近日，銀川市住房和城鄉建設局發布《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)，旨在規範房地產開發企業預售資金的存儲和使用，重點防止因房地產開發企業資金管理不善導致在建項目停建、建設資金挪作他用。該辦法將於2月1日實施。
除了銀川市，7月份以來，瀘州、嘉興、石家莊、福州等地住建局相繼出臺了收緊新建商品房預售資金監管的新規。
65438+10月21據北京市住建委消息，為維護房地產市場秩序，北京市住建委、人民銀行營業管理部、北京銀保監局組織各區於10月65438+至2月65438+開展商品房預售資金監管專項檢查。
北京工商大學經濟學院經濟研究中心執行主任周清傑對第壹財經記者表示，今年下半年，加強預售資金監管的政策是在穩定房價的新趨勢下，通過規範預售資金來防範和化解房地產金融風險。
針對監管問題的重復調控
商品房預售資金的監管，就是商業銀行作為第三方來監管。房地產開發企業將預售資金存入銀行專用監管賬戶。監管資金專用於本項目建設，由銀行根據工程進度撥付。不允許隨意提取或使用。
據第壹財經記者了解，銀川出臺的《辦法》是對今年2月出臺的《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(草案)》的補充和再收緊。“專戶存儲、專款專用”是這壹新規的核心原則。根據《辦法》，銀川將建立新建商品住房預售資金統壹監管系統，通過監管系統對新建商品住房預售資金實行網絡化管理。
“結合過去的教訓和現在的情況，對於有資本沈澱的商業領域，比如房地產行業，需要制定嚴格的資金使用監管機制。”我愛我家集團前副總裁、景輝智庫首席經濟學家胡景暉對第壹財經記者表示。
據媒體報道，截至今年8月，銀川市三區共有20多個“爛尾樓”項目，涉及購房者近4萬人。
為了保證預售資金用於商品房項目建設，銀川市進行了多次監管。自2019、1起，銀川市審批服務管理局開展銀川市商品房預售資金監管試點工作。今年5月15日，銀川住建局發文稱，將“加強房地產開發企業紅黑名單管理”，重點打擊“爛尾樓”和非法集資。9月4日，銀川住建局開展“銀川市房地產行業專項檢查”，整治房地產開發過程中房地產開發商囤房、變相囤房現象。
總體來看，銀川人口基數小，流入量小，房地產市場發展尚不成熟。根據中指數據庫近五年房產交易監測，銀川2014年庫存巨大，去化周期高達六年。
“銀川作為三線城市，住房需求有限。為防止2014、2015大開發導致庫存積壓等問題，銀川出臺了更嚴格、更正規的市場監管政策，對市場平穩運行起到了較好的支撐作用。”中指院Xi分院院長石蕊告訴第壹財經記者。
多地疫情期間，管制有所放松。
今年上半年，受疫情影響，山東、福建、長春、武漢、無錫、寧夏等省市為了緩解企業壓力，壹度放松了對房企預售資金劃撥的管控。
今年3月，長春市住房保障和房屋管理局出臺《關於有效應對疫情支持房地產開發企業渡過難關的政策措施》。政策規定，對已繳納商品房預售資金並依法誠信經營的房地產開發企業，有新開工或續建項目的，允許其申請從監管賬戶提取50%以下資金用於工程建設。暫停新售商品房預售資金監管。
銀川市審批服務管理局負責人介紹，今年初，為幫助企業復工復產，保障工程項目正常建設，銀川市審批服務管理局開展試點工作，根據企業申請，為翡翠花園、中海悅府等項目完成銀行擔保置換監管資金，緩解企業資金壓力。目前，試點工作已經結束。
據第壹財經記者統計，疫情期間，放松新建商品房預售資金監管的措施比今年6月30日結束時還多。
實施分級監管政策
胡景暉認為，在“壹城壹策”的大背景下，不同區域的樓市資金監管呈現出類似的趨勢，證明房企資金鏈近期可能在這些區域斷裂，或者有爛尾樓盤的跡象。
人民法院公告欄公開信息顯示，截至6月20日10，今年全國有390家帶有“房地產”字樣的房地產企業發布破產公告，其中中小企業占了很大比例。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，監管不是打壓。雖然會增加房企可用資金的壓力，但對於資金實力強的優質企業進入來說也是剛剛好。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示贊同。他認為，資金監管只是針對建設資金，這部分成本占總成本的比例很低。房地產企業要保持足夠的資金盈余，否則說明自身抗風險能力弱，進而出現爛尾項目的風險。
據第壹財經記者觀察，在各地出臺的商品房預售資金監管新規中，強調銀行保函免於同等額度的重點監管資金，旨在實施分級監管。