東京房地產開發分析
眾所周知，日本購房不受限制，所以很多投資者大多投資東京房產，尤其是最近兩年，東京圈的房產更受歡迎~
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房價繼續上漲。
日本房地產中介研究所數據顯示，2018年，東京圈三縣(東京都、神奈川縣、_玉縣、千葉縣)新建公寓每戶平均成交價約為5926萬日元。該研究所指出，這次日本房價接近歷史最高價，僅次於1990年的6214萬日元。
(東京都地區)
據不完全統計，即使在疫情下，2020年東京的房地產價格也將上漲4.25%，保持日本第壹。東京市中心的土地漲幅更為可觀，如FL淺草公館項目所在的臺東區(13.98%)，FL高馬別院項目所在的新宿區(7.64%)。東大時嘉項目所在地文京區也出現了7.93%的漲幅。
由於文京區中、名校雲集，吸引了世界各地的許多學生來此求學，而為了方便和經濟利益，根據日本獨立法人——日本學生支援機構的調整，77.8%的留學生選擇民間宿舍作為住所，這為文京區的學生公寓投資創造了巨大的潛力。
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去年土地價格大幅上漲。
我們來看看最近壹年(平成30-31年)東京地價漲幅較高的地區。
港區、千代田區、中區等中心區，無論經濟形勢、社會形勢如何，總會在壹定程度上保持較高的房地產價值水平。也就是說，這些城市的地價在不斷上漲。上面提到的北區、荒川區、祖裏區等區域，在“地價還沒有漲到最高點”這壹點上值得期待。
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人口不斷聚集。
東京和中國的北京壹樣，在日本有著壓倒性的人口優勢。人口的不斷增長帶來了巨大的租房需求。價格上漲穩定，租賃市場也很活躍。
(東京人口流動圖)
日本作為旅遊大國，不僅是海內外遊客的聚集地，也是東京人的最愛。從東京的人口流動地圖上可以看到，人們向山手線和山手線內側遷移非常方便，人口流動的趨勢也非常明確。新宿區、池袋、品川、涉谷區、臺東區等。都是最吸引人居住的區域，比較適合投資長短期租房。公寓、酒店、民宿都可以作為投資類型。
許多企業總部設立在東京，東京的大學和專門學校等教育機構數量位居第壹。東京的很多學生黨也為東京帶來了豐富多樣的租房需求，為投資帶來了很多可能。
經過多方面的考慮和權衡，東京圈的樓盤憑借價格漲幅穩定、租房需求旺盛、地理位置優越、學區屬性、交通便利等諸多投資優勢，從眾多區域樓盤中脫穎而出。所以東京的房產是可以投資的，即將到來的奧運會也將在東京舉行。從舉辦過奧運會的城市可以看出，奧運會結束後，房價仍呈上升趨勢，投資日本房產未來可期！
大阪房地產開發分析
與東京不同，大阪的房地產投資更加細致。作為日本的第二“首都”，日本的發展前景將逐漸逼近東京，在房地產投資方面更有優勢吸引眾多投資者投資大阪。
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相當大的增長
大阪這幾年的房地產增長怎麽樣？
(大阪房地產價格漲幅圖)
從圖中我們可以看到大阪的房地產價格在逐漸上漲。2019年12月大阪二手公寓銷售價格(以70_為基準)為3168萬日元，還在增長。12月東京23區5461萬日元的物價同比上漲2.3%，大阪市同比上漲8.3%，物價上漲趨勢繼續改善。對比其他城市，也是壹目了然。
(日本主要城市房地產價格上漲趨勢)
其中，大阪市的中央6區(北區、中區、福島區、西區、蘇朗區、天王寺區)上升趨勢更加猛烈。所以很多地產商和投資者更願意把資金轉移到大阪，大阪相對便宜，未來價格還會上漲。大阪的公寓雖然比東京便宜，但上漲趨勢不錯，投資價值不容小覷。
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低地價
大阪的地價很低。能低到什麽程度？大阪的地價不到東京的三分之壹。
(東京VS大阪地價)
相比東京的高地價，大阪的地價低，所以房價會比較低，房租也比較友好。同時大阪的人口相對穩定，不會經常進出，更適合長租。
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高租賃率
壹般來說，租售比可以概括為壹套房子的月租金與其售價的比值，也就是說，僅靠租金要多少個月才能完全收回投資。租售比在壹定程度上反映了項目的投資價值，可以判斷房地產是否有泡沫跡象。在國際上，壹個地區的房地產租售比定義為1:200到1:300之間。如果租售比低於1: 300，說明房地產的投資價值比較小，房地產泡沫已經出現。如果高於1:200，說明這個區域的房產投資潛力比較大，租金回報率高。
(日本三大城市公寓和獨立式住宅租售比趨勢)
正如妳所看到的，東京和大阪的獨立式住宅和公寓都有著誘人的租售比。要知道，在北上廣，租售比都要達到400甚至500。
妳可能會問，公寓的租售比雖然不低，但不是呈下降趨勢嗎？事實上，較低的租售比主要是由於房價上漲。從房價的走勢可以看出，雖然租售比每年低1%，但房價可能會漲10%以上，所以是穩賺不賠。獨立房項目，也就是壹戶壹樓，價值相對穩定，所以也有穩定的租售比，保本能力很好。
相對而言，大阪長租房屋的租售比高於東京。東京的實際回報率是4-5%，大阪是5-6%。所以如果在漲幅和租售比之間選擇平衡，大阪是個不錯的選擇。
大阪作為日本第二大“首都”，戰略地位至關重要，2019年G20峰會、2024年博彩業、2025年世博會等壹大堆利好消息為大阪的房地產市場註入了新的活力。但大阪的諸多優勢，如價格低廉、漲幅可觀、租售比高等，也使得大阪的房產投資成為眾多投資者的最愛，投資前景十分可觀。
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