其實房貸首付政策在去年9月份就已經提前松動過壹次，當時央行銀監會發布通知，規定在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。而今天的新政，已經明確將劃定的25%首付紅線淡化，批準地方政府可以根據實際需要再下浮5%，將首付比例降至兩成。
據證券時報報道，在過去的1年裏，房貸政策歷經了330新政和930新政兩次大的調整，其中330新政主要針對二套房首付比例進行調整，首付比例從60-70%下調為40%;930新政則將壹套房首付比例從30%降低為25%。此次相當於同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進壹步由40%降至30%。
易居研究院副院長楊紅旭表示，此次首付降至二成，也就回到2006年之前，屬於歷史最低水平了。楊紅旭分析稱，這壹政策，是中央支持自住需求，化解房地產庫存方針的具體落實，有助於剛需和首次改善需求的釋放。
關鍵詞二：歷史最高--全國房地產庫存7.1億平方米
官方今天發布的樓市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危機時期看齊的調性。而背後則是地方政府面臨著的樓市庫存居高不下的嚴峻現實。
根據國家統計局最新公布的數據顯示，2015年末，全國商品房待售面積達到7.1億平方米，為歷史最高值。其中三四線城市由於自身消化能力有限，面臨的庫存壓力更加明顯。
中國社科院稱，如果想完全消化樓市庫存，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結構上看，2015年年底壹、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產庫存過剩問題最為嚴重。
與待售面積上漲不同的是，2015年全年，房地產投資對經濟增長的貢獻率已降到了0.079個百分點，成為歷年年度的最低值。
而最為關鍵的房地產開發企業庫存的所有住宅商品房的面積更是高達約為55.6818億平方米左右，這還不包括數量龐大的農村房屋。
這些龐大的庫存量直接影響到中國經濟增長數據。
關鍵詞三：去庫存--中央布局 地方發力
經過多年的高速增長，中國房地產市場已從“增量時代”步入“存量時代”，“去庫存”當仁不讓成為今年樓市的關鍵詞。
房地產投資增速下降，已嚴重拖累中國經濟增長，中央已經多次喊話要‘去庫存’，提出要化解房地產庫存。2015年四季度召開的中央經濟工作會議，化解房地產庫存已經被列為經濟社會發展的五大任務之壹，會議指出，“要取消過時的限制性措施。應該說，從這次政策開始，中央各主管部門“去庫存”的執行落實政策將會相繼出臺。
中國指數研究院發布的數據顯示，全中國房地產整體庫存按照過去三年的平均銷售速度計算，這壹庫存需要五年的時間來消化。
如何消化高庫存，不僅是開發商面臨的壹大難題，也是地方政府頭疼的問題。
據南方日報報道，近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出臺去庫存措施，而多地陸續召開的“兩會”也紛紛將去庫存作為2016年房地產的重中之重。業內人士認為，近期各地政策調整和中央要求化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的要求相壹致。分城實施是未來政策放松的主流，將會有更多省份跟進。房地產市場有望在壹季度迎新壹輪政策寬松潮。
1月18日，重慶成為在2016年第壹個出臺去庫存措施的城市，在促進房地產企業發展方面出臺了包括稅收、金融、重組合並等多方面支持措施。如對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。
此後，多地跟隨重慶步伐，相繼出臺去庫存措施。19日，福建全省住房城鄉建設工作視頻會議提出，鼓勵各市、縣根據實際制定政策，按照“壹市壹策”、“壹縣壹策”、“壹盤壹策”的原則，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。對於庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應。
20日，湖南省住房和城鄉建設工作會議提到，湖南房地產去庫存壓力很大，有的地方去化周期(商品房的銷售周期)達2至3年，必須采取強有力措施。湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低於50%，對安置比例高的地區和項目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補貼。此外，還提出大力發展租賃市場、支持農民工進城落戶、發揮公積金政策效應等去庫存措施。
21日，海南省住房城鄉建設廳廳長丁式江在海南住房城鄉建設會議上透露，由於銷售速度低於建設速度，海南商品房面臨較大的去庫存壓力。海南將采取10條措施全力推進去庫存和轉型發展，逐步降低商品住宅開發比例，增加經營性房地產比重，推動房地產從單壹產品向多元化產品轉變。同時取消過時的限制性措施，營造主要依靠市場進行產業重組的可預期環境。
民生證券宏觀分析師朱振鑫指出，去庫存是供給側改革第壹要務，激發房地產合理需求是去庫存第壹要務。下調公積金首付後，下調壹般貸款首付順理成章，不排除進壹步下調可能。
關鍵詞四：減壓--三四線城市樓市迎來機遇
房地產庫存壓力到底有多大?以河南省為例，據河南省統計局數據顯示：截至2015年底，河南商品房待售面積為3606.83萬平方米。而據河南省住建廳統計，目前該省已經批準預售的商品房庫存量達到了1億1161萬平方米，平均銷售周期17個月。按照房地產行業的說法，銷售周期在7到12個月為正常範圍，超出12個月就存在較大的庫存壓力了。
國泰君安地產研究團隊表示，此次政策出臺是為了進壹步加快非限購城市去庫存(限購城市特指北上廣深及三亞)，通過銷售端的回暖帶動投資端企穩，對目前預期較為悲觀的樓市註入壹劑強心針。2015年房地產開發投資增速僅為1%，土地購置面積和土地成交價款同減31.7%和23.9%，整體較為低迷。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱通過下調首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當前大部分三四線城市、半數以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩定的發展態勢。
最有力的不是首套房首付降低到兩成，而是二套房首付降低到三成(很多城市此前是4到7成，少數是3成)，這將激活二線城市特別是“強二線城市”的改善性需求和投資性需求。在二線城市裏，最看好蘇州、杭州、南京、鄭州的樓市，因為這些城市具有較強的人口競爭力，而樓市庫存量又不算太多。此外，人口增長較快的長沙的中心區普通住宅，也被看好。
壹些地方在“放松限購”的同時，還通過“放寬戶籍”等方式鼓勵農民購房。廣西北海、玉林、南寧等部分城市此前已經出臺新政，居民可以通過購房落戶城市。而在可查到的城市中，出臺上述類似政策的地方遍及中國的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部則有武漢等城市。
根據中信建投團隊的統計，2015年壹二三線重點城市成交增速分別為39%、14%和13%，壹線城市自二季度以來壹直維持量價齊升的積極態勢，因壹線市場往往具備示範效應，二線主流市場已經預熱，部分城市如南京等區域從房價到地價的傳導已經顯現，此次進壹步加大資金杠桿將促使這個市場延續增長。
關鍵詞五：房價---2016年漲還是降?
過去五年，中國的核心城市都經歷了嚴厲的樓市調控，隨著多數城市已經解除限購，隨著利率持續下降以及各地在貸款方面的優惠政策，隨著供給側改革和城鎮化進程，從消費者的角度來看，機會已經出現。
樓市真的會“應聲而降”嗎?有觀點認為，認為開發商降價的動力不足。
英大證券研究所所長李大霄也認為，這是支持合理住房消費的利好政策，對於促進房地產市場平穩健康發展有正面影響，對於穩定房地產市場和去庫存有正面作用，對於房地產股票有重要支持，對於股市穩定也有重要意義。
“未來兩三年，房地產政策暖風不會停。”民生證券宏觀分析師朱振鑫表示，壹方面60億潛在庫存需要去，另壹方面房價整體已經幾乎沒有上漲風險，政策有松動空間。下壹步可等待：交易環節稅費進壹步調整(放松征收標準，改變征收方式)、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。
樓市參考認為，二線城市樓市將出現補漲行情。由於“首套房首付降低到兩成，二套房首付降低到三成”只在非限購城市實施，所以目前北上廣深和三亞5個限購城市無法實施。但杭州、南京、鄭州、天津、重慶這些二線城市則可以實施，這給了他們房價補漲的機會。
“2016年房價將穩中略升，高庫存與看跌預期限制了全國範圍內價格上漲的動力。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，2015年商品房銷售增速較快提升，與寬松的貨幣環境和持續放松的房地產政策密不可分
據騰訊財經
浙江新聞+
在12月21日閉幕的中央經濟工作會議上，化解房地產庫存被列為2016年中國經濟社會發展五大任務之壹。這是史無前例的。
會議明確提出，將采取包括在需求端落實戶籍制度改革，加快農民工市民化，促進農民購房;在供給端鼓勵房地產開發商適當降低房價，促進房地產開發企業兼並重組等政策。同時明確表態，要取消“過時的限制性措施”。
如何理解這些政策?它們釋放出哪些信號，又會對房地產市場產生怎樣影響?尤其大家最關心的是，中央政府旗幟鮮明地鼓勵降房價，“我的房子會貶值嗎?”
“去庫存”為何會上升到國家高度?
本次中央經濟工作會議，對房地產去庫存的闡述與措施，多達325個字，把“去庫存”上升到國家高度。主要是因為：目前，我國整體房地產庫存水平較高，尤其是三、四線城市去化壓力很大，地產企業投資意願不斷下滑，已經成為拖累中國經濟最大的風險。
中金公司最新數據顯示，我國壹線城市的平均去化時間為8.8個月，二線城市為11.2個月，三線城市為21.5個月。因此，化解房地產庫存，既是當前的現實問題，也是供給側結構性改革的重要方面。
中央鼓勵“降房價”，我們的房子會跌嗎?
這壹次中央經濟工作會議鼓勵開發商降價，並不是試圖用行政手段限制開發企業提高房價，而是用引導的方法讓開發企業對市場未來產生合理預期。
當然，並不是每壹個城市的房地產都需要降價，例如北京等壹線城市的房價就不太可能下降。這樣的表態，核心目的是為了避免開發企業誤判去庫存的形勢，避免土地市場競爭過於激烈。在執行上，具體的政策措施仍然會是市場化手段。
當然，企業作為市場主體，也會有自身的考慮，例如上市公司降價可能帶來盈利下滑、小開發商降價可能就面臨破產，更不用說降價可能導致群體事件等等。所以，降價不降價，企業會根據自身情況來做決定。
政府還應該考慮，實施全方位的去庫存方案，市場上呼聲較高的是：讓政府與銀行及稅務局三方都加入進來，切實降低開發商的稅費負擔，改變房地產開發總成本逐年增長的勢頭。
同時最大程度地釋放出首次、改善和投資性需求。例如，房貸首付與利率下調，繼續實施降準、降息等寬松貨幣政策，實施買房財政補帖和房地產稅費減免等優惠政策。
壹線城市的限購算“過時的限制性措施”嗎?
考慮到目前壹線城市的供求形勢，2016年特大城市限購應該不會放開。更何況，壹線城市還需要通過限購、限貸政策來調控人口規模。
所以，“過時的限制性措施”是在壹些供大於求的地方，取消不合理的限購、限貸和限價等政策。但是，從全國範圍來看，對二套房、三套房的高利率和首付等政策可能調整或者取消。
總的來說，去庫存不可只依賴政府，更需要房地產企業齊心協力。
未來不會有類似四萬億的大規模刺激政策，更不會有兇猛的去庫存超強政策出臺，不能心存僥幸。本屆政府更加強調固本培元，著眼中國房地產市場中長期的穩定和發展。
農民可以進城落戶了?制度改革總要個三、五年
會議中提出的要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。這壹個政策是在試圖抵消人口拐點對房地產市場的負面影響，利用人口紅利繼續支撐樓市發展，釋放更多的住房需求。
據統計，中國三、四線城市當中約有三四成購房需求是來自於周邊中小城鎮和農民，政府如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(或質押)等方面加大政策支持力度，的確能釋放出大量新增購房需求。
但是參照美國次貸危機的教訓，不能過度鼓勵支付能力較弱的農民購房，否則可能出現還貸困難，不良貸款率上升的現象。
在深化住房制度改革方向，會議提出“以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租並舉的住房制度”的主要方向，意味著將來可能收購商品房庫存轉為保障房，將農民納入住房保障體系，並在公積金與社保等方向進行改革。
舉例來說，包括打破城鄉二元制、建立政策性住房銀行、推進房貸資產證券化、允許異地貸款、實施公積金房貸資產證券化等等。
農民工市民化等措施的確是化解樓市庫存的壹條途徑，但這屬於中長期政策，需要戶籍制度改革等壹系列改革組合拳落地，至少要等兩三年才能見效。
總體來看，長、短期去庫存措施應該多項並舉，協調進行。
投資性購房竟然受到政府鼓勵，租房將成大市場?
本次會議提出“鼓勵買房，發展租賃市場”的行業管理思路，這是壹個巨大的、徹底的轉變，過去壹直把“多買房”看做投資、投機活動，是政策嚴厲打壓的對象。
這壹改變說明，政府承認中國房地產市場進入存量房時代，即商品房直接轉變成二手房，形成住房租賃市場。
但是，目前，我國的住宅租金回報率比較低，三、四線城市尤其低。顯然，政府不會只靠預期指引來發展租房市場，更可能出臺實實在在的政策鼓勵措施。
這樣的政策將著眼於降低住房的持有成本。當然，由於稅率改革的復雜性，房地產行業營改增很難在近期出臺。
這裏尤其要提醒是，開發商作為市場主體，應該有壹個基本的認識，去庫存絕不是政府兜底托市，趁機漲價不明智。