加上之前已經成交的城市，在過去的1個月裏，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京賣地金額達到4469億元。這壹次，房企的拿地規模和拿地節奏，在房地產行業也是蔚為壯觀。
如果按土地出讓金額排序，7個城市排名為杭州、北京、廣州、重慶、無錫、沈陽、長春，首次土地供應分別獲得654.38+065.438+078億元、654.38+065.438+002億元、906億元、635億元、256億元、6560億元。
和杭州壹樣火爆的是，壹次性拍賣了上千億的土地，相當於杭州2020年全年住宅用地成交的52.3%，溢價率26%；也有慘淡的，比如長春。51宗宅地供應最終成交38宗，流拍2宗，終止11宗，市場表現較為平淡。
事實上，供地新規不僅是對房企資金周轉、拿地和綜合運營能力的挑戰，也是對地方調控決心和智慧的極大考驗。
近期收官的北京圖拍，避免了重慶等城市競價規則復雜、競價條件全面多元的“高溢價”盛況，體現了“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”。
“南方系”房企圍獵北京圖派
在土地稀缺、僧多粥少的北京，優質地塊的公開出讓必然會引來垂涎的房企。
本次集中土地拍賣，北京* * *共拿出30幅地塊，覆蓋12區域，其中中心城區15地塊，涉及朝陽、海澱、豐臺、石景山；多點副中心供應11宗，涉及通州、大興、昌平、房山；門頭溝、懷柔等4個生態涵養區。
名單壹經公布，很多開發商都躍躍欲試。
據第壹財經統計，50多家開發商，200多家主體參與，保證金超過6543.8+0500億元。參會企業既有華潤、保利、中海、中糧等國企，也有萬科、融創、綠城、碧桂園等頭部房企，還有城建、天恒、首開等“地頭蛇”。
金地+華潤+保利聯合體是壹個“鐵三角”，出現在22宗地塊的拍賣中。近期拿地較少的中海表現活躍。首日拍賣的12地塊中，中海全部參與競拍，其中3幅地塊與中交組成聯合體，另外9幅地塊單獨拍賣。
與此同時，越秀地產、卓越集團等“南方系”房企大舉北上，成為本次地方拍賣的意外焦點。其中，朝陽金盞村、豐臺張果莊、中關村生命科學園、昌平東小口等4宗地塊的出色成功，是本次土地拍賣中最大的黑馬。
經過兩天的角逐，北京終於在兩天內將6543.8+0035億元收入囊中。在已經出成果的15地塊中，石景山地塊被融創和石泰聯合體以高達64.4億元競得；豐臺莊地塊被第壹聯合體拿下，總價62億元，公租房3.25萬平方米。
其余10地塊，已達到政府擁有20%的最高限額或分攤建築面積上限，已全部轉入競爭性高標準商品房建設方案階段，10 ~ 15個工作日後出結果。
“房企對這次北京本地拍賣的熱情，壹來是市場占領的需要，二來優質的土地也讓房企更有熱情。”RealData的高級分析師潘浩說。諸葛找房數據研究中心分析師陳曉也表示，北京競爭激烈，房企拿地熱情可見壹斑。
利潤空間受到挑戰。
盡管吸引了大量競拍者，但北京也存在“冷熱不均”的現象。
總的來說，第壹天的競爭比第二天激烈。第二天，只有通州副中心地塊比較搶眼。其他地塊開發商更為克制，成交速度更快。豐臺張家墓地那塊地，經過壹輪競拍，更加值錢了。
地塊之間也有區別，如朝陽金站、通州副中心、海澱樹村備受追捧，從而進入高標準程序，***10地塊進入程序；但宋莊、豐臺張家墓地地塊賣得很快，現場出現了壹個報價賣出的現象。
值得註意的是，在兩天出讓的30宗地塊中，有6宗位置較好的地塊需要進行政府份額產權拍賣，其中朝陽金盞村2宗，崔各莊村1，海澱舒村2宗，第二天出讓的通州副中心0302號地塊就是這種類型。
這六塊地都是開發商爭奪的高地。在地價不斷上漲，政府自持比例越來越大的情況下，大多未能在同壹天取得成效。同時，密雲、延慶等遠郊地塊雖然距離較遠，但由於物業相對純凈，已經進入高標準程序。
以朝陽金盞村兩個地塊為例，兩個地塊的樓面價都超過5萬元/平方米。但由於兩宗地塊均已進入政府分成階段，地塊未來限價僅為6.6萬元/平方米和6.46萬元/平方米，從地價和房價比的角度看，對房企後續運營能力頗為考驗。
對此，和碩機構首席分析師郭毅對第壹財經表示，由於上述兩宗地塊的容積率僅為1.3，如果未來的產品形態是別墅，那麽開發商在地下空間上會大有作為。“利潤肯定有，但是比較薄，還要看開發商以後怎麽開發地下空間。”
北京集中供地的明星地塊海澱樹村也面臨類似情況。海澱的兩個地塊都達到了政府自持比例的20%，所以未來的限價只有8.96萬元/平方米，但這兩個地塊的樓面價卻高達近7萬元/平方米。
與金盞、金盞地塊不同的是，海澱地塊容積率為1.6，整個小區變成別墅的可能性不大。郭毅表示，如果有壹些重疊的產品，地下面積還是有盈利的，但是其余的平地板產品有小概率面積。
平息市場狂熱的嚴格規定
需要註意的是，北京的土地拍賣已經收取了110221億元，而這些地塊的起拍價為1035萬元，因此整體溢價率僅為6.41%。
另壹方面，重慶和無錫都是其他土地供應集中的城市中的熱點。其中，重慶由於不限地價，整體溢價率超過40%。無錫作為長三角核心城市的三四線，更受房企青睞。本次成交的16地塊，平均可比地價漲幅超過30%。
“由於北京此輪集中供地整體質量較高，為防止土地市場過熱對新房市場造成壓力，在土地出讓過程中設置了更多限制條件，以保證土地市場的穩定。”潘浩告訴第壹財經。
據悉，為降低本地拍賣市場熱度，北京市不僅設置了土地價格上限，還首次引入了住房銷售價格指導機制，在15地塊設立競爭性公租房面積，6個地塊競爭政府持有壹份產權。此外，還有爭奪高標準商品住房、爭奪國際人才社區住房等多重拍賣規則。
以10上拍的12地塊為例。在房地產企業的激烈競爭下，7宗地塊轉入高標準建設方案招標階段，10~15個工作日後將確定競得人，分別是海澱區樹村2宗、王四營3宗、崔各莊、豆各莊1宗。
“高標準的商品房建設方案，即對建築質量和專業設計的綜合評價，意味著不是任何壹家房企都能拿下這塊地，這是對房企交易能力和建築水平的考驗，逐步進入以質取勝的階段。”諸葛找房數據研究中心分析師陳曉認為。
雖然開發商的“考卷”變難了，但北京確實在壹定程度上抑制了地方拍賣的溢價率。
與此同時，北京商品房市場結構也將因“競租公租房”的重啟，以及“競租政府持有壹份產權”和“競建優質住房”的創新推出而得到調整。
“北京的競爭性租賃住房面積占規劃建築面積的13%，遠高於廣州的1.3%，無錫的11.2%。未來北京的租賃供應將明顯加強。”潘浩認為，對於無房家庭來說，增加租賃住房供應是解決大城市年輕人住房問題的重要方向。從產品打造來看，商品房產品會更加註重品質提升，未來改善型需求會集中在市場上。
值得註意的是，集中供地政策陸續實施後，土拍整體熱度有上升趨勢。柯睿數據顯示，在重點城市土地集中拍賣等因素影響下，4月份土地拍賣成交溢價率躍升至25%以上，平均溢價率達到25.4%，創下近三年來的歷史新高。
在重慶等土壤較熱的城市，開發商也有意借勢推動市場熱情。嘉裏重慶表示，五壹期間，重慶多個項目開始暫停對外發放，收緊折扣。壹些熱銷項目幾乎取消了所有營銷活動，只保留了線上宣傳。
對此殼的研究指出，第壹批集中供地試水期間，各房企在開放糧草儲備的同時，都在快速適應。因為沒有案例可循，他們還在按照“老辦法”拿地。隨著集中供地城市越來越多，房企適應集中供地後，活躍度會逐漸下降。