《茶館》是老舍的著名代表作之壹，也是從小學開始就被語文老師口頭掛在嘴邊的經典佳作。劇本中的人物來自各行各業。除了茶館老板，還有吃皇糧的旗人，辦實業的資本家，清官中的太監，信洋教的教士，貧苦農民，間諜，打手，警察，流氓，算命的等等。這些人物的組合真實再現了現代老北京茶館的面貌。全文以時代發展的步伐和茶館的經營狀況為線索，分為三幕。
第壹幕，以戊戌變法失敗為背景，在依然熱鬧的魚臺茶館裏，貴官爾德子與庶民常發生了爭執。京郊的窮人販賣婦女，媒人劉在和買方龐太監之間牟取暴利。在這壹幕中，和二德子吵架的常爺爺，僅僅因為說了壹句“大清國要完了”，就被兩個特務抓了起來，送進了監獄，關了整整壹年。可見當時的邪惡社會對那些見義勇為的普通人是多麽的殘酷無情。同時也揭露和批判了以爾德子為代表的親洋虛偽和諂媚團夥的醜惡嘴臉；劉麻子這種拐賣人口的地痞無賴形象的存在，暴露了當時社會的畸形和病態。
第二幕，裕泰茶館在亂世順應時代潮流而變，以至於在眾多倒閉的茶館中得以生存。盡管如此，它仍如巴迪·李三所說，“改進！改進！越變越冷！”即使是改良後的魚臺茶館，也無法恢復往日的繁華熱鬧。從李三、王掌櫃和老板娘王樹芬的對話中，我們可以知道今天的茶館只是勉強維持。在這麽困難的情況下，官道上的人還得時不時的來勒索錢財。在這樣壹個軍閥混戰、戰火紛飛的混亂時代，百姓的生活更加艱難。第壹幕中出場的的女兒康，帶著繼子逃到茶館，被夫婦收留，找到了棲身之所。宋恩子和吳祥子這兩個以前抓過常老爺的奸細，現在都成了軍閥的走狗。人販子麻子劉在混亂中被冤斬，壹個惡霸不見了。壹切都發生在壹瞬間，壹切都是那麽的混亂。
最後壹幕，抗戰勝利後。此時，國民黨特務和美國大兵在北京橫行，魚臺茶館似乎要走到盡頭了。博物館裏的場景已經相當荒涼，只有幾個人來來往往。王老板這壹代已經不年輕了，他的茶館也快被占了；出獄後，四爺的日子更難過了；民族資本家秦的工廠被搶。戲的最後，三個人聚在壹起，互相傾訴各自的苦衷，幾個人苦笑，讓人覺得心酸又痛苦。他們在笑什麽？可笑的是這個世界對他們不公平！兩位好朋友走後，王先生最終選擇了自殺，帶著自己經營了壹輩子的茶館走完最後壹程。
老舍用地道的京味語言敘述了戊戌變法、軍閥混戰、新中國成立前夕三個時期的魚臺茶館故事。社會承載了近半個世紀的各種人生，都集中在北京魚臺茶館的這個角落裏，壹張張面孔，或真或假，或善或惡，仿佛蜻蜓點水，很小，卻在我心裏蕩漾。故事結束了，他們的笑容和動作還在心裏。這是老舍的藝術技巧。他作品中豐滿的人物真實立體，栩栩如生，無論是動作還是言語都能真實再現當時的時代特征。他把時代的變化直接通過人物語言表達出來，隱藏在街景、人物著裝等細節中。他在變化的過程中壹直不變，時髦的衣服掩蓋不了客人的守舊思想。劇中原本看臉的唐鐵嘴的兒子，後來被“提拔”成了高手；麻子劉的齷齪行為被兒子戲稱為“花花聯合公司”；老間諜劉湘子的企業改名為他兒子的世襲間諜。這壹系列的變化看似理所當然，實則環環相扣，達到了讓作品的戲劇性更加突出的巧妙效果。
《茶館》通過魚臺的發展和衰落以及普通人的日常生活和談話，揭示了社會的隱形變化，以底層人物的經歷諷刺了現代社會的種種黑暗現象，表現了所有在黑暗和夾縫中努力生存的人們的苦難。
北京大學中文系教授洪子澄從人文情懷的角度對這本書進行了深入的分析。他認為:“老舍《茶館》的敘事動機來源於他對建立現代民族國家的強烈願望和對不公正社會的強烈憎惡。新舊社會的對比不僅是他構建作品的方法，也是他的歷史觀。他對《舊時代》北京社會生活的熟悉，對普通人命運的同情，他的溫柔幽默，他含淚的微笑，使這部作品延續了老舍創作中深厚的人文傳統。”
《茶館》的結局最耐人尋味，最能印證洪教授對這部劇的評價。王先生的壹生，選擇了以極端的方式上吊，與茶館壹起生存。這是王先生用死亡對黑暗的舊社會做出的無聲反抗，是底層人民的生存掙紮。王老板之死是老舍對那個不公正社會最猛烈的攻擊。除了王老板，不知有多少無辜的生命在我們看不見的角落裏悄然逝去。這出戲的結尾。作為特首代表出場的沈導演，用“蒿(好)，蒿(好)”四個字回應了事件，結束了全劇，為悲劇的結局增添了幾分悲喜劇的味道。同時也深刻暴露了這些軍官骨子裏的冷酷、卑鄙、冷血、憤懣和無奈。
雖然劇本以悲劇收場，但是黑暗過後，黎明即將來臨，新的時代即將到來！