壹、貸款操作的基本要求
1.資料齊全:京信聯發[2006]122號文件確定的20家信貸發起單位(兼)，按照上述信貸檔案管理要求，負責對本機構(部門)貸款資料的規範性進行審查、審核和監督，此處不再贅述。
2.程序合規:符合貸款對象和條件，符合政策規定的用途、種類、期限和利率。
信用社貸款的操作流程是:貸款申請-貸款調查-貸款審批-貸款發放-貸後檢查-貸款回收。任何單位和個人不得違反程序操作，不得減少或泄露程序。
3.及時催收:信用社在短期貸款到期10天、中長期貸款到期30天前向借款人發出還本付息通知。對於跨年度貸款，應至少每年結算壹次利息。催收通知必須按時發出，貸款逾期後的催收通知間隔時間不能超過2年。原則上每半年必須至少發放壹次。
4.貸後檢查:貸款發放後，應進行定期或不定期的檢查。檢查內容按照新印制的《涇川農村信用社貸後檢查表》逐項檢查登記。檢查結束後，借款人和檢查人員應簽字備查。
5.貸款展期:農村信用社發放的貸款壹般不展期。借款人因特殊情況不能按期還款的，只能展期壹次。貸款展期時，借款人應在短期貸款到期前10天。中長期貸款到期前壹個月，應向信用社提出貸款展期申請。信用社進行調查並提出意見後，按貸款審批權限進行審批。信用社短期貸款展期不得超過原期限，中期貸款展期不得超過原期限的壹半，長期貸款展期不得超過三年。保證人、抵押人或出質人在申請擔保貸款、抵押貸款或質押貸款展期時，應出具同意展期的書面證明，否則不予辦理展期。借款人提出書面貸款展期申請(包含在貸款檔案中)後，經信貸員同意後填寫貸款展期申請書壹式三份(借款人壹份，借款收據壹份，遼內貸款檔案管理壹份)，並簽訂展期協議作為主合同的附屬合同。
二、貸款申請的內容要素
除農戶小額信用貸款可采用統壹印制的格式申請(填空式申請)外，其余貸款應由借款人以書面形式出具，申請內容應包括以下內容:
1.借款人基本情況:姓名、性別、年齡、戶籍、戶籍、職業、家庭成員及職業等。
2、經營項目、規模、前景；
3.資產負債和信用狀況；
4.貸款金額、期限和用途；
5、貸款投資項目和經營計劃
6.還款來源和還款計劃；
7.申請人簽名、蓋章、指紋；
8.申請日期。
三、貸款調查報告的基本要求
貸款調查員的人數應根據審批權限的不同而增減，即對於屬於信貸員個人審批權限的貸款，調查員為壹名經理；貸款金額屬於信用社貸款審查小組審批權限的，由貸款審查小組指派調查員與包人壹起進行入戶調查。包人作為主要調查人，貸款審查小組指定的調查人作為參與人，並在調查報告上分別簽署主要調查人和參與人的姓名。
農村信用社貸款調查報告的主要內容是:
1，客戶基本情況及主體資質；
2.擬申請貸款的種類、金額、期限、利率、用途、還款方式、擔保方式及限制性條款；
3、客戶財務狀況、經營效益和市場分析；
4.貸款風險評估；
5.貸款的綜合效益分析；
6.對貸款與不貸款、貸款金額、貸款期限、利率提出建議。
四、貸款調查報告的提綱和技巧
圍繞貸款調查報告的主要內容，總結出壹些貸前調查的要點和技巧，供同仁討論，以期拋磚引玉。
(1)誰？借款人是誰(借款人資質等基本情況調查。)
1，貸款資格。對借款人的全稱、經濟性質、註冊資本總額、生產經營範圍、經濟核算形式、成立時間、行業、演變過程、老企業名稱、收購總價(含現金出資)、債務轉讓金額等基本情況進行調查。
(1)查看企業法人營業執照或自然人身份證明(附復印件)，確定借款人是否為工商行政管理部門(或有權機關)核準登記的企業法人、其他經濟組織、個體工商戶或具有完全民事行為能力的自然人；
(2)核實企業(事業)法人、其他經濟組織、個體工商戶和自然人是否在信用社經營區域內；
(3)特殊行業(如采礦、煙花生產)是否持有主管部門頒發的營業執照；
(4)除自然人外，申請人是否持有中國人民銀行發放的有效貸款卡；
(5)基本賬戶、其他賬戶，是否在農村信用社開立基本存款或壹般存款賬戶。
2.借款單位負責人員和股東(特別是法定代表人)的基本情況。
(1)股東構成、股東持股數量和比例、股東之間的關系，
(2)學歷、經驗、管理能力和業績；
(3)社會關系、愛好、生活習慣、品行、年齡和健康狀況；
3、從業人員的數量和構成，特別是管理人員和科技人員的專業技能和經驗。
(2)為什麽？借款人為什麽借款(借款原因調查)
借款人申請貸款的原因、目的和計劃。
(3)什麽時候？借款人何時償還貸款(經營狀況、經濟和財務效益調查)
這是貸前調查的主要內容。要分析申請貸款的借款人是否具備產品適銷對路、生產經營盈利、無挪用信貸資金、恪守信用等基本條件。貸款申請人的經營活動是否合法，是否符合國家產業政策和社會發展規劃的要求。調查生產工藝水平、產品銷售、產品價格變動(與原材料變動幅度相比)、主要銷售單位、貨款結算方式、貨款回籠等情況。
1.調查主要產品名稱、產品用途、工藝水平、科技含量、市場供求、同行業競爭力、市場前景和發展趨勢。
2.調查借款人的生產能力、產品質量和供銷情況。調查借款單位物資采購執行情況，分析判斷是否有原材料來源，調查原材料市場價格變化、主要供應商及購銷方式。
3、借款人的資產和負債及其構成(借款人實力調查)
(1)固定資產:根據動產和不動產的分類，調查分析借款人固定資產的名稱、數量、價值、性能、年限、分布和流動性；
(2)流動資產:主要包括:a .存貨品種、總額、價值、流動性；b、應收賬款的金額、債務人的情況、是否存在壞賬風險；3 .短期投資的金額、項目、地點或對象；
(3)負債:主要包括負債種類及金額、債權人、農村信用社及其他金融機構貸款、償債記錄等。是否存在未計入相應賬戶調整其資產負債率的銀行貸款；是否存在對銀行承兌匯票等應付票據不進行賬務處理的行為；是否存在未登記提供擔保的情況。調查的主要方法是查詢中國人民銀行的信貸登記咨詢系統。
(4)所有者權益的真實性和有效性。是否存在虛增所有者權益的行為(例如，通過高估資產價值、虛增公積金)來降低資產負債率。
(5)其他影響借款人經營和效益的財務數據。
(6)企業報表分析:根據企業的資產負債表和利潤表，從三個基本方面(即償債能力、經營狀況和盈利能力)進行計算分析，基本可以滿足對企業經營狀況的理解。
A.償付能力償付能力是指企業償還短期和長期債務的能力。
它有三個計算公式:
流動比率=流動資產總額/流動負債總額
反映企業短期負債的償債能力，即每1元流動負債中有多少流動資產得到保障。壹般來說2:1的流量比比較好。如果比例過低，說明企業的還款能力差；如果比例過高，說明企業部分資金閑置。
速動比率=流動資產總額-存貨總額/流動負債
由於存貨不能立即形成支付能力，速動比率比流動比率更能準確地反映企業的償債能力。壹般來說比例是1:1。
負債比率=總負債/總資產
壹般認為，比率維持在40%-60%之間較為合適，高負債率不利，應引起重視。
B.營業狀況
存貨周轉率=銷售收入/存貨
反映了企業銷售能力的強弱，庫存是否過剩。壹般來說，存貨周轉率越高，利潤越大，閑置存貨在使用資本中的金額越小。9(次)的存貨周轉率比較合適，但是行業之間的差異也比較明顯，要具體分析。銷售與固定資產比率=銷售收入/固定資產總額。該指標用於衡量固定資產的使用情況，即每投入壹元固定資產能獲得多少營業收入。該指標適用於從事房地產項目的企業。壹般來說，這個比例是5。
c、利潤水平
凈利率=稅後利潤/銷售收入。反映了壹個企業能從1元的銷售收入中獲得多少凈收入。壹般來說5%以上比較好。
投資回報率=稅後利潤/總投資
它反映了企業投資的效益。壹般來說，越高越好。
d、其他
應收賬款損失率=壞賬損失/應收賬款總額
壹般來說，指數越小越好，比值越高，要註意。壹定要去企業調查應收賬款，找出原因。
企業利潤的分析壹般是以當期實際數與計劃數或同期水平相比較，找出差異和各種影響因素，區分毛利、非商品損益、成本影響等。，並對它們逐壹進行分析，從而做到心中有數。
上述定量指標的分析應根據不同企業的情況，結合企業的市場情況和同類型企業的上述指標，來區分和判斷企業經營和資金使用的效果。
4、分析貸款項目的投資構成，明確還款來源。
調查貸款項目的構成、金額和自有資金，合理確定信貸資金額度；
分析貸款項目的生產周期、預期利潤水平和現金流量，調查分析借款人償債資金來源，確定貸款期限。
(4)什麽？借款人擔保是什麽(調查抵押物和擔保單位)？
1.對什麽、在哪裏、所有權、租賃、數量和質量、評估價值、價值穩定性、流動性等進行調查分析。擔保品的。
2.調查分析擔保人的資質和擔保能力。
通過對借款人基本情況、生產經營和效益的分析，結合抵押擔保情況，對貸款風險進行評估。
(5)如何？調查意見如何？
在貸款綜合效益分析的基礎上，明確以下事項:
1，貸款和非貸款；
2.多貸少貸，具體金額；
3.貸款期限；
4.貸款利率；
5.其他意見。
6.研究者的單位、姓名、職位和日期。
四、擔保貸款的基本知識
1.有配偶的借款人需要提供夫妻關系證明。現在這個問題變得越來越重要，因為有時候借款人和妻子不知道對方的借貸行為，壹旦在借款期間離婚分割房屋財產，還款承諾就會出問題。借款人夫妻雙方都要帶結婚證，借款人不能說這是我配偶，辦理貸款手續，因為借款人可以找人代替。
2.如* * *與借款人相同，需提供借款人各方簽署的書面承諾，明確* * *的還款義務。這壹般容易出現在父子或者兄弟之間。
3.須提供購房合同或商品房買賣合同意向書復印件及首付款發票。我最怕的就是用假手段借錢。借錢的目的是做生意或者償還其他債務。由於商業利潤的不確定性，這類貸款給正常到期還款帶來很大風險，所以必須有真實的購房合同或協議。
4.購買二手房的，須提供所購房屋的房屋產權證和與賣方簽訂的房屋買賣合同。
5.年齡必須在18(不含)以上，65(不含)以下。其實65歲是指貸款年齡的上限。在具體的貸款辦理中，貸款年限加年限不得超過貸款年限的上限。事實上，我們不會貸款給65歲的人。年齡最大的是退休前，即貸款年限加上實際年齡不得超過法定退休年齡，男60周歲，女55周歲。不具備完全民事行為能力的自然人，比如少數間歇性精神病人，是不能借錢的。
6.抵押物或質押物清單，所有權或其他使用權證明，所有權人同意抵押或質押的證明。
7.企業必須具有法人資格、營業執照和組織機構代碼證、中國人民銀行出具的貸款證明。發放貸款時，應出具近三年的現金流量表、資產負債表和損益表。貸款還清前，應當每年出具當年的現金流量表、資產負債表和損益表。
8.在市區或異地經營企業、做生意的借款人，應向市區事業單位或原信用社索要債務證明材料。
(2)擔保品的審查
根據《擔保法》規定，個人住房貸款的擔保方式是指借款人或第三人以所購房屋或其他具有所有權的財產(如黃金、白銀、有價證券等)作為抵押或質押或第三人為其貸款提供擔保的貸款。擔保貸款是壹個大概念。擔保貸款包括抵押、質押和保證，最常用的是住房抵押擔保。
1.質押貸款
貸款人以借款人或第三人的動產或權利作為法定質押形式發放的貸款。國債、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券(由總行發行，壹般不。)，個人定期存單等有價證券可以作為個人貸款的抵押物。
質押貸款，壹定要去開戶銀行承銷。如果是他人提供的存款證明，應由他人提供身份證復印件，並出具同意質押的書面證明，其中應寫明“貸款到期不能償還時，同意以質押存款償還貸款。”特別強調出質人要親筆簽名。
1，擔保貸款
貸款人發放的，在借款人不能償還貸款本息時，由第三方承諾承擔連帶責任作為擔保的貸款。擔保人為自然人的，應具有穩定的經濟收入和可靠的代償能力，並在貸款機構有壹定數額的存款(如活期存款賬戶必須保證該賬戶下的存款余額必須始終高於貸款金額)。
3.抵(質)押貸款、抵(質)押率:以房地產作為抵押物的，抵押率不得超過抵押物評估值的70%；以土地使用權抵押的，抵押率不得超過60%；以車輛等財產抵押的，抵押率不得超過50%；以存單、有價證券質押的，質押率不得超過80%，貸款到期還本付息和質押品變現必須充分。
4.有什麽可以用來抵押？
根據《擔保法》規定，可以用於貸款抵押的抵押物有很多。我們縣農信社只承認三種抵押物:土地權屬證書、門面和住宅產權、個體私營企業固定資產和設備。下面簡單介紹壹下其他抵押物的規定，有利於更準確的把握工作中的壹些具體情況。但在具體辦理中，以協會相關具體規定為準，不得按照國家有關規定隨便辦理貸款。
(1)合法取得的土地使用權；
(二)依法取得的房屋所有權和土地使用權；
(三)其他依法可以抵押的固定資產和設備。
土地使用權抵押的，抵押前原有的地上房屋及其他附著物同時抵押；土地使用權轉讓土地上的房屋全部抵押的，該房屋占用範圍內的土地使用權也壹並抵押；土地使用權轉讓土地上的部分房屋抵押的，該房屋的土地使用權相應抵押；拍賣房屋所有權抵押時，必須符合房屋預售管理和建造合同的有關規定；以個體私營企業的固定資產、設備作抵押，在工商及相關部門進行動產或不動產抵押登記後，方可申請抵押貸款。
5.什麽東西不能用來抵押？
(壹)權屬有爭議的房地產；
(二)用於教育、醫療、市政等公益事業的房地產；
(三)文物保護建築和其他具有重要紀念意義的建築；
(四)已依法公告並納入拆遷範圍的房地產；
(五)依法被查封、扣押、監管或者以其他方式限制的房地產；
[6]未依法登記領取權屬證書的房地產；
(七)未經中國註冊會計師確認已繳足出資的外商投資企業的房地產；
(八)行政機關所有的不動產、政府所有和代管的不動產；
(九)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，法律允許抵押的除外。
(10)其他未經有關部門評估登記的動產、不動產、固定資產和設備。
6.租的房子可以抵押嗎？
租的房子可以做抵押。借款人以出租的房屋作抵押時，必須將該房產的租賃情況告知貸款人，同時將該房產的抵押情況書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。租賃期限屆滿，抵押貸款尚未到期，承租人需要繼續承租的，除征得抵押人(即借款人)同意外，還必須經抵押權人(即貸款人)同意；貸款期限屆滿，但租賃尚未到期，借款人未按期還款的，抵押房屋由銀行定價拍賣，不影響承租人的租賃權，但房地產新所有權人必須與承租人重新簽訂租賃合同。已出租的公有住房和租賃期限未確定的出租住宅不能抵押。這是因為這兩類抵押房屋的處置原則是保護承租人的居住權，這極大地限制了抵押權的實現，實際上失去了抵押擔保的意義。
7.有產權的房子怎麽抵押？
* * *所有擁有不動產的人，經其他* * *所有人書面同意，有權將不動產抵押。在* * * *所有的房地產上設定抵押權時，以抵押人(即借款人)所有的份額為限；以* * *和* *所有的不動產抵押時，該不動產即被抵押。抵押財產變現時，其他* * *人承擔連帶責任。
8.抵押期間抵押人對抵押財產承擔什麽責任？
根據有關法律規定，抵押期間抵押人必須妥善保管抵押財產。抵押人不僅享有修繕、維護和保證完好無損的責任，而且隨時接受抵押權人的監督檢查。
(3)出臺壹些相關規定。
1，如何辦理房屋抵押登記？
借款人將自有或第三方所有的房地產抵押給銀行，取得購房貸款的，必須在抵押合同簽訂後的壹定期限內，向當地房地產產權登記機關申請抵押登記。
(1)登記時限:抵押當事人必須在房屋抵押合同簽訂之日起30日內向產權登記機關申請抵押登記；抵押合同的生效日期為合同登記之日。
(二)房屋抵押的設立和變更；以依法取得的房屋所有權證書抵押的，在向產權登記機關登記時，產權登記機關應當在房屋所有權證書上記載他項權利，由抵押人保管，同時向抵押權人發放房屋所有權證書；商品房預售或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同中予以記載。
抵押合同變更或抵押關系終止時，抵押當事人應在變更或終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或延續抵押登記手續。抵押房地產依法處分，取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分生效之日起30日內，向當地產權登記機關申請辦理產權變更登記。
2.土地使用權如何抵押？
辦理土地使用權抵押貸款，必須到土地管理部門(縣級土地管理局)辦理過戶登記手續，否則無效。但土地使用權多為國有土地，集體土地壹般難以辦理流轉手續。辦理需要征得當地全體村民同意，否則土地管理部門不予辦理流轉登記手續，其他證書無效。