經濟適用房還該不該建？
地產商和專家學者各執壹詞
在近日召開的兩會上，有政協委員提議“停止開發建設經濟適用房”。此提案壹出立即引發了壹場大討論。該政協委員的觀點是“經濟適用房是政府為城市中低收入家庭提供的壹種公***福利，但現在已經出現了種種難以控制的違規現象，違背了該政策的初衷，又給國家造成了經濟損失”。其實圍繞經濟適用房的這些種種問題由來已久，而解決問題的方法是“截流”還是“引流”卻壹直爭論不休？
日前，記者從江蘇省建設廳官方網站獲悉，在2005年江蘇省建設工作會議上，南京市住房制度改革辦公室在壹份經驗交流材料中坦言經濟適用房制度存在成本售價倒掛、代征土地過多等8大問題，引人關註。
問題壹：成本售價倒掛
成本售價倒掛是目前經濟適用房制度存在的首要問題。據了解，其他同等城市經濟適用住房基本都實行了不同地點不同供應價格，經濟適用住房價格大致是同地區商品房價格的50％至70％。根據這種定價方法，2003年南京市江南八區的住宅均價為4148元/平方米，則相對應的經濟適用房定價就應為2074元至2904元/平方米，但其銷售價格基本在1450元/平方米到1800元/平方米之間，而實際平均建設成本達到了1600元/平方米到2000元/平方米。如按實際成本定價，困難群眾難以承受，目前按政府定價銷售，則虧損較大。
問題二：代征土地過多
土地過多，拆遷補償費用加大，建設成本上升，也是經濟適用房存在的問題之壹。據介紹，南京市經濟適用房的道路、河道、綠化帶等的退讓占征用土地的比例過大，如景明佳園項目土地利用率不到64％，銀龍花園、百水芊城項目土地利用率僅61％、55％。
問題三：市政配套負擔過重
據介紹，因經濟適用住房小區建設地點通常離主城區較遠，市政基礎設施普遍薄弱，完善小區水、電、氣、道路、排水等基礎設施已需大量資金投入，還要承擔市政項目如中小學、周邊道路、橋梁等建設的任務。
問題四：建設標準偏高
用發展的眼光來考慮，合理地適度超前地做好經濟適用住房小區的規劃，以滿足供應對象的需求是必要的。因此，較大型的經濟適用住房小區都配置了機動車停車位、中心廣場、景觀綠地等，但目前建設標準偏高，也同時大大增加了成本。市人大代表視察景明佳園時就提出了這個問題。
問題五：實施物管艱難
壹是收費偏低，目前按最低標準收取物業管理費用，如興賢佳園、景明佳園按每平方米0.15元的標準收費，由於費用的不足，物業管理正常維持較困難。二是居住人群中，由於角色的轉換，在觀念上難以認同。
問題六：售後管理困難
經濟適用住房主要居住人群是低收入及拆遷困難戶等，這部分人普遍文化程度及經濟層次不高，讓他們集中居住，勢必增加了管理的難度，如就業、治安、醫療、低保等問題比較突出。且因離城區較遠，居民生活、出行等均感不便，公交線路及站點的設置、醫療衛生及教育配套設施等問題亟待解決。
問題七：監管有待強化
實行建管分開、市場化運作後，如何對經濟適用住房工程建設實施有效的監管，其定位如何，尚需進壹步研究和改進。
問題八：出現政策流失
由於種種原因，部分安置對象在短期內轉租、轉售，出現了政策流失的現象。
地產商：應該停建
“經濟適用房取消是必然的，但是需要壹個過程，而這個過程的長短則同樣取決於市場。”某地產商認為，從目前的經濟適用房實際情況來看，其供應和需求之間的矛盾是非常突出的。
該地產商認為，經濟適用房是特殊時期的特殊產品。在經濟適用房的發展上，政府與開發商之間在很多方面難以達成***識。從某種角度上來說，經濟適用房與市場經濟原理是相違背的，經濟適用房必將會隨著房地產市場逐漸成熟而取消。
另壹位地產商同樣表達了取消經濟適用房的觀點。他認為，解決中低收入者的居住需求，壹方面政府通過宏觀調控手段，開發工薪階層能夠買得起的商品房；另壹方面這就需要政府在相關社會福利和救濟層面對低收入群體給予補助。
專家學者：經濟適用房不能取消
經濟適用房存在的眾多問題無法回避，停建是逃避問題而不是解決問題。如果沒有更合理的方案跟進，盲目地取消經濟適用房，會對低收入者的生活造成巨大的負面影響。
經濟適用房不能取消，而是要完善。昨天，全國人大財經委員會委員段柄仁明確表示反對“取消經濟適用房”的觀點。
他指出，經濟適用房在建設、銷售等環節中確實還有不盡如人意之處。在銷售環節上存在房價偏高的問題，部分低收入人群買不起房子。他認為，補貼不應該完全給了開發商，還應該給予符合條件的購房者補貼。補貼方式不壹定是給現金，還可以通過貸款貼息、貸款擔保等方式。
他表示，解決低收入人群住房還可以通過建設廉租房的方式，政府可以集中建壹批房子或收購壹批二手房然後低租金出租。但是他強調，不能全依靠它。“畢竟不少人還存有居者有其屋的觀念。”
他認為，目前對經濟適用房的分配對象審查不夠嚴格，以致出現暴發戶坐擁幾套房還能排號買上經濟適用房的現象。他表示，應該加強對申請購房者的收入調查，調查個稅也是其中壹種手段，還可以制定相關法律法規進行約束。如果發現申請購房者和提供收入證明機構虛假申報，壹定要嚴厲處罰。
首都經貿大學城市經濟系副教授邢亞平也認為，不能取消經濟適用房。邢亞平說，經濟適用房建設是我國整體住房制度體系中重要的構成部分。有錢的人可以去買商品房，但有些中低收入人群可能壹生都買不起商品房，需要政府提供優惠購房的機會。
從現在的房地產市場行情看，土地價格和房價正處於壹種緩慢的持續上漲中，部分中低收入者的收入增長趕不上房價和地價的增長。這部分人需要借助政府的優惠政策來解決住房問題。
所以，如果取消經濟適用房，將導致壹部分人永遠也買不起房子。當然，我們應該關註經濟適用在房交易中存在的種種問題，政府應當加大監管力度，比如對經濟適用房再上市做出嚴格規定，防止利用經濟適用房進行投機。
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經濟適用房南京遇冷
近日記者在南京采訪時發現了壹個奇怪的現象，原本用來解決中低收入階層住房困難的經濟適用房，卻受到了中低收入者的冷落。
據了解，寧願不買房也不選經濟適用房的壹位先生，他的年收入不足兩萬元。經濟適用房受到中低收入者的冷落，記者在南京市經濟適用房開發中心得到了體驗。
記者到來時正是周壹工作日，偌大的售樓大廳內空無壹人，記者進入幾分鐘後才出現了壹位南京市經濟適用房開發中心的工作人員，她打開燈，讓記者看了壹些經濟適用房的模型，說要買現房可以直接到西郊的興隆小區去，可是當記者打車前往興隆小區時，發現售樓大廳也是空空蕩蕩的。
這裏壹位售樓小姐告訴記者，興隆小區去年就開始賣了，但到目前為止，也只賣出去壹多半，除二樓和頂樓之外的其他樓層大部分都剩下了。春節期間前來看房的人寥寥無幾，那麽經濟適用房為什麽會受到如此冷落呢？有壹位家庭年收入不足兩萬元的幼兒園老師親身經歷了壹次從經濟適用房轉向商品房的痛苦選擇。
據了解，商品房的利潤壹般在10％左右，而經濟適用房由於土地是政府無償劃撥，享受了規劃費減免等諸多優惠，國家規定利潤率不得超過3％。因此按常理價格應大大低於商品房，然而南京市的經濟適用房類似於商品房的還不僅僅是價格，讓我們隨售樓小姐到樓上去看壹看。
這套經濟適用房面積113平方米，達到了處級幹部的住房標準。按規定，經濟適用房壹般在40至50平方米，最多不超過70平方米。然而，售樓小姐告訴記者，這個小區最小的戶型也在70平方米以上，相對於中低收入家庭而言，由於面積太大，房子即使便宜也是壹筆大數額。就比如，這套113平方米的房子，即使是每平方米1000元，房款也在10萬元以上，何況它的價格在2000元以上。因此，許多中低收入的家庭只能望房興嘆。
有買不起的，自然也就有買得起的，而且不止買壹套，不過目的不是為了解決居住困難，而是為了投資。
據這位售樓小姐介紹，買這個小區經濟適用房的有做生意的老板，有空姐，當然也包括壹些普通的工薪階層，只要是南京市民就可以直接付款或通過銀行按揭購買這裏的經濟適用房。
在另壹個剛開發的小區，購買經濟適用房則更為簡便，連南京市戶口都不需要，只要有錢就可以購買。
記者有點不相信自己的耳朵，難道這不是南京市經濟適用房開發中心開發的？難道是商品房開發商搞的嗎？然而，南京市經濟適用房開發中心的這位工作人員打消了記者的疑慮。
南京市經濟適用房開發中心的壹位工作人員鼓勵記者可以在興隆小區或者積善小區多買幾套。
在南京，由於經濟適用房和商品房的價格差別並不太大，再加上商品房的銀行按揭工作已在南京廣泛開展，而且考慮到商品房有良好服務和眾多的選擇性，所以南京市民在買房時往往會選擇商品房，而不是經濟適用房。雖然南京市房地產管理局再三表示它們並沒有取消經濟適用房，但從這個意義上來看，在南京，經濟適用房和商品房正悄悄並軌合流。
據《經濟半小時》
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