農村宅基地，不能放開
今年的壹號文件中明確要深化農村宅基地制度改革，探索“三權分置”有效實現形式，穩步推進賦權，有序實現活權，讓農民分享改革紅利。也就是說要進壹步放活宅基地使用權，推進宅基地適度交易入市，使得農村閑置土地得以利用的同時，還能增加村民的收益以及滿足城裏人對農村土地資源的需求。
現實情況背景是：
壹方面，農村宅基地被長期大量閑置，造成了農村土地資源的浪費，農戶守著自家土地資源，出現了閑置浪費，卻無法從中獲得任何收益。他們也知道“地能生金”，卻礙於“城裏人不能購買農村宅基地”政策，而“生金”無門。
另壹方面，城裏人和城市資本，早已盯上農村這塊龐大又肥美的農村土地資源，到農村開廠子、建工廠、搞開發、過田園生活有著強烈的購置意願，但農村土地卻“排斥”城裏人，在用地、產權等方面有著嚴格的約束甚至限制政策，這也就制約著農村閑置宅基地的利用。
國家的政策是：
宅基地所有權並不歸分配到宅基地使用的村民，而是歸村集體，也就是說村民對自家宅基地只有使用的權利，卻沒有自主處分的資格。由於農村宅基地具有福利和社會保障功能，國家考慮到要保障村民對農村宅基地的利用，規定宅基地使用權僅限於所在村集體經濟組織內部成員享有。由於農房是建造在宅基地上，它與宅基地是統壹的整體，不能分割開來，雖然說村民對自家農房擁有所有權，但限於土地權屬性質不在自己這裏，因此自家農房也不能隨意處置，並不能將農房賣給本村集體以外的人或單位，這當然包括城裏人。這也就意味著城裏人是不可以下鄉購買宅基地和農房的。
據資料顯示，農村宅基地和房屋閑置現象越來越嚴重，農村約有二成的房屋常年無人居住，嚴重的地區閑置率超過了五成！
面對長期閑置的宅基地和農房，造成了農村土地資源的浪費，國家也壹直在考慮如何盤活這龐大的農村土地資源。早在2018年國家出臺的壹號文件中就提出了農村宅基地“三權分置”的構想，也就是在確保農村宅基地所有權不變更的前提下，充分保障宅基地農戶資格權和農房財產權的基礎上，適度放活宅基地和農房的使用權。
也就是說雖然城裏人不能下鄉購買宅基地和農房，但是在符合土地用途管制的前提下，可以依法通過承租等形式，短暫獲得農村宅基地和農房的使用資格。根據規定“短暫獲得”最長期限是20年。如果合約到期後雙方可以根據各方意願再次續約。這也就避免了農戶因長期出租土地，需要土地作依靠時卻永久失去土地的這壹情況發生。
但是這“三權分置”構想由於缺乏相應法理依據和土地放活期限有限等原因，壹直沒有得到很好地推廣應用，直到15年之後這壹構想依舊在試點之中。不過隨著今年壹號文件的再次強調，我想國家已經積累到了豐富的試點經驗和盤活利用形式，以後全國的農村土地或將面臨更為靈活的利用局面。那麽利用目前的政策，村民該如何利用自家長期閑置的住宅呢？
租期20年，很適合城裏退休人員“回村養老”
“城市套路深，我要回農村”，這不是壹句戲謔，而是很多長期生活在城裏人員的“詩和遠方”，城裏的快節奏、喧囂嘈雜與農村的平靜祥和、新鮮自由形成了鮮明的對比，隨著人們生活水平的提高，對生活居住也有了更高層次的追求。於是城裏呆煩躁了、老年人退休了，回農村找壹處容身之所，換換心境，過上采菊東籬下，悠然見南山的田園生活成為越來越多城裏人的夢想和願望。
雖然農村宅基地和農房不能買賣，但以目前的政策是可以租賃的啊，最長20年的時間，也足以慰藉自己的“詩和遠方”了，更何況20年之後還可以再次續約。
對於村民來說，交通、配套和環境越好，農房租賃的價格就越高。據報道四川德陽距離成都不到壹小時路程的農村，壹座100多平的農房，20年租金就達到了20萬左右，來此地租房的城裏人來自全國各地，有八成是用於養老的。
不只養老，還有更多“出路”
“壹枝獨放不是春，百花齊放春滿園”，農村宅基地盤活閑置僅僅是依靠個別農戶和個別交易形不成市場效應，如果把閑置土地集中起是可以“搞大事”的。
除了直接出租農房，滿足城裏人的農居需求外，盤活閑置農房還有多種模式。比如通過村集體對村裏農宅進行收儲，由集體對資源進行整體打包，然後再集中發租，形成集中效應去與意向企業談合作深度開發集中的村內閑置資產，比如發展民宿、鄉村旅遊、農村康養產業等等，然後再進行經營收益分配，這樣村民就可以持續性地分享產業發展所帶來的增值收益。
比如有些農村就通過村民與集體資產公司與平臺運營公司***同合作開發模式，統壹改造和經營村集體農房，村民可以收取租金也可以將農房和宅基地的使用權折價入股獲取收益。
今年中央壹號文件還明確要充分發揮鄉村特色優勢，防止鄉村毫無特色的“堆盆景”和仿古建築群，防止大拆大建，在盤活農村閑置土地資源的同時，還能通過文創產業去發展經濟，村民們采取分紅、打工或創業來增加收益。
雙方合作需註意各種風險
這裏的用地風險有多種，比如由於農房權屬不明晰造成的流轉糾紛；壹戶多宅、超標用地等違法用地農房的轉讓與出租；私自將宅基地和農房非法轉讓給城裏人，這些情況都極易引發用地糾紛，特別是壹些私下違法交易口頭約定的，很容易出現毀約和糾紛。由於閑置農房估值較低，很容易引起資本的青睞，這些不規範交易很容易造成雙方利益受損。
另外壹些城裏人下鄉租賃農房後，壹般會進行改建、翻修，翻建資質問題和房屋設計、施工不規範等問題自己壹些農房的用途變更後前未辦理房屋質量驗收、消防安全驗收等都需要註意。
目前鼓勵農村適度盤活閑置農房，但壹戶壹宅且依靠農房生活的村民，不鼓勵其轉讓盤活利用，因為宅基地分配的初衷就是為了滿足村民的生活和居住，為了增加收益而不顧未來生存問題，那是壹種短視行為。