省物業管理條例》第六十五條的規定，對有車位的汽車停車費收入進行處理。
第二十二條政府投資改造的老舊小區公共停車位的停車收費，按照《宿遷市物業管理辦法》第五十三條第四款規定執行。
第二十三條居住區應當設置壹定比例的業主臨時停車位，並對業主或者物業使用人的車輛實行非固定停車位、先到先得等有效管理方式。在滿足業主停車需求的前提下，有條件的小區還可以依法設置外來車輛臨時停車位。
臨時停車位的設置在前期物業管理的物業服務合同中約定。業主大會成立後，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
臨時停車位實行計價器管理的，24小時內連續停放，超過24小時後再次收費。計價器收費應約定不少於3小時的免費停車時限。業主大會另有決定的，從其決定。
第二十四條住宅物業管理區域內設有封閉式、半封閉式公共* * *、* *用車庫(棚)用於停放非機動車。在前期物業管理階段，物業服務企業可以根據物業服務合同收取車輛停車費；後期物業管理由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
第二十五條住宅物業管理區域內規劃建設的人防車位(庫)、建設單位車位(庫)、業主自購車位(庫)等非業主(庫)，專有業主或者管理業主可以按照約定將車位(庫)出租給使用人，並向使用人收取租金。
人防車位(庫)、建設單位車位(庫)租金由市價格行政主管部門會同市人防行政主管部門、市住房和城鄉建設行政主管部門制定並公布，具體標準在政府指導價範圍內由租賃雙方在合同中約定。
業主出租自有車位(車庫)，租金實行市場調節價。
第二十六條人防車位(庫)租金主要考慮人防工程設施的維護費用，具體管理辦法按照省、市有關文件執行。建設單位車位(車庫)租金主要考慮彌補車位(車庫)建設成本。
第二十七條租金由停車位(車庫)的專有所有人或者管理人根據合同約定收取，也可以委托物業服務企業或者業主自治組織收取。物業服務企業或者業主自治組織接受委托代收的，可以按照約定向委托方收取代收費用。
第二十八條物業服務企業為非* *車位(庫)及其配套停車設施提供日常維護管理服務的，可以按照合同約定向車位(庫)的專有所有人或者管理所有人收取車輛停放費，具體收費標準由雙方在政府指導價範圍內協商確定。
已按規定交納物業服務費的業主物業車位(車庫)，不再重復收取停車費。業主不計入物業面積的私人車庫、照明、水表等入戶，不交汽車停車費。
建設單位首先滿足物業管理區域內業主購買和租賃需求的，可以作為臨時停車位(車庫)收取汽車停車費。
第二十九條汽車停車收費政府指導價，應當綜合考慮停車位(車庫)類別、專屬權益、管理和服務成本等因素，在同壹物業管理區域內保持相同的停車收費標準。
第三十條進入物業管理區域為業主和物業使用人提供配送、維修、安裝、搬家等服務的軍警搶險、搶險、市政工程搶修車輛和臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。
第四章其他物業費管理
第三十壹條專項服務費是指物業服務企業為滿足部分業主和物業使用人的需求或者接受委托提供專項服務而收取的費用。
專項服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人和物業服務企業根據服務內容和服務標準協商確定。
第三十二條代理服務費是指物業服務企業接受業主或者物業使用人委托提供代理服務時，向委托人收取的費用，包括住宅裝修和建築垃圾清運的代理服務費、門禁卡更換費等。
代理服務費的收費標準由合同雙方根據服務內容和服務標準協商確定。
第三十三條物業服務企業根據業主裝修管理的需要，按照住房和城鄉建設行政主管部門的規定向業主或者物業使用人收取裝修保證金。
住宅裝修建築垃圾應當由業主按照物業管理的要求及時清運。業主自願委托物業服務企業進行搬遷，物業服務企業可以據實向業主收取搬遷服務費；業主按要求及時拆除，物業服務企業不得強行服務和收費；業主未按要求及時清運的，物業服務企業可以直接代為清運，並據實向業主收取代為清運服務費。
裝修房屋的非住宅業主或者物業使用人應當向城管部門繳納非住宅裝修建築垃圾處置費，繳納標準按照市有關文件執行。物業服務企業接受城管部門委托清運非住宅裝修建築垃圾，清運機構服務費由雙方協商解決。
第三十四條新建住宅區或者新安裝門禁系統的住宅區對業主、物業使用人或者其車輛實行門禁卡(卡)管理的，建設單位或者物業服務企業應當為業主、物業使用人免費配置不少於4張門禁卡(含IC卡)，每輛車免費配置不少於1張門禁卡(卡)。免費配置的通行證(卡)費用包含在門禁系統的購買和安裝費用中。業主大會或者業主委員會或者業主大會授權的業主自治組織對通行證(卡)的管理另有決定的，從其決定。
業主有其他需求或者因保管不善辦理遺失損壞申請的，物業服務企業可以通過實際協商按照制作成本收取補卡費用。
第三十五條代收代繳是指物業服務企業、業主自治組織和其他管理人受專有業主、管理人或者專業經營單位的委托，向業主或者物業使用人收取的費用。
物業管理區域代收代繳包括物業公攤費、車位(車庫)租金、非住宅裝修建築垃圾處置費等。業主自治組織自行繳納的物業共用費，參照代收代繳管理。
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取相關費用。
第三十六條物業管理區域內的物業分攤費用，是指按照規定應當由業主或者物業使用人分攤的公共設施費用、住宅電梯檢測維修費用和住宅二次供水設施設備檢測維修費用。
第三十七條* * *水、電及其他費用包括電梯、水泵、中央空調、集中供暖、監控機房、照明、水、氣等運行設施設備的電費。水、電、電要分開收費。
住宅小區設施設備維護管理、保潔綠化養護等物業服務過程中的水、電、氣價格，除洗車、餐飲等經營性水、電、氣外，按照當地居民使用價格標準執行。
物業管理區域內使用的設施設備範圍按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十壹條第二款、第三款執行。
第三十八條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起開始分攤費用。
住宅電梯檢測維修費用和運行電費由電梯住宅的所有權人或者物業使用人承擔，電梯住宅空置期間不得分攤電梯運行電費；未移交供水企業管理的二次供水設施設備運行電費、設施設備檢測維護費用，由使用二次供水設施設備的住宅業主或者物業使用人承擔。
因業主原因未出售或未交付給業主的房屋，物業分攤費用由建設單位承擔。
第三十九條前期物業管理階段，物業共用費由物業服務企業負責代收代繳；業主大會成立後，物業服務企業是否代收代繳，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
物業服務企業應當代收代繳物業的分攤費用，並單獨核算，按照實際發生的費用和約定的方式與業主或者物業使用人合理分攤。分配辦法應在合同中約定。合同沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占總建築面積的比例分攤。
根據協議或法律決定，電梯、水泵、中央空調、集中供暖、監控室等設施設備的日常維護費用已包含在物業公司的服務費用中，不允許與業主重復分攤。
第四十條物業服務企業可以根據物業服務合同預收共用費，約定的預收期限不得超過壹年。首期預付款標準由物業服務企業預測，在物業服務合同中約定。預計費用明細和計算內容應附在合同中，未來預付款標準應為最後實際付款分配標準。對於預付的公攤費用，物業服務企業應當按月或者按季與業主據實結算，多退少補，超出部分可以自動轉為下期預付款。
第四十壹條物業服務企業接受專有權利人、經營權人或者專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以按照約定向委托人收取代收費用，但不得向業主收取費用等額外費用。
第五章收費行為規範
第四十二條物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理者應當遵守價格法律、法規和政策，加強價格自律，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符，並按規定公示收費和收支，接受業主監督。業主對物業收費提出疑問，物業服務企業應當及時答復。
第四十三條物業服務企業應當事先約定，體現自願委托和有償服務的基本要求，不得強制收取服務費用或者只收費不服務。
第四十四條物業服務企業和業主自治組織應當按規定公示物業收費標準，不得向業主或者物業使用人收取任何未公示的費用。
物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當在物業管理區域內的顯著位置設立專門公示欄，常年公示並及時變更物業服務提供者或者管理人的名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式、收費依據和合同(協議)；按照規定，收費項目、收費標準和收費依據應當在收費場所和車主出入口的顯著位置公示。臨時停車收費還應在臨時停車點設置收費公示牌。同時，服務提供者或者管理者、物業管理行政主管部門和價格行政主管部門應當予以公布，接受業主或者物業使用人的查詢和監督。
第四十五條物業收費收支實行會計公開制度。物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當分別核算物業服務費、車輛停車費、代收代繳費和代理費，進行獨立核算；應當在物業管理區域和業主出入口的顯著位置設立專門公告欄，每年1月和6月公示壹次物業公共服務費、車輛停車費和經營設施收入的收支情況；每月或每季度公示壹次* * *場地及設施設備產生的供水、供電、供氣、供暖的金額、單價及金額，各種物業分攤費用的繳費票據、分攤方式及節約處理。各項物業收費收支的公示時間應不少於壹個月，接受全體業主、物業使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和行政管理部門的咨詢和監督，並負責解答。
第四十六條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，加強成本和收支管理。同壹物業服務企業同時服務多個物業管理區域的，應當按照物業管理區域分別核算服務成本和收支。鼓勵實行物業服務收費制度管理。
采用合同制的，應當對實施管理和服務的具體物業管理區域單獨建賬，按照服務合同公布財務收支狀況，接受監督。
實行收費制度的，應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬，定期向業主大會或者全體業主公布物業服務收支情況，並經業主委員會核實。
第四十七條物業服務企業應當按照稅務部門的規定使用規範票據實施收費。
第四十八條物業服務企業可以按照合同約定預收物業費用，約定的車位(庫)租金預收期限最長不超過三年，其他物業費用(不含咪表停車費、臨時停車費)最長不超過壹年。
第四十九條物業服務企業提供物業服務收取押金、保證金應當符合規定，嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。
第五十條業主或者物業使用人應當按照合同或者有關規定繳納物業費。物業所有權轉移時，業主或者物業使用人應當與物業服務企業結清全部物業費用。