定律壹:淡季買房是好時機。
因為丈夫工作調動，家住天津市西青區梅江康城的王萌和丈夫有了買新房的想法。“原來他在西青開發區上班，上班很方便。但是調到河北區後，每天開車上下班，不僅路上要消耗很多時間，還要花很多油錢。而且我家也在河北區，如果能搬過去會相對方便壹些。”王萌告訴記者，她打算買房後也看了不少二手房，但看到市場的走勢和不斷出臺的政策，她有些猶豫。“我想等房價降下來再買，但壹直等下去不是選項。我該怎麽辦？”和市民王萌有同樣困惑的人不在少數。
張宇分析，有壹個常識是，任何時候在市場上總是很難買到滿意的房子，而買到便宜的房子相對容易。為什麽這麽說？因為每套房子的特點、屬性、品質都不壹樣，而且每個人對於房子的品味和愛好也是獨壹無二的——比如孩子在哪上學，老婆在哪工作等等。，想找壹個有壹定價格標準，同時又能滿足自住需求和喜好的房子，不是那麽容易的。如果去掉這個認識，單純從市場走勢來看，淡季是購房者置業的好時機，因為在市場疲軟的時候，投資者和炒房者會大量退出市場，這不僅意味著更多的選擇，而且會趨於理性，買房會更便宜。
定律二:利率總是會變的。
2015 165438+10月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭利率也相應下調，給需要買房的百姓帶來了實惠。這使得許多市民認為投資房地產市場的時機已經到來。但業內人士普遍認為，降息或加息主要對市民心理影響較大，實際影響相對較小。歷史上，住房按揭利率曾經很高，我們也經歷過多次降息。但實際上，在經濟社會中，加息或降息是常態，給日常生活帶來的改變有限。我們要針對利益的變化調整心態，不是靜態的，而是動態的。從長遠來看，利息有高有低，應該不是影響置業的首要因素。
讓我們算壹筆賬。根據計算，以貸款6543.8億元，期限30年為例。如果購房者選擇等額還款，央行降息前每月還款6353.6元。降息後每月還款6092.28元，每月還款261.32元。對於壹個普通家庭來說，這個數字可能只是壹頓飯或者壹件衣服的價格，並不會影響日常生活的質量。
張宇認為，置業的關鍵是考慮機會成本、資金流動性和支付能力。如果購房者有充足的購房資金，或者資金流動性比較順暢，有購房計劃，那麽就可以在銀行降息的時候選擇合適的房源。但這種購買決策應該基於自身的支付能力，而不是盲目跟風，抱著“占便宜”的心態入市。壹旦超出實際經濟能力，很可能會因為還貸的壓力而影響未來的生活質量。
定律三買房要註意區域供應。
購房者在買房時，不僅要關註交通、配套、區域發展前景、開發商品牌等因素，還要考慮區域內樓盤的整體供應量。“在壹手樓供應量大的地區，不如買壹手樓；反而更適合在二手房供應較多的區域購買。”
張宇認為，市場處於上升期時，壹手樓的價格高於二手樓；相反，二手樓的價格比壹手樓高。這條法律的主要基礎是，市場供應商總是包括小企業主。“在同壹個地區，房價往往會受到兩者推高幅度的影響。比如壹手物業供應量大的時候，開發商會爭搶客戶，價格會相對合理，相對適合買新房的買家；當壹手樓供應量減少時，面對市場需求，可能會出現個別賣家囤貨，價格非理性上漲的情況。”
定律4當市場疲軟時，妳也可以賣掉多余的房子。
市民李女士在河東區泰興南路附近擁有壹套婚前購買的77平方米的壹居室。2015年初結婚後，李女士的房子壹直空置。她打算賣掉它，改善她父母的生活條件。但由於市場活躍度不高，看房人給出的價格無法達到她的預期。“希望房子價格不低於1.3萬，但目前來看，至少要降5-8萬。”
針對李女士的情況，張宇認為，對於中小投資者來說，即使是在淡季，賣房也是相對劃算的。持有房子不同於持有股票，持有房產是要付出代價的。持有成本包括物業管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。所以持有的前提是房子帶來的收益和升值，能夠覆蓋成本。從李女士自身情況來看，她並不是資金充裕的購房者，需要通過賣壹買壹來改善居住條件。這種情況下，心理預期價格要適當下調。因為即使在市場疲軟的時候，持有房屋的成本也不會降低。及時出售多余閑置的房屋，有利於為下壹步的置業計劃投資提供空間和資金。
定律五房產稅可以通過買賣交易來補償。
目前對於購房者來說，還有壹個心理負擔，就是如果低稅的時候不買，高稅的時候買不就虧了嗎？說到這個問題，首先需要區分房地產涉及的稅種。現行房產稅分為流轉稅和持有稅。流轉稅主要包括營業稅、契稅和所得稅。流轉稅只在產權變動時繳納。持有稅主要是財產稅和財產稅。房產稅只針對出租房產，尚未征收房產稅。目前稅收調整的重點是打擊投機炒房，對自用用戶影響不大。另外，即使是上市，只要妳有足夠的耐心，妳隨時可以通過多方詢價，在交易中對這筆稅款進行補償。
法律6空置的房子應該立即出租。
經常聽人說:“我現在有三套房子，還有兩套空置。”乍壹看似乎不可思議，但實際情況確實是這樣的。有的人覺得出租收的房租抵不上銀行利息，有的人只是在等裝修和想賣房之間徘徊。
2013，李先生在津濱大道附近投資買了壹套90平米的兩居室。出於出售的考慮，該房屋壹直處於未裝修狀態。但是這個區域的二手房供應量比較大，房子壹直沒賣出去。165438+10月底，李先生接到中介電話，說有壹戶人家找毛坯房做倉庫，問是否願意出租。租金每月在600元左右。雖然價格比較低，但李先生最終還是決定租壹段時間。“新房前兩年的取暖費已經交了，每個月近200元的物業費也交了，這是成本。而且租毛坯房不需要準備家電和家具，省事。”
張宇認為，不管房子的租金回報是高是低，都應該選擇馬上租出去，絕對不能讓房子空著。空虛是壹種損失。另外，租房時不要選擇豪宅，因為它與租金價格不成正比，尤其是在市場疲軟的時候。
定律7換房不受丹王城影響。
2015，10六月以來，改善型需求逐漸成為市場上活躍的主角，尤其是二手房市場。在業界看來，“低端安全、中端市場、高端操控”的三元格局正在加速形成。但是很多準備換房的人都是觀望情緒，不敢出手。
(以上回答發布於2016-11-10。目前相關購房政策請參考實際情況。)
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