根據《廈門市住宅區物業管理條例》第三十九條的規定，特制定《廈門市住宅區物業管理條例實施細則》，現予發布，請認真貫徹執行。
第壹章總則
第壹條根據《廈門市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，制定本細則。
第二條條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人，包括取得房屋產權證的所有權人、簽訂房屋買賣合同並在房管部門登記的買受人、拆遷安置協議確定的所有權人或者購買保障性住房的所有權人。
開發建設後尚未出售的房屋，由開發建設單位視為所有權人。
第三條《條例》所稱入住，是指業主收到書面入住通知並辦理相關入住手續。
業主接到入住書面通知後在限定期限內未辦理入住手續，經書面提醒後仍未辦理入住手續的，視為入住。占用通知書應當符合法律法規的規定和合同的約定。
第四條本條例所稱物業前期管理，是指自首任業主辦理入住手續之日起至依法成立業主委員會之日止的物業管理服務活動。
第五條物業管理區域由項目審批和規劃審批的範圍確定。但有下列情形之壹的，可以由開發建設單位、管理責任單位或者業主委員會提出(有業主委員會的，應當由業主委員會提出)，由建設行政主管部門會同有關部門按照方便管理服務、節約管理成本、業主自願的原則劃定:
(壹)壹個物業管理區域超出立項和規劃程序批準的範圍；
(二)已經實施物業管理的幾個物業管理區域的合並；
(三)舊城、城中村和其他物業管理區域不明確的區域有計劃地實施物業管理。
第六條市建設行政主管部門在《條例》的組織實施中，負責制定行業發展規劃和實現規劃目標的相關政策措施；負責物業管理服務企業的資質管理和從業人員的培訓教育；負責組織相關部門對物業管理區域內的物業管理服務進行評價。市建設行政主管部門可以委托區建設行政主管部門辦理《條例》和本細則規定的事項。
街道辦事處、鎮人民政府在區建設行政主管部門的監督和指導下，負責本轄區物業管理區域內業主大會和業主委員會選舉工作的指導和協調。
社區居民委員會在協調、參與、監督、指導所轄物業管理區域內的物業管理活動過程中，對影響和損害業主和公眾利益的事項，有權依據本規則進行說服、教育或者提請街道辦事處、鎮人民政府或者有關行政管理部門進行監督管理。
廈門市物業管理協會應當加強自身建設，建立健全物業管理服務企業、業主委員會等會員單位的自律管理制度，配合市建設行政主管部門做好從業人員的培訓教育工作。
第二章業主自我管理
第七條開發建設單位在組織召開首次業主大會選舉業主委員會壹個月前，應當書面報告住宅區建設行政主管部門。區建設行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所和社區居民委員會代表組成業主自治監督指導小組。
第八條業主自治監督指導小組應當履行下列職責:
(壹)根據物業管理服務的有關法律法規，監督開發商組織召開的首次業主大會；？
(二)經三分之二以上小組成員同意，有權對業主大會的議事程序、表決方式和表決事項提出監督意見；
(三)協調召開業主大會和組建業主委員會過程中的爭議；
(四)發現違法行為時，及時向有關執法機關報告。
第九條業主可以委托代理人出席業主大會。物業托管人、物業使用人可持有效證件出席業主大會(托管證明、租賃合同有直接委托或約定的，應當委托或約定業主的權利和義務)，並在授權範圍內行使權利和事項。其他代理人的授權委托書應當經公證機關公證或者物業管理區域內的社區居民委員會確認。
第十條開發建設單位應當在首次業主大會召開65，438+05日前，在物業管理區域的顯著位置張貼業主大會召開的時間、地點、形式、審議和表決內容、業主委員會委員候選人名單及簡歷、參加會議的業主或者代表的投票權、權利和義務，並書面通知各業主。
第十壹條開發建設單位應當組織或者委托市物業管理協會和已進駐的物業管理企業在條例規定的期限內組織召開首次業主大會並選舉產生業主委員會。因破產等客觀原因未組織召開或者開發建設單位未組織召開首次業主大會的。，住宅區所在地的業主自治監督指導小組可以直接組織召開或者委托已經實施物業管理的企業組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十二條首屆業主委員會委員候選人可以通過以下方式推薦:
(壹)住宅區內20戶以上業主推薦，500戶以上住宅區內5%以上業主推薦，或者住宅區內建築物的樓號、樓梯號、樓層簽名推薦。但推薦人不得重復簽名推薦；
(二)由開發建設單位推薦；
(三)由居住區所在地的社區居民委員會推薦。
開發建設單位和社區居民委員會推薦的候選人總數不得超過候選人總數的百分之二十。？
第十三條首次業主大會組織者應當在住宅區公示推薦候選人的個人簡歷，時間不得少於3天。
第十四條業主自治監督指導小組應當從推薦的候選人中指定若幹名候選人，配合業主大會組織者開展起草業主公約草案、業主委員會章程草案、選聘物業管理企業方案草案以及其他需要提交首次業主大會表決的文件、資料等準備工作。
第十五條在業主自治監督指導小組的監督下，首次業主大會按照下列程序召開:
(壹)宣布會議程序；
(二)組織召開首次業主大會的代表報告會議組織情況；
(三)開發建設單位或其委托的物業管理企業報告前期物業管理情況；
(四)介紹業主委員會候選人的基本情況；
(五)按照投票權數的投票差額選舉業主委員會委員；
(六)選舉產生業主委員會委員，投票選舉業主委員會主席和副主席；
(七)在業主委員會主席主持下，修改業主委員會章程草案、業主公約草案和提交首次業主大會表決的文件，根據需要選舉業主委員會執行秘書；
(八)表決業主委員會章程、業主公約、授權事項、執行秘書人選等涉及住宅區公共利益的重大事項。
第十六條業主委員會委員應當符合下列條件:
(壹)遵守物業管理的法律、法規、規章和業主公約以及業主委員會章程；
(二)有足夠的時間履行業主委員會成員的職責；
(3)品行端正，責任心強，熱心公益事業；
(四)具有完全民事權利能力和民事行為能力；
(五)實際居住地在本市。
第十七條業主委員會委員有下列情形之壹的，可以由業主大會或者臨時業主大會終止:
(壹)不符合《條例》第十條和本細則第十六條的規定；
(二)違反物業管理法律法規、業主委員會章程和決議，情節嚴重或者造成嚴重後果的；？
(三)連續三次以上缺席業主委員會會議和業主大會會議的；
(四)利用業主委員會成員的職權侵犯業主合法權益，非法幹預物業管理企業正常的物業服務活動；
(五)以書面形式向業主委員會提出辭職；
(六)因病等原因不能繼續履行業主委員會委員職責的；
(七)其他不適合擔任業主委員會委員的情形。
第十八條業主大會召開後，業主有權了解住宅區物業管理的相關事項。
第十九條業主委員會任期即將屆滿。在業主自治監督指導小組的監督指導下，本屆業主委員會將組織召開業主大會進行換屆選舉。換屆選舉按照下列程序進行:
(壹)換屆選舉前15日，業主委員會或其委托的物業管理企業將換屆選舉通知全體業主。通知項目應包括:
1，改變基礎；
2.推薦候選人的方法；
3.會議程序；
4、監督指導單位及電話內容。
(二)按照本細則第十二條第(壹)項的規定選拔候選人。
(三)換屆選舉七日前，業主委員會或者其委托的物業管理企業將選舉的時間、地點、形式、議題、候選人名單、簡歷、投票權等事項在物業管理區域的顯著位置張榜公布。
(四)會議議程應包括:
1，業主委員會代表工作報告；
2.物業管理公司做工作報告；
3.宣讀候選人名單及其簡介；
4.推薦監票人；
5.按投票權數投票；
6.選舉產生的業主委員會委員以無記名投票方式選舉業主委員會主席和副主席；
7.其他事項應當在新壹屆業主委員會的主持下進行審議和表決。
(5)換屆選舉結果在10天內向住宅區所在地的區建設行政主管部門備案。
第二十條分期開發公共設施設備相對獨立的住宅區，且預開發面積超過2萬平方米，預開發住宅區符合成立業主委員會條件的，應當召開臨時業主大會，經住宅區建設行政主管部門確認後成立臨時業主委員會。
臨時業主大會的程序、條件、責任和權利義務與業主大會和業主委員會相同。
第二十壹條分期開發的住宅區已完成整個住宅區的開發建設，符合成立業主委員會條件的，應當依照《條例》和本細則的規定組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，臨時業主委員會同時終止。
由開發建設單位或者臨時業主委員會申請，經住宅區建設行政主管部門同意，臨時業主委員會可以組織召開業主大會，按照本細則規定的換屆選舉程序召開業主大會，進行業主委員會換屆選舉。臨時業主大會視為首次業主大會。
第二十二條業主委員會應當建立公章管理制度，並經全體委員過半數通過。公章管理人違反制度使用公章的，公章使用人承擔相應責任。
第二十三條業主委員會應當建立業主和使用人投訴受理制度。受理下列事項:
(壹)對物業管理服務合同約定事項的投訴；
(二)對業主公約約定事項的投訴；
(三)對業主大會、臨時業主大會和業主委員會作出的決定的投訴；
(四)調解物業管理服務中的其他民事糾紛。
業主委員會應當認真受理投訴和糾紛，無法處理的投訴可以提交街道辦事處、鎮人民政府或者區建設行政主管部門協調解決，也可以告知當事人依法申請仲裁或者提起訴訟。在投訴受理過程中，發現違法行為的，業主委員會應當予以勸阻、制止，並向有關行政管理部門報告。
第二十四條業主委員會可以指定委員或者執行秘書或者設立專門機構受理投訴，並對受理投訴的工作人員給予適當的財政補貼。
投訴處理結果應當反饋給投訴人。投訴受理和處理情況的總結應當向業主大會公布。
第三章物業管理服務
第二十五條開發建設單位是前期物業管理服務的責任單位。開發建設單位應當與購房人在房屋買賣合同中明確或者同時簽訂前期物業管理服務協議。
房屋買賣合同約定前期物業管理事項或者前期物業管理服務協議主要包括以下內容:
(1)物業管理服務單位；
(二)物業管理服務價格；
(三)物業管理服務標準；
(四)物業管理服務投訴管理辦法；
(五)業主的權利和義務；
(6)處理糾紛的方式。
第二十六條開發建設單位不得將違法建築、臨時建築和擅自改變規劃、設計用途的公共場所或者公共部位作為物業管理用房交給業主委員會。
第二十七條開發建設單位向業主委員會移交物業時，物業管理區域內公共設施或者房屋的* * *部位和* * *設備應當完好，如有損壞，開發建設單位應當組織修復和移交。？
應當列明開發建設單位與業主委員會的交接事項，註明公共設施、部位、設備狀況和交接日期。交接文件應當由開發建設單位和業主委員會代表簽字蓋章。
第二十八條業主委員會成立並選聘物業管理企業時，前期物業管理服務合同終止。業主大會或者業主大會委托的業主委員會選聘物業管理企業，物業管理服務合同期限至下壹屆業主委員會組成時屆滿。
第二十九條物業管理服務合同應當載明《條例》第十六條的內容，並應當明確下列事項的管理服務標準、要求和相關權利義務:
(壹)住宅建築* * *部分的維修；
(二)電梯的維護和維修；
(3)化糞池的維護和清洗；
(4)停車場的管理；
(五)對業主室內裝飾管理的責任和義務；
(六)檔案保管責任；
(七)保安服務；
(八)其他公共服務設施設備管理職責；
(九)業主公約中屬於住宅區管理秩序的內容。
以上管理服務項目，國家或行業有標準的，按照標準執行。
第三十條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業管理企業收取相關費用，委托服務費由雙方協商確定。
第三十壹條物業管理企業不得將整體物業管理服務分包給其他企業或者個人，但可以將專業管理服務委托給專業公司。專業管理服務需要資質的，應當委托具有相應資質的專業服務企業進行。
第三十二條全體業主* * *部分公共* *場所用於經營的，業主大會或者其授權的業主委員會可以委托物業管理企業經營管理，經營收益歸全體業主所有。經營收入除按照合同約定支付物業管理企業的管理服務費外，經業主大會或者業主大會授權的業主委員會批準，可以用於下列用途:
(壹)補充房屋維修基金或者公共設施專項基金；
(二)購買業主委員會的辦公用品；
(三)租用業主大會會場；
(4)支付執行秘書和投訴處理人員的工資。
第三十三條物業管理企業按照合同約定為物業管理區域內的公共事務提供物業管理服務，可以向業主提供非公共事務的物業管理服務，服務標準和收費由物業管理企業和業主另行約定。
第三十四條物業管理區域內的業主在出租房屋時，應當告知承租人物業管理的有關規定和要求，並在租賃合同中明確繳納物業管理費等相關事項。
第三十五條物業管理企業在實施物業管理服務時，應當盡到必要的註意義務。物業管理區域內發現安全隱患時，應當及時向業主委員會、相關業主和相關管理部門報告；物業管理區域內發生突發安全事故或者可能導致危害後果的事件時，應當及時向有關部門報告，並采取必要措施予以消除或者控制；發現違法行為時，應當予以勸阻和制止，並及時向有關執法部門報告。
第三十六條物業管理企業未能履行物業管理服務合同的規定，造成業主人身和財產安全損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四章物業管理服務收費和資金管理
第三十七條物業管理服務費由業主和物業管理企業根據政府指導價，按照合理、公開和成本與服務水平相適應的原則確定。
第三十八條前期物業管理服務費，由開發建設單位和買受人在房屋買賣合同中約定。前期物業管理期間，開發建設單位或者其委托的物業管理企業不得收取房屋買賣合同約定以外的其他費用，法律、法規、規章另有規定的除外。
第三十九條開發建設單位可以根據企業自身情況減免物業管理服務費，但不得以此為由降低合同中約定或者承諾的管理服務標準。
開發建設單位同意或者承諾在超過前期物業管理期限的房屋銷售中減免物業管理服務費的，開發建設單位依法向業主委員會移交工程建設檔案時，應當與業主委員會簽訂減免物業管理服務費擔保合同，並報市建設行政主管部門和市價格行政主管部門備案。
第四十條開發建設單位在房屋銷售中約定或者承諾減收的，由開發建設單位按照與業主委員會的合同約定向物業管理企業收取物業管理服務費，約定或者承諾減收、免收部分物業管理服務費。物業管理企業應當向物業管理區域內的業主收取未達到物業管理服務委托合同約定標準的物業管理服務費差額部分。
第四十壹條物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，向物業區域內全體業主公布物業管理服務費的收取情況；物業管理服務合同未約定的，應當每半年公布壹次。公布的內容包括:
(壹)征收的依據和標準；
(二)應繳物業管理服務費的總面積及收取情況，應列明清單並註明原因；
(三)公共場所的經營收入；
(四)分攤水電費用的收取和使用；
(五)房屋維修基金和公共設施專項資金的籌集和使用。
第四十二條承擔多項物業管理服務的物業公司應當建立以物業管理服務為財務核算對象的企業財務二級核算體系。
業主委員會有權對其物業管理服務的收費進行監督。
第四十三條物業管理區域應當依法建立房屋維修基金制度。房屋維修資金的繳納標準和使用管理辦法由業主委員會制定，經業主大會表決後實施。房屋維修基金由業主委員會委托的物業管理企業在收取物業管理服務費時收取，由業主委員會按照樓號或梯號專用賬戶或委托物業管理企業管理。
房屋維修基金的繳納標準不得低於市價格行政主管部門核定的最低繳納標準。
第四十四條物業管理區域內的房屋維修資金和公共設施專項資金可以合並管理和使用。具體管理辦法由市建設行政主管部門會同有關部門制定並實施。
第四十五條業主委員會成立後，未裝修使用的未售出或者未售出的房屋，按照物業管理服務合同約定的物業管理服務費減半繳納，公用設施按照公共分攤標準減半繳納，業主大會作出決定的除外。
辦理裝修手續或者其他用途的，應當按照物業管理服務合同約定的金額繳納物業管理服務費。？
第四十六條裝修人履行裝修協議的，物業管理企業收取的裝修押金應當在裝修人向物業管理企業報告裝修工程竣工後5個工作日內退還。
對於違反裝修協議的裝修者，物管企業不予退還裝修押金。除10%的管理費外，應當在業主委員會成立後專項存儲和移交，納入物業區域公共房屋維修基金的管理和使用。
第五章附則
《條例》第四十九條第(六)項第四十七條？其他必要信息？指符合公共設施、部位和設備使用、維護和管理基本要求的相關材料。
第四十八條本實施細則由市建設行政主管部門負責解釋。
第四十九條本細則自2004年6月6日+10月6日+10月6日起實施。
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