租賃期內不得隨意調整租金
不久前，剛簽好租房合同還不到壹個月的李先生遭遇房東突然漲價200元的要求，漲價理由是別人房租都在漲，李先生無奈只好接受。在上海，不少租客都曾遇到過在租賃合同期內突遇房東漲價的情況，壹般都只能選擇被動接受。
市房管局局長劉海生表示，針對實踐中普遍存在的出租人單方面提高租金的問題，《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確規定：居住房屋租賃期限為壹年或者壹年以下的，租賃當事人應當在簽訂租賃合同時，壹次性確定租金；壹年以上的，每年只能調整壹次。並規定除在租賃期間，承租人要求出租人裝修房屋或者增設附屬設施等情形外，出租人不得單方面調整租金。
租賃期1年以上押金不超過2個月租金
壹般來說，在將住房出租時，居住房屋的出租人通常會向承租人收取壹定的租賃保證金(即“押金”)。而據承租人普遍反映，由於現階段的租賃保證金收取過高，擡高了租賃門檻。
為此，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，出租人可以自行協商，在合同中約定並收取租賃保證金。但為保護租賃當事人的合法權益，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，租賃期限為壹年及壹年以下的，租賃保證金不超過1個月租金數額；租賃期限為壹年以上的，租賃保證金不超過2個月租金數額。
房東不續租需提前壹個月通知
《租賃管理辦法(征求意見稿)》對續租作了進壹步細化，規定：合同期滿後出租人不再繼續出租的，應當提前1個月通知承租人，未提前通知的，承租人可以繼續居住，合同轉為不定期租賃。不定期合同期間，出租人根據其需要解除租賃合同，至少應給予承租人1個月的租賃寬限期。
同時，為了進壹步規範居住房屋轉租行為，防止利用轉租，隨意提高租金謀取利益，影響租賃市場的健康發展，《租賃管理辦法(征求意見稿)》還對轉租中的壹些不良行為作出了壹定的限制。根據規定，居住房屋轉租應當經出租人書面同意；轉租後，除接受轉租人繼續居住使用的以外，不得再進行轉租。轉租人若違反規定，出租人可以解除居住房屋租賃合同，收回房屋並要求賠償損失。
租賃期內新業主不得趕走承租人
在上海，不少住房的承租人都曾遇到過房東突然出售房屋導致自己不得不搬家，或者經常有中介到自己所住的房屋帶客看房。“有壹段時間，幾乎每周都有2-3次中介帶客來看房，很讓人受不了。”曾在靜安某小區租房居住的張女士表示，不堪其擾的她最終只能重新租房。
為此，《租賃管理辦法(征求意見稿)》規定，租賃期間，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。新房屋業主不得要求承租人騰退房屋；在優先購買權方面規定，租賃期間，出租人出售房屋的，應當提前通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。承租人放棄優先購買權的，出租人方可向其他人出售。
同時，為了不影響承租人對租住房屋的正常使用，《租賃管理辦法(征求意見稿)》還規定，出租人在轉讓房屋前，應當與承租人就看房的時間等進行協商。
房屋租賃必須要登記備案
《租賃管理辦法(征求意見稿)》根據住建部《商品房屋租賃管理辦法》規定，明確：居住房屋租賃合同訂立後三十日內，租賃當事人必須辦理房屋租賃登記備案。而為了加強對居住房屋租賃登記備案的管理，房管部門將建立居住房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行網上登記備案，並納入房地產市場信息系統。
“這次是作為壹項強制性條款，寫進管理辦法裏面。”劉海生說，原先雖然也要求登記備案，但是說“可以”，並沒有強制性規定。目前，主動辦理房屋租賃登記備案的比較少，但事實上，這壹舉措對建立穩定規範的住房租賃市場是必不可少的。
治理群租
人均居住面積不得低於5㎡
禁止房間再分隔搭建並出租
出租房屋結構及附屬設施設備是否安全、是否具有基本的生活條件，關系到承租人的人身和財產安全。但在上海部分住宅小區，將壹間房間擅自分隔成多個小隔間，甚至廚房也擅自搭建成住房等群租現象比較普遍，不但影響了相鄰業主權益，還存在著壹系列治安、消防等隱患。
因此，《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確規定：出租的居住房屋結構及其附屬設施應當安全牢固，具備上下水、供電和環境衛生等必要的生活條件，且其出入口、通道等應當符合治安和消防管理的有關規定。對於違法建築、不符合安全和防災等工程建設強制性標準的房屋、危險房屋、違反規定改變房屋使用性質的房屋不得出租。
同時，禁止分隔搭建並出租。壹間原始設計用於居住的房間為最小出租和轉租單位；禁止將原始設計的居住房間再分隔、搭建並按分隔間或按床位出租；禁止將廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住的房屋出租供租住人員居住。
三口之家至少租住12平方米
除了嚴格規定出租房屋的基本條件，《租賃管理辦法(征求意見稿)》還明確了人均承租面積標準：不得低於5平方米。
不過，考慮到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之間屬於家庭關系的，可適當放寬。比如，壹個家庭三口人如果租房居住在壹間面積為12平方米的房間內，或許也將被允許。
租住超15人應建登記簿
為進壹步強化租賃管理責任，《租賃管理辦法(征求意見稿)》還明確：在同壹物業管理區域內，出租人出租房屋的租住人員在15人以上的，或者單位承租供職工集中居住的，應當建立由公安機關統壹印刷並免費提供的出租房屋租住人員信息登記簿。
而為了進壹步方便租賃當事人出租或承租房屋，克服目前大部分出租人因人居分離難以對出租房屋進行管理、住房租賃市場供應過於分散等問題，增強居住房屋租賃市場的穩定性和規範性，《租賃管理辦法(征求意見稿)》鼓勵成立專業代理經租機構從事居住房屋的代理經租業務，明確規定代理經租機構應當具備與其從事代理經租業務相適應的資金、人員，並建立相應的管理制度。
規範中介
中介不得隱瞞真實租金賺取差價
房地產經紀人提供租賃經紀服務是否規範，直接關系到租賃當事人的利益。而在居間介紹房屋租賃時，個別中介隱瞞真實租金信息，從中賺取差價，在壹定程度上推高了房租，嚴重損害了租賃當事人的權益。
針對部分經紀機構及經紀人員存在的不良行為，《租賃管理辦法(征求意見稿)》明確，不得居間代理不符合規定的租賃業務；不得隱瞞真實的租金等信息賺取差價；不得承租自己提供經紀服務的房屋；使用居住房屋租賃合同示範文本，並按規定通過網上操作系統訂立居住房屋租賃合同；及時登記租賃當事人信息並定期報送派出所；宣傳有關居住房屋租賃、實有人口服務和管理、稅收征收等政策。