房地產快速發展的背後
自2003年以來，房地產行業處於快速發展的狀態。2003年，房地產開發投資增速高於上年，投資規模超過萬億元。2004年第壹季度，房地產開發投資繼續大幅增長，增幅為44.10%。二季度以來，受調控警力影響，房地產開發投資增速逐季回落，前三季度增長28.30%。2003年，土地開發面積增速不減，超過2億平方米；新開工面積增速加快，占職工面積的46.5%；2003年下半年以來，國家陸續出臺了增地政策，使得二、三季度土地購置和開發面積增幅明顯回落。自2004年以來，全國商品房銷售額始終保持30%以上的增速。全國房地產銷售價格大幅上漲。2004年第壹季度全國商品房銷售價格為2677元/平方米，比2003年上漲了300元左右。在土地、金融等相關政策的影響下，2004年房價趨於平穩。雖然商品房空置面積增速明顯下降，但總量仍在增加。同時，2003年房地產企業總收入達到9300億元，同比增長32%；凈利潤總額超過350億元，同比增長39%。
房地產行業發展非常迅速，這是不爭的事實。關鍵問題是這個發展速度是否正常。或者說，是什麽導致了房地產行業的高速增長？這些因素中，哪些是正常的，哪些是不正常的？
在我看來，房地產市場的快速增長主要是福利分房制度的終結和城市化進程的加快，而住房政策改革的措施不到位，炒房盛行，鼓吹房地產價格上漲。
1.城市化刺激了住房消費。
改革開放20年來，我國城鎮化水平從11978年的11.9%提高到1998年的30.1%，年均提高0.6個百分點，而世界同期城鎮化水平只提高了0.25個百分點。中國城鎮人口從6543.8+0.7億增加到38654.38+0萬，年均凈增6543.8+0萬。1998之後，由於戶籍制度改革，中國進入城市化加速階段。2004年，中國城鎮人口達到5.23億，比1998增加142萬，平均每年增加2000萬以上。人口城鎮化率達到40.53%。黨的十六屆三中全會提出的許多政策將加速農村人口向城市轉移。比如，決定規定“在本市有穩定職業和住所的農業人口，可以按照當地規定，在就業地或者居住地進行戶籍登記，依法享有當地居民應有的權利，承擔相應的義務”。只有這個政策才會對中心城市產生巨大的市場需求。
城市人口的快速增長帶來了巨大的住房需求。據我國有關部門預測，2010年我國城鎮化水平將達到45%，即我國有6.3億人居住在城市。與2004年相比，城鎮人口增加6543.8+0.7億元。按照人均居住面積654.38+0.4平方米(建築面積28平方米)計算，將建設30億平方米新房。現有居民人均居住面積(5.23億)增加5平方米(建築面積10平方米)，需要增加居住面積52億平方米；考慮到每年有1億平方米的舊建築被拆除，新建建築，本期將新建1.2平方米的房屋。以上三項加起來，從2004年到2010年，我國將新建住宅94億平方米，即每年將新建156億平方米，達到人均居住面積14平方米的目標。
可以預計，城市化的進程將在未來相當長的時間內持續，中國將進入城市化率40%至60%的加速擴張階段。在此期間，對商品房的需求將繼續增長，城市化進程將促進房地產業的繼續發展。
2.住房制度改革刺激了房地產市場的需求。
65438-0998，國務院發布《關於進壹步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標誌著我國住房新政開始實施。政策目標是將城市住房消費從實物分配轉向貨幣分配。從政策導向來看，國家明確提出要把房地產培育成支柱產業，把住宅產業培育成國民經濟的增長點，並出臺了壹系列扶持政策，這也刺激了住宅產業的增長。個人購買商品房的比例從1997的30%左右上升到2003年的92.5%，個人消費成為推動房地產需求的決定性力量。(圖1個人購房面積及個人購房比例發展情況)
住房制度改革後，約50%的城鎮居民人口獲得了住房，而另壹半人口只有租房。
高比例使得租房者的市場供需有些不平衡，直接體現在房租上。2003年，中國住房租金高於主要發達國家和發展中國家，世界主要城市平均租金收益率達到7%左右。(圖2不同國家房屋租金收益率對比)
3.土地政策的變化催生了房價。
2002年7月1，實行土地招拍掛制度，無意中起到了推高房價的作用。
首先，土地的強制招拍掛制度給了地方政府土地壟斷的有力工具，也是在低價征地、高價招拍掛土地或套取巨額土地差價的利益驅動下，各級政府在土地交易過程中獲取巨額資本。在這個過程中，可能存在難以監管的灰色地帶，讓掌控土地的官員參與尋租活動，巨額租金必然強化地方政府的征地拆遷行為。因此，土地交易中的巨額租金是地方政府冒著違反法律法規的風險，隨意征用和使用大量土地，創造了大量的強制性消費需求。據估計，政府投資沖動推動的需求約占房地產市場供應的30%-50%。
其次，土地的強制拍賣大大提高了土地價格，不僅使得新推出的產品在這種高土地成本的基礎上追求高價產品的供應以保證開發商的利潤空間，而且在市場上制造了壹種高房價的預期，使得原本銷售的低價土地上的產品也在設計高價產品，提高了產品銷售價格的預期。
4.有大量的非自住者參與買房、抄房、住房。
目前我國投資渠道單壹，商品房投資成為利息收益高於預期、相對風險較小的最佳投資選擇，不需要太多的專業技術和管理能力。從靜態收益率來看，由於租房人口比例較高，租房市場的供需有些不平衡，直接體現在房租上。2003年全國平均租金回報率為4.8%，而全國主要城市的租金回報率達到7%左右，遠高於定存。從動態來看，2001之後，國內大部分城市的房地產價格都在上漲，使得房地產投資有了更大的獲利機會。當這種力量在“羊群效應”的作用下高速增長時，就加劇了市場的需求。
房地產行業的快速增長導致了其他行業的投資過熱，加劇了中國經濟的瓶頸問題。
2003年，全社會固定資產投資5511.8億元，比2002年增長26.7%。其中，基本建設投資22729億元，增長28.7%，更新改造投資8444億元，增長251%，房地產開發投資654.38+0.01.06億元，增長29.7%。房地產投資占全社會固定資產投資總額的18.3%，相當於工業固定資產投資總額的69.9%。房地產投資的快速增長直接帶動了鋼鐵和建材行業的快速增長。2003年鋼鐵和建材行業投資分別比2002年增長96.6%和1.21.9%，鋼鐵和建材行業的快速增長帶動了能源、電力、交通等行業的增長。
首先，房地產行業的快速增長導致了全國性的“大煉鋼”。從需求結構來看，房地產是鋼鐵行業的最大買家。2003年，房地產行業的消費占鋼鐵行業消費的54%。2003年，在我國城鎮化建設和房地產加速發展的強大拉動下，鋼結構建築發展迅速，建築鋼材市場蓬勃發展。小、線材、中厚鋼板、焊管等鋼材價格緊張，鋼鐵企業積極適應市場，努力增產滿足市場需求。2003年，小型鋼材產量達到6820萬噸，同比增長26.45%，中厚鋼材產量達到3465438+20萬噸，同比增長33.02%。重點統計，國有大中型鋼鐵企業小鋼材、線材及其他建築鋼材產銷率均超過65438±0.00%。
由於房地產投資的大幅增長，2003年國內鋼價在2002年上漲後仍大幅上漲，大部分鋼材品種再次創出新高，鋼價已經超過房地產在1993的泡沫水平。中國鋼鐵需求的快速增長推高了全球鋼鐵原材料價格。2003年下半年以來，我國鋼鐵需求的快速增長導致鋼鐵行業資源短缺，鐵礦石、焦炭、廢鋼價格大幅上漲，這些原材料的成本占鋼廠生產成本的40%以上。與此相關，礦石進口的海運費也壹路飆升。
其次，房地產行業產能不足的“罪魁禍首”。自2002年以來，電力短缺壹直是困擾中國經濟的壹個突出問題。繼2002年12省級電網後，2003年21地區相繼停電，電力供需矛盾更加突出。2003年，缺電範圍進壹步擴大，電力供需矛盾更加突出。前三季度已有21電網停電。2003年全國GDP增長9.1%，保持了較高的增長水平。相應的，發電量增長45.3%(用電量增長15.4%)，遠高於GDP增長。
以上兩個特征的出現只是因為高耗能行業的高速增長和電力消費結構的重型化。2002年，中國鋼鐵和有色金屬產量分別增長19.7%、19.6%和14.5%。2003年，鋼鐵、有色金屬、鋁等工業產品產量增速均超過20%。高耗能產品產量的快速增長直接帶動了高耗能行業用電量的增長。中國電力需求的主要部分工業用電占秋季總用電量的73%。與此同時，高耗能行業的快速發展也導致了全國GDP用電量的持續上升。
如何有效控制房地產市場投資的過快增長？提出以下建議:
(1)應該采取措施禁止炒房。
從前面的分析可以看出，房地產市場快速增長的壹個重要原因是大量投資性購房的存在。在上海、杭州、北京等中心城市，投資性住房已經占了相當大的比例。上海政府公布的數據是16%，但很多業內人士認為實際比例已經超過50%，大量商品房囤積在投資客手中，遲遲不能進入最終消費市場。如果政府出臺政策抑制這些不正常的房地產需求，可以緩解房地產市場的供求關系。
禁止房地產投機有充分的理由。有些人認為禁止投機是違反市場經濟原則的。其實這種觀點是錯誤的。國外的理論和實踐表明，壹般商品市場在完全競爭條件下可以實現資源的最優配置和帕累托最優，但房地產市場是壹個容易出現市場失靈、完全依靠市場競爭無法解決問題的特殊市場，需要壹個公平公正的政府對其實施強制性的外部監管。和股市壹樣，房地產市場的投資者普遍存在“模型示範偏差”、“羊群效應”等心理現象，通俗地說就是追漲殺跌。這種在心理市場的房地產和股票市場的價格操縱很容易得逞，這就是房地產和股票市場需要政府進行外部監管的理論基礎。
此外，禁止炒房是符合中國國情的選擇。炒房的本質是先富起來的少數人利用自己的資金優勢，從尚未富裕的大多數人身上牟取暴利，這既違背了* * *的社會目標，也違背了利益的基本道德標準。