療養院業務計劃概要；中國已經進入老齡化社會，人口基數大，增長快，滾滾而來的“銀發浪潮”給社會帶來巨大壓力。尤其是近年來，家庭的養老功能逐漸弱化，家庭結構呈現小型化、老齡化趨勢，“四二壹”家庭比例逐年上升。家庭養老的弱化，政府財力的有限，老年人口的不斷增長，都顯示出人們對社會化養老的需求越來越大，養老機構的產業化運營勢在必行。
b)行業分析，包括市場規模、增長率、發展機會和政策環境；
壹、養老機構產業化發展的方向
從經濟學的角度看，需求使人產生消費的動機和行為，進而刺激供給的變化，促進產業結構的變化。老年人的養老需求有其特殊性:壹是老年人由於身體衰老和疾病等原因，在飲食起居方面需要人照顧，不同身體狀況和疾病的要求是多樣的。在某些情況下，家人和保姆無法照顧，需要更專業的醫護人員和營養師來照顧。第二，由於家庭的經濟狀況和住房條件，有些家庭雇不起保姆，即使雇了，也不壹定能達到特別照顧老人的要求。如果老人生病，也會影響子女的工作和學習，疾病防治方面的醫療費用也會高於養老機構。第三，從老人的心理來看，老人不希望被子女“囚禁”在家裏，孤獨的生活會讓他們感到痛苦。老人不想被“拋棄”。如果子女把他們送到條件差或者交通不便、遠離城市的養老機構，壹些老人很容易自殘、自殺。那麽，養老機構會向什麽方向發展呢？根據以上對養老需求的分析，養老機構產業化發展的三個基本方向:
1，大力發展規模經營。
規模經營可以充分發揮人財物的集中優勢，容易在公眾中形成良好的公信力和公信力。目前，我國尚未形成統壹的養老機構規模分級標準，但就普通大眾的心理認同而言，養老機構的床位數較少，200-500張床位數中等，500張以上床位數較多。我認為規模經營就是發展大規模的養老機構。那麽，規模經營為什麽要成為養老機構的發展方向呢？原因主要表現在以下幾個方面:
(1)建築設計規範。目前我國現有的大型養老機構，壹般都能按照建設部和民政部聯合頒布的《老年人建築設計規範》進行設計和建設，科學合理地考慮消防、通風、內部無障礙交通等功能以及寢具、餐飲、娛樂、醫療等問題。
(2)在醫療方面優勢明顯。由於大型養老機構的規模優勢，更容易吸引壹些有專業知識和經驗的醫務人員加入，從而提高醫療護理的服務水平。尤其是對於那些患有各種疾病的老人，更能讓他們在醫療保障上有安全感。
(3)休閑環境好。大型養老機構在規劃設計時，壹般會結合自身土地和空間的實際情況，建造壹些適合老人活動的場所，種植壹些花草樹木，營造壹個優雅休閑的環境。而這些都是老年人，尤其是生活在城市的老年人及其子女最關心的。
2.建立養老機構的品牌效應。
品牌創建壹般是以規模經營為背景和前提的。只有具備規模優勢和良好的信譽，才能創造和提升品牌形象。目前，我國養老機構的品牌意識還比較薄弱。據不完全統計，僅廣州靚點養老院就在國家商標局註冊了靚點及其標識。為什麽養老行業要向品牌經營轉型？壹方面，大眾消費心理中存在崇尚品牌、信賴良好形象的品牌傾向。另壹方面，當品牌在消費者心理產生歸屬感時，有利於促進品牌的規模擴張和連鎖經營，從而推動養老機構的產業化進程，形成具有壹定規模和影響力的養老群體。這樣既能為老年人提供良好的條件和環境，又能引導老年消費市場更加合理，遏制不合理收費和服務不到位的現象。有利於解決孩子的後顧之憂，促進社會安定團結。
3.完善養老機構配套功能。
隨著人民生活水平的逐步提高，養老院等壹些規模小、居住條件差、醫療不到位，主要供養孤寡老人、生活困難老人的養老機構舊模式已經不能滿足老年人的消費需求。必須換成醫養結合、膳食結構科學合理、娛樂活動豐富、休閑環境優雅、交通便利的養老機構，供子女參觀。因此，完善養老機構的配套服務尤為重要。完善養老機構配套功能的重點在兩個方面:
(1)配套醫療護理服務。雖然民政部門規定養老機構要設置醫療室，但醫療室真的能滿足老年人疾病治療和特殊護理的要求嗎？顯然不夠。就大型養老機構而言，年齡大多在70歲以上。為什麽老年人多？壹般是由家庭護理的費用和難度決定的。只有當居家養老的費用相當於養老機構的收費，或者老人因身體狀況需要醫療護理時，子女才會把老人送到養老機構。這對養老機構的醫療提出了更高的要求，簡單的醫療室無法滿足需要。試想壹下，500多位70歲以上的老人，至少有50%患有某種疾病，需要吃藥打針；至少有25%的老人需要住院觀察治療。這類患者就醫和住院的規模要有壹級甲等以上醫院支撐。因此，大型養老機構必須合作或獨立競標老年醫院，才能實現醫療護理功能的匹配和完善。
(2)科學合理的飲食。
養老機構食堂必須按照衛生防疫部門的規定進行設計和裝修，符合基本衛生要求和操作規程。其次，根據高血壓、糖尿病等老年人常見病、多發病的特殊要求，科學制定營養食譜，合理控制飲食數量和種類。
c)商業模式分析，包括盈利模式、競爭對手分析和核心競爭力分析；
二、養老機構產業化過程中存在的問題
目前，我國的養老機構有多種形式，如官辦、民辦、公私合營等。就其機構性質而言，可分為非營利性和營利性兩種，養老機構產業化本質上是壹條自主經營、自負盈虧的盈利之路。這條路好走嗎？很難走。很難。主要問題如下:
1，投資大，回收期長。
既然養老機構的產業化方向是規模經營和品牌經營，那麽投入產出情況如何？擺在我們面前的壹個事實是，大家都認為養老產業是朝陽產業，前景光明。市場巨大，競爭格局尚未形成，總需求大於總供給。但是為什麽沒有人願意進入這個行業，尤其是壹些有實力的企業集團和個人不願意投資？原因很簡單，因為投資大，回收期長，無利可圖。我們拿壹個同樣規模的養老院項目和壹個房地產項目對比，結果很明顯。假設某城市有壹塊100000 m2的土地，容積率3%，建築面積30000 m2。扣除養老院項目的征地補償，建設成本約為1770元/m2，總投資約為5300萬元，資金成本為每年6%。養老院規模按1，000張床位計算。回收資金的主要收入來源是壹次性設備購置費，人均收費8000元左右。10年的周轉率是三次，總計約2400萬元。床位費每人每月500元，10年入住率計算為100%，合計約6000萬元；其他收入從運營成本中扣除。這樣算下來，需要10年才能收回養老院項目的投資，沒有利潤。房地產項目建設成本約2170元/m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/m2，回收資金約654380+005萬元，包括建設期和銷售期，約需兩年半至三年。結果該房地產項目不僅能在三年內收回投資，還能盈利約4000萬元。
2.租賃經營融資困難。
在經濟利益的驅動下，投資建設養老機構不符合我國現階段投入產出經濟效益的常規做法。那麽，租房辦養老機構就是壹個理想的選擇。這樣可以把最近的巨額投資變成分期租金支出。但是，如果是完整的房地產項目，別人怎麽轉租給他人呢？答案只有壹個，那壹定是多年的“爛尾樓”。要完成壹個“爛尾樓”工程，還需要大量的投資。因為是租來的房子，只有經營權，沒有所有權。投入的資金勢必被占用，無法通過抵押貸款盤活資金用於周轉。因此，租賃經營的融資難是必然的結果。我們以廣州靚點養老院的運營為例。2002年，廣州靚點養老院租用了壹棟94年的九層酒店“爛尾樓”，建築面積20000㎡，面積8000㎡，租期20年。有200多個房間和650個老人床位。每月租金近20萬。改擴建總投資約15萬元，投資回收期需6年以上。雖然目前研究所經營狀況良好，但由於股東投資能力有限，不得不放棄原本經營的其他行業。由於經營權不能抵押，為了籌集養老院的流動資金，股東不得不向朋友借錢，甚至為個人住宅做銀行抵押貸款。這是養老機構在產業化過程中的寫照，是產業化過程中的融資難題。
3.醫學人才引進難。
大型養老機構的服務以醫養服務為主，但很難引進有經驗的中、高級專業醫護人員。在醫院，有比較完善的職稱晉升機制。如果壹個專業的醫務人員在養老院的醫療康復室工作，從初級職稱晉升到高級職稱幾乎是不可能的。因此，大型養老機構不僅可以吸引專業的醫護人員加入，還可以培養自己的醫療團隊。比如廣州靚點養老院就引進了壹位主任醫師擔任院長。由於醫療衛生系統的管理，被迫辭去公職，放棄了近30年的服務和相應的福利待遇。
4.操作風險高。
隨著人們法律意識的逐步增強，粗放式的醫療已經不適應養老機構規模經營的發展需要。由於大型養老機構企業規模較大，人們認為其具有壹定的經濟實力和補償能力。因此，老人的子女往往不容易原諒和理解醫療過程中的錯誤和不當，甚至故意激化矛盾，推進到醫療事故糾紛的法律程序，最終導致養老機構的賠償。當然，人們法律意識的增強有其積極的壹面，但養老機構由於醫療條件和人員素質等原因，往往處於弱勢狀態。從主觀上看，大型養老機構願意開設與其規模相匹配的老年醫院，但衛生部門的規章制度和審批程序無法支持，客觀上增加了大型養老機構的經營風險。
d)運營計劃，包括未來幾年的具體戰略、市場計劃和營銷策略；
在全國範圍內，我們選擇使用民政部的現行政策。在運營模式上，既有公建和公建，也有公建和私辦輔助。有利因素是有壹定經濟基礎的地區租賃和自建。
e)融資要求和投資回報分析；
投資30個床位左右的微型社區養老院，費用是
每月人工成本:XXXXXXX元
雜項:XXXXXXX元
利潤
收入:XXXXX元
凈利潤:XXXXXX元
f)實施計劃和作業團隊管理；
小家庭養老院模式。也就是說，發起人利用自己的房子照顧自己的老人，招募社區老人養老。小型家庭養老院的床位數壹般為6 ~ 15，舉辦者的家屬為老人服務。
老年人日托模式。也就是說，“早中晚”式的養老有類似於托兒所的功能設施，大多由街道或社區設置。有老人活動室、休息室、餐廳、教室等設施。老人白天專心活動，中午提供飯菜，晚上回家。全市各類養老中心近30家。
居家養老模式。即政府組織失業人員開展養老技能培訓，以購買公益服務的形式為維修工提供補貼，安排特困老人提供養老服務。
貨幣化養老模式。即政府為特困老人提供養老服務補貼。選擇居家養老，政府每月發放“代幣券”，貧困老人憑券自主選擇居家養老服務。選擇養老機構。老年人可以在全市範圍內選擇養老機構，使用養老金(低保、住房租金等。)作為養老費用。政府補貼和養老院部分減少了這種差異。
暖巢管家養老模式。也就是說，空巢老人有管家，負責日常生活照料、身體健康監測、生活用品采購發放、健康咨詢、休閑娛樂等。有2輛專門的送貨車，52名專業人員為居家老人服務。目前，有732戶家庭和8500名老年人接受服務。
異地互動養老模式。即老人在當地養老機構或中介機構登記，養老機構或中介機構聯系外地養老機構進行養老。
老年助教模型。即充分發揮國內外高級知識分子的作用，為他們提供養老服務，同時充分發揮他們的知識和技能。
信息化養老模式。即把信息技術融入到養老服務中，提高養老服務的效率。信息化養老模式是西崗區首創的。它通過“養老110”呼叫平臺、社區老年人“呼救”系統、空巢老人“愛心門鈴”，將社會福利機構、社區衛生服務中心、街道社會化養老照料中心、社區日間養老活動中心、互動異地養老服務中心等養老服務資源整合成壹個養老服務網絡。
合資合作養老模式。即廣泛吸引外資和技術，設立養老福利機構，完善養老服務體系。
g)項目的退出策略；
股份回購
根據商業計劃書的分析，公司應向投資者說明股份回購計劃的實施情況。
分紅制
投資者可以通過公司的利潤分紅收回投資。根據本商業計劃書的分析，公司應向投資者說明股權利潤分紅方案的實施情況。
證券交易所上市
根據商業計劃書的分析，分析公司上市的可能性，說明上市的前提條件。
股權轉讓
投資者可以通過股權轉讓收回投資。向投資者轉讓公司股權的說明。