專家表示，三個城市密集出臺文件具有風向標意義，為其他大城市規範住房租賃市場提供了參考。相關措施有望進壹步推動行業規範發展，有效降低長租公寓企業資金鏈斷裂風險，保護租房者利益。
整改迫在眉睫。
近年來，在政策的鼓勵和資本的追捧下，住房租賃市場尤其是長租市場發展迅速。壹些長租公寓企業采取“AG低付”、“長收短付”、“租貸”等手段搶占房源，擴大規模，非法形成資金池，亂象叢生。2018以來，已有100多名家長租住公寓，大量租房者權益受到侵害，損害了長租市場的聲譽，沖擊了呈上升趨勢的住房租賃市場，教訓深刻。
據不完全統計，長租公寓的數量正在逐年增加。在北京、上海等城市，長租公寓的市場份額已經超過20%。
住房和城鄉建設部部長王近日表示，2021年將規範住房租賃市場，著力整治“AG低租”、“長收短付”、違規設立資金池等行為，防範“礦爆”風險。
按照往年慣例，春節假期後住房租賃市場將迎來簽約旺季。春節前，北京、上海、深圳三大壹線城市相繼出臺住房租賃市場監管細則，進壹步規範租賃市場，可謂恰逢其時。
直指行業痛點
“租貸”是近年來長租公寓“霹靂”事件頻發的重要原因之壹。壹些長租公寓企業利用“租金貸”變相融資，通過高杠桿擴張。壹旦資金鏈出現問題，會給房東、承租人、金融機構造成巨大損失——房東收不到房租，希望租房者能騰出房子；租客還是要還銀行貸款，面臨房錢兩不誤的窘境；由於還款困難，銀行可能面臨壞賬。
在三市的整改措施中，對“房租貸”進行了規範。北京市嚴格控制“租金貸”的發放對象，要求銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金劃撥給住房租賃企業。深圳提出，金融機構應與承租人單獨簽訂貸款協議，並將貸款撥付至承租人個人賬戶。上海更為嚴格，要求未開展個人“租房貸”業務的住房租賃機構原則上不得新增此項業務；已開展個人“租房貸”業務的住房租賃經營機構，應確保2022年底前貸款額度調整至企業租金收入的15%以下。
長租公寓企業利用“長付短付”形成資金池進行大規模擴張，也是壹個突出的經營風險。三市的整改措施均包含避免資金與租賃期限錯配的內容。
北京市有限住房租賃企業向承租人預收的租金金額原則上不超過3個月租金。上海規定，承租人支付租金超過3個月的，應當按月向住房租賃企業劃轉租金；承租人支付租金不超過3個月的，由住房租賃企業與承辦銀行約定按月或按季劃轉。深圳則提出，住房租賃企業收取的承租人保證金和單個支付周期租金總額超過4個月租金的，監管銀行將對超出部分資金進行監管。
此外，建立租金監管賬戶確保資金安全也是三市此次整治的相同舉措。上海和深圳都提出，住房租賃企業應在當地註冊的商業銀行開立唯壹的住房租賃資金監管賬戶。北京市已經明確，住房租賃企業向承租人收取的保證金需要通過北京市房地產中介行業協會設立的專門賬戶進行管理，合同解除後返還。
中原地產首席分析師張大偉認為，嚴控現金池與租期的錯配，將大大降低長租公寓企業出現礦爆的可能性，長租公寓行業在政策的嚴格執行下可能會發生顛覆性的變化。
業內人士預測，通過“AG低產出”、“長收短付”、“租貸”等非法模式擴張的企業將被逐步淘汰，尤其是經營風險較高的中小企業將被逐步淘汰，行業的營商環境將得到優化。
規範長租市場
去年2月(65438+)召開的中央經濟工作會議提出解決大城市突出住房問題，並以較長篇幅對租賃住房提出相關要求，包括加快完善長租政策、規範發展長租市場、整頓租賃市場秩序、規範市場行為、合理調控租金水平等。預計我國租賃住房將迎來全面快速發展，未來將成為居民長期可接受的住房消費模式。
浙江工業大學副校長余小芬表示，中央經濟工作會議特別強調“要高度重視保障性租賃房建設”，這說明保障性租賃房建設和長租住房規範發展被提到了前所未有的高度。大力發展政策性租賃住房將成為解決大城市住房問題的突破口。
上海市房管局相關負責人近日介紹，2021年，上海計劃新增公租房8000套，同時加強存量房源回收；加大力度推進實施公租房拆並和宿舍房源供應，全年計劃新增床位1萬張。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，當前我國突出的住房問題主要出現在大城市，尤其是特大城市和特大城市，表現為新就業大學生、城市非戶籍居民、環衛等城市重要公共服務崗位的農民工等住房困難極大。因此，有效解決新市民的住房問題，發展住房租賃市場至關重要。
據介紹，保障性租賃房包括公共租賃房和政策性租賃房。公租房主要解決城鎮住房和收入“雙困難戶”，實行實物保障和貨幣補貼並重。政策性租賃房主要面向無房的新市民。政府給予政策支持，多主體投入，多渠道供給，實行政府指導價。
王表示，將在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房，會同有關部門完善土地、財稅、金融等配套政策，增加土地供應和單獨用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地，支持支持“商改租”、“工業改租”等產業園區建設和非住宅改造，簡化審批手續，充分發揮國有企業和民營企業功能。
專家表示，中央經濟工作會議提出的相關要求對住房租賃市場的發展具有裏程碑式的意義。它為龐大的住房租賃市場開啟了特殊土地保障的歷史；同時，將改變長期以來住房租賃市場以私房為主，公租房和集中式長租住房比例較低的局面；此外，價格由政府控制的政策支持的租賃住房將在穩定租賃價格和提供廉租房供應方面發揮更好的“穩定器”作用。
“隨著保障性租賃房供應的增加和長租住房市場的規範發展，我國長期以來的住房供應體系將發生變化，租賃住房的比例將進壹步提高，市場規範化程度將大大提高。租賃住房將成為居民長期可接受的住房消費模式。”顏對說道。