中***中央黨校國際戰略研究所副所長 周天勇
土地制度改革的思路概括為：擴大土地供應，國有延長年期，賦予近似產權，土地平等入市，征收以稅代金，規劃調節管理。未來徹底進行土地制度改革的局面將轉變為：形成競爭性的土地供應市場，降低地價；抑制房屋投機需求，平抑房價；形成未來政府永不枯竭和可持續的地方財政，防止地方政府圈地囤地、浪費使用土地，並防止通過土地財政擴張濫用土地；防止現行土地及房屋等財產、財政制度形成的兩極分化。
未來推進中國經濟增長的重要動力之壹，來自於城市化進程。最近壹些學者的改革方案，專註於戶籍制度的改革。雖然這非常重要，但是中國城市化與日本、韓國、中國臺灣相比，存在兩個重要區別：壹是日本、韓國、中國臺灣城市化進程中，人民群眾創業活躍、失業率低，而中國大陸創業不活躍，實際失業率高；二是日本、韓國、中國臺灣城市化進程中，農民的產權明晰，農民及其進城的農民從土地財產上分享了發展帶來的利益，成為其創業資本、購買城市中住房和其他消費的能力，而中國大陸農民在城市化進程中沒有從土地財富的再分配中分享發展帶來的利益，形成創業資本缺乏、無法贖買城市住宅和消費能力較低的狀況。土地制度對於經濟增長的內在關系在於：在土地實物不斷再分配過程中，其利益分配的流向，對於經濟良性增長的推動和拉動力如何。從目前的土地制度看，土地強制低價征用，與日本、韓國、中國臺灣的城市化過程相比，從土地再分配過程中形成的相應利益沒有留給農民創業和消費；推高房價，又剝奪了壹部分城市居民的創業和消費能力；而由於房價上漲形成財富積累的城市房東居民，則是食利階級，並且其收入的邊際消費率很低；行政寡頭壟斷高價賣地，使巨額的國民收入流入和集中在政府手中，形成腐敗叢生、效率低下的投資建設、公務支出，甚至是三公消費。以上情形致使經濟增長過程中，投資與消費的比例失調，政府消費和民間消費失衡，增長沒有居民創業小微資本的推動，民間消費拉動增長的力量也就很弱。
具體來說，其問題在於：（1）地方政府將屬於農民的土地，低價強制不平等征用，高價倒賣，世代以土地為生的農民，沒有從土地的城市化中獲得應有的利益，財富被轉移集中到城市，相比日本、韓國、中國臺灣農民富裕起來了的城市化，是中國20世紀80年代中期以後城鄉發展和收入差距持續擴大的最重要原因。（2）越來越高的土地出讓金，推高房價，使許多城市居民背上沈重的貸款，成了房奴，或者望房興嘆，只能租房，成為收入40％要由房東盤剝的租客；多套房者由於房價上漲而積累了大量財富，形成新型城市中的房東與租客兩個階級。（3）地方財政越來越依賴於土地倒賣，實際上是從農民和許多剛買房的居民手中積累收入，而大量的具有房產財富的居民卻不交稅，是典型的向窮人收稅，而不向富人征稅；從國民收入分配講，政府通過土地的強制低價征收和高價倒賣集中了大量的收入，使GDP居民分配獲得的比例下降，居民創業資本來源和消費能力都因此而受到嚴重影響。（4）由於地方政府收入的80％來自於倒賣土地和辦開發區，而不是來自銷售（銷售稅）和居住（房產稅），政府熱衷於擴城賣地招商，空城越來越多，土地浪費日益嚴重。土地成為了地方政府的鴉片，壹天不賣土地，地方政府壹天難以維持。並且，因征地拆遷而引發的地方政府與群眾的沖突此起彼伏，甚至發生了許多以生命進行的抗爭。可見，土地制度必須進行徹底改革。
那麽，怎樣改革中國的土地和房屋制度呢？
第壹，在嚴格保護生態環境、發展節水技術、確立農民土地和宅地產權、防止假冒改造的前提和制度安排下，改造鹽堿沙漠灘塗低丘緩坡等未利用土地，正視人口城市化和村莊衰落的客觀趨勢，整治村莊用地，跳出18億紅線思維來考慮和解決問題，擴大土地供給來源。
第二，廢除政府賣地的格局，取消土地的行政“招拍掛”。所有土地，不管是法人擁有還是自然人擁有的土地使用權，都平等地進入農地、建設用地等各類交易市場，改變土地供應的行政寡頭壟斷格局，平等入市。我們堅決不能走土地私有化這條路，但要創新土地使用權和財產權，實現土地資源的市場配置方式。
第三，為了便於土地制度改革的推進，鑒於農村村委會不是壹級經濟實體組織，以及農村大量土地實際上是村長所有並進行租賣，包括縣鄉強制行政收取農村集體土地等問題，應當取消和廢止農村土地集體所有制，全部農村土地改為國有制，同時延長土地使用權，林地、耕地、改造過的沙漠鹽堿灘塗地，其使用權定為1000年；農民宅基地、居民住宅用地為500年；工商金融等企業及社團法人用地為300年，形成近似土地財產權。
第四，對上述土地的長期使用年期進行確權發證，國有土地年期在法律上均視為壹種近似財產物權，有繼承、交易、抵押、入股、出租等所有財產的物權屬性。
第五，廢除土地出讓金制度，以及取消在土地開發和商品住宅方面的各種費項，合並壹些稅項，改為征收土地房屋交易增值稅和房地產稅。對因賣地而壹夜暴富的，征收累進的交易稅和對個人所得稅進行調節。
第六，政府宏觀調控和規劃管理，對於土地用途仍然要有嚴格的規劃管理，包括國土利用規劃，以及村鎮建設規劃，以及城市和城鎮內土地的功能用途規劃；對土地供需規模，中央政府用貸款窗口指導、利率和稅收等手段進行調節。
總之，土地制度改革的思路概括為：擴大土地供應，國有延長年期，賦予近似產權，土地平等入市，征收以稅代金，規劃調節管理。未來徹底進行土地制度改革的局面將轉變為：形成競爭性的土地供應市場，降低地價；抑制房屋投機需求，平抑房價；形成未來政府永不枯竭和可持續的地方財政，防止地方政府圈地囤地、浪費使用土地，並防止通過土地財政擴張濫用土地；防止現行土地及房屋等財產、財政制度形成的兩極分化。使農民的土地財產化，能變現為在城市裏創業的資本。避免城市居民無家可歸，流落街頭，防止企業再交出讓金而倒閉引起大規模失業，避免社會矛盾激化。並且，由於城鄉居民能從土地城市化的再配置過程中獲得利益，政府向低收入人群讓出利益，使他們的創業資本、購買能力等增強，形成國民經濟新壹輪增長的推動和拉動力。
來源：/n/2013/1016/c40531-23224142-2.html