機構報告顯示，國內樓市在2016年迎來了本周期的高點，商品房價格和成交量均創近年新高。隨著2065438+2006年四季度多城調控政策密集出臺，價格漲幅回落，成交量開始下滑。展望2017，不同機構觀點分歧。預測壹二線城市將出現量價回調，也有觀點認為壹強二線城市房價仍有較強支撐，將繼續上漲。
盤點2016樓市迎來周期高點。
報告顯示，2016年，房地產市場迎來本周期高點，全年成交規模創歷史新高，城市分化趨勢持續。國慶前後，各地密集出臺調控政策，四季度市場走勢逐漸企穩。
權威數據顯示，2016，1-11，百城住宅價格上漲17.83%，比2015上漲13.68個百分點，其中北京、上海等十大城市新房價格為65438。
合富房地產研究院的報告也顯示，本輪房地產市場的上漲周期從2065438+2004年中期開始，經歷了多重利好政策的持續疊加，最終呈現出全國重點城市房地產市場的全面快速上漲，21城市兩年平均價格上漲35%。
不過，雖然2016熱點城市價格漲幅較大，但調控收緊後價格企穩。四季度多城調控政策密集出臺後，熱點城市新房和二手房價格漲幅均有所回落。
權威數據顯示，壹季度至三季度百城均價累計漲幅繼續擴大，三季度累計漲幅為6.78%，其中8月和9月漲幅超過兩個百分點，9月漲幅高達2.83%，環比漲幅創歷史新高。6月5438+10月以來，百城均價環比漲幅明顯收窄1.18個百分點，其中48個城市漲幅收窄(或下降)，6月5438+065438+10月100個城市住宅價格環比漲幅進壹步收窄0.77個百分點，收窄(或下降)的城市增至73個。
成交量的走勢也與價格表現類似:在全年成交量創歷史新高的背景下，庫存和庫存消化時間持續下降，但國慶前後，由於樓市調控政策密集出臺，市場環境趨緊，預期轉向，成交量高位下調。
期待不同城市在銷量和價格回調中的走勢分化
對於2017年樓市走勢，機構報告認為，隨著城市政策在風險控制和去庫存基調下繼續深化，熱點城市將面臨量價回調，三四線城市有望延續平穩態勢。
政策方面，何復房地產研究院預測，2017年中央將延續房地產調控主基調，信貸手段將成為2017年調控的主要工具，整體房貸較2016年有所減少；壹線城市和重點城市，地方政府抑制房價和地價的政策壓力持續，非重點城市持續去庫存。
時間上，何復報告認為，2017上半年政府政策將保持相對穩定，以觀察調控效果，但仍在快速上漲的局部市場將繼續增加；下半年(或五壹前後)的調控主要看各地市場的表現。如果市場沒有出現明顯反轉，不排除會出現“集中調控，各地加碼”的情況。
報告稱，根據《中國房地產業長期發展的動力模型》分析，預測2017年全國房地產市場將呈現“銷量、價格回調，新開工小幅回落，投資低速增長”的特征。
報告認為，在需求端，由於2017是本輪房地產周期的結束，受政策和貨幣環境的影響，商品房銷售面積會有所回調。預計全年跌幅將達到12.8%-14.8%，其中壹線和二線城市銷售面積減少，二線城市跌幅更顯著，三四線城市市場波動平緩。
“房地產投資增速在2.5%-4.5%之間。價格方面，需求回調導致價格下降。預計全年降幅在1.9%-3.9%之間。”報道稱。報告顯示，2017年，壹二線城市整體市場進入量價調整階段，但不同城市仍有市場機會。
其中，壹線城市已經進入存量房時代，新房開發建設的市場空間被不斷壓縮。城市產業升級帶來的存量土地和存量物業的盤活將是未來的主題，租賃市場也有望成為行業的新機遇。二線過熱城市透支，有產業和人口支撐的城市將成為發展的新風口。
何復房地產研究院認為，在因城施策下，2017房價將出現分化。其中，壹線城市基於其要素價格上漲和供應下降趨勢，預計對房價有較好的支撐。其他重點城市房價發展趨勢將出現分化。壹般來說，供需緊張、規劃利好、絕對房價相對較低的城市支撐力度較大。
不過，何復報告指出，在政策風向轉變下，即使房價能夠繼續上漲，其房價漲幅也將較2016年明顯收窄；經過2016重點城市地價的普遍上漲，以及幾年調控期間潛在購房者對政策調控容忍度的提高，即使是房價趨於下降的城市，房價的下降幅度也會相對有限。
■連接
同策咨詢研究部總監張宏偉:房企要調整城市布局。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從政策發展趨勢來看，2017年房市監管整頓仍將持續，同時資本市場融資環境趨嚴，房地產開發企業尤其是部分民營房企將在2017年下半年開始遭遇資金回款壓力。綜合來看，上半年成交量勢必先降，“量價齊跌”成為現階段樓市的特征。
“預計從三季度開始，病例會開始下降，整體市場會有降價的趨勢，價格指標會有所變化。”張宏偉預測，下半年，整體市場將呈現“以價換量”的態勢。這種情況很可能至少會持續到2018上半年。
他指出，隨著市場進入調整期，明年的市場將是部分房企，尤其是有“杠桿”的民營房企的激戰。張宏偉建議，在市場低迷時期，地價相對合理。屆時，房企可以選擇核心城市在拿地布局上“換位”，調整城市布局，爭取優質城市土地資源。