簡短:
65,438+0.未來中國人口在減少:從數據上看，80後有2.28億人，90後將減少到1.74億人，而00後只剩下1.46億人，越來越少。現在買房的主力軍是80後、90後，00後的父母大多是7080後，00後長大結婚，哪個沒有2、3套可供選擇？而且計劃生育的放開並沒有改變人口增長的下降趨勢，所以需求減少是必然的。
2.根據國家計生委的預測，2030年中國人口總量將發生逆轉。隨著老人的離去，留下來的房子越來越多，不能大量拆遷，但人越來越少。供遠大於求，房價遲早要跌。
在未來，將會有很多空城。老城遲早會變成賣不出去沒人租的空城。
多軍:
1.中國正處於城市化進程中:中國城市化率僅為57.35%，與發達國家85%以上的平均水平相差甚遠。
2.去年國家承擔了要求1億非戶籍人口成為城市人口並在城市落戶的任務，人為增加了需求。在這個過程中，大量的農村人會進入城市，成為城市戶籍，也就是說他們進入城市就要買房，因為戶籍變了，想回去也回不去了。
3.舊城改造和新城建設會產生大量的拆遷戶。現在拆遷更多的是貨幣化安置，而不是像過去那樣安排回遷房。這些人拿到錢，肯定會想辦法買房，這也是非常大的需求。
4.城市新居民在解決了自己的住房問題後，會想辦法改善自己的居住環境，給自己買房，給父母養老，給孩子買房。壹個家庭至少有3-4套住房需求，可以說都是買來自住的。
所以目前來看，需求還是比較充足的。
壹輪結束
中立的觀點:
在2018的背景下，多軍暫時領先。至少近幾年來，確實有很多人為的需求在支撐房地產。
人口需求方面，2065438+2008，多軍占據優勢。
2
第二輪:監管
簡短:
1，調控肯定能控制房價，甚至能讓房價降下來。比如北京已經連續三個月下跌，很多小區二手房平均跌幅超過10%。不是房價控制不了，而是妳想不想控制。
2.現在大部分二三四線城市都在蓬勃發展，因為國家實施了去庫存政策。壹旦去庫存完成，2018將重新洗牌。
3.現在房價真的太高了，有資金問題的風險，所以ZF開始玩壹些新遊戲，而不是用老套路。如果還用老思路看房價，肯定會吃大虧。
4.房子的金融屬性會越來越弱:* *有產權房，有人才房，有租賃土地，只租不賣，租售同權。最近的這些政策都是變相的弱化房子的金融屬性，弱化房子的內在價值。目的已經很明顯了。
5、房產稅:已經有風聲出來了，對樓市是壹大利空。
6.如果明年買房，很大概率會遇到限售。新房五年內實現不了，妳的錢就困在裏面了。遇到風險就跑不掉了。
多軍:
1.房地產是支柱產業:2008年房價壹度遭遇嚴重下跌的危機，政府隨即放出4萬億救市，房價隨之上漲，再創新高。
2.調控的答案不是讓房價崩盤:調控是為了抑制房價過快上漲，從來沒有說過讓房價下跌是最直觀的說法。
3.土地是地方收入的主要來源:由於賣地收入是地方收入的主要來源之壹，在土地財政得到很好解決之前，很難降低地價。
現在就算再限地價，地價相比15之前還是很高的。面粉這麽貴，面包能便宜到什麽程度？房價根本降不下來。
4.短期調控確實可以抑制房價的增長，但是壹旦放開限購，解除調控，壓抑已久的需求會立刻爆發，房價會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關系無異於飲鴆止渴。
5.樓市衰退會影響經濟，經濟衰退會影響民生，民生問題會影響社會穩定。所以樓市可以漲，可以穩，可以微跌，但不能崩盤。
6.限購期是買房的好時機:樓市從來都是這樣，三年壹個周期，先漲1年，再消化兩年泡沫，然後房地產低迷影響經濟後再來壹輪刺激。從2002年開始就這樣了，就像壹個輪回。現在回想起來，每個限購期都是上車的好機會。
第二輪結束
中立觀點
熊隊在這壹輪扳回壹局。
經驗主義無法解釋2017的新套路，比如租售同權，純租賃土地等等，這些確實給未來造成了很多變數。
尤其是2018買房，將被限制出售，相當於鎖定了未來五年以上的交易權。除非是自住，否則投資者肯定不會讓自己在這樣的不確定性中徘徊這麽久。
從政策導向來看，空軍在2018上是有優勢的。
三
第三輪:信貸(貸款利率)
簡短:
1，美聯儲加息:中國壹定會跟隨美聯儲加息周期，直到19下半年。壹旦中國加息，利率就會上升，這將大大增加購房者的負擔，減少購房需求，影響房價預期，直至房價最終下跌。
2.銀行上調房貸利率:銀行9折利率基本消失，基準利率現在很難找。150多家銀行將首套房利率上調至10%至20%，甚至南京部分銀行利率上調至30%！
3.顯然，目前我國是定向加息，即只上調房貸利率，不加基準利率。現在才17下半年，離19還有兩年。利率飆升到這麽高，2018肯定會更恐怖。到那時，房價的漲幅還達不到利率。誰會買房？
4.M2再創新高:目前M2增速已經連續7個月下滑，6月份首次跌破10%，買房抗通脹弄巧成拙。
2065438+2008年，把錢留在手裏比留在樓市五年風險小很多。現在支付寶的利率超過4%。要知道巴菲特晚年是8.4%的年化收益率，絕對可以。
妳知道貝尚深圳的租金回報率是多少嗎？都不到2%。目前全國70個大中城市中，租金回報率超過4%的只有兩個。
5.房貸利率上升的地方，樓市肯定會降溫。
多軍:
1.加息都是紙老虎，現在的房貸利率還是20年來最低的！即使提高到30%，也只有6.37%。
看2008年到2014的利率。大部分時間都在6.37%以上。當時房價不是漲了嗎？沒有，還是翻了好幾次。
2.看空者總說當年的4萬億是天時地利人和，以後再也不會了。然而:
我們來看看當年4萬億的主要方向。看完妳就會明白，買房依然是防止存款縮水的最佳選擇。
三輪結束
中立觀點
從利率來看，空軍還是略勝壹籌。
單看2018，利率折扣大增，遇冷房價回調，是大概率事件。
利率不如17，價格不如19。18買房有些尷尬。
四
第四回合？土地(供應)
多軍:
中國是世界上土地最稀缺的國家之壹。隨著人們生活水平的不斷提高，改善居住環境，增加居住面積是長期存在的需求。所以目前開發的房屋和土地數量遠遠不夠。
2.從供給端來說，外國人少，中國人多，所以不要指望中國的房子會比國外便宜。
3.國家不可能守住6543.8+0.8億畝耕地紅線，保證糧食產量。所以在人口流入量大的壹線城市，土地壹定是越來越稀缺的資源。
4.土地供應由國家控制，每年出售多少土地由ZF決定。國家不可能壹次性讓大量土地入市，否則會造成房價崩盤的危險，這也符合我們目前的表現。土地供應就像擠牙膏。
5.政府的許多土地政策與香港相似。香港實施8.5萬公租房計劃時，恰逢金融危機，房價壹路暴跌，引發大規模示威遊行。最後迫於壓力，香港停止了之前的8.5萬平米的住房建設計劃，於是房價又開始上漲，越漲越貴。相反，人們再也沒有反對的聲音。
簡短:
1，中國不缺土地，中國人口密度143人/km2，世界排名第55位。
中國人均居住面積已達36.6㎡，居世界第五位。(註意，人均居住面積和上面很多軍隊的人均居住面積是兩個不同的概念。)
2.中國的宜居面積，不包括山川，占總面積的60%以上。
3.中國只有少數城市缺地，大部分城市都在去庫存，這就是17三四線只有價格上漲才能去庫存的最好證明。
4.未來人口會流向工作機會和人才更多的壹線城市，農村和三四線城市會逐漸衰落，這些地方的房子很難賣。
5.至於壹線城市，土地不可能永遠漲下去。現在土地基本都是限價出售，更別說租賃土地了。8月23日，上海推出的四塊租賃地，都是黃金地段，但樓面價只有5000多元/平。
6.土地的金融模式正在改變，“輕租重賣”被徹底顛覆。
四輪結束
中立觀點
其實香港就是壹個很好的例子，這壹輪多軍優勢明顯。
誰控制了土地供應，誰就有話語權。說白了，房價的漲跌是可以控制的。
雖然壹些變化的政策正在出臺，比如增加土地供應，增加租賃土地。
但從政策發布，到土地入市，再到竣工交付，還需要很長時間，還需要市場的檢驗。我們仍然需要對測試的效果保持謹慎。
畢竟廉租房，經濟適用房，限價房都是那些年用的手段。然而，正如妳所看到的，現在的房價...
所以從土地供應來看，2018多軍更有優勢。
五
第五回合？收入，房價，房租？
多軍:
1.中國的租售比很低。壹方面，房價上漲很快，但房租卻沒有跟上。而且中國的租房市場不規範，沒有保障，可能會出現房東突然漲價的情況。
在國外，相關法律非常健全，比如租房多少年不能把人趕走，比如每年房租漲幅不能超過多少等等，所以有很大壹部分人願意租房。只要我國逐步完善租賃相關的法律法規，相信會有越來越多的人願意租房。
租房市場還是有大空軍的，房租肯定會上來。
(下圖是全球各大城市買房租房的情況。)
另壹方面，中國是壹個相對傳統的社會，人們對家鄉感情有著特殊的理解。美國處於移民社會文化中，人口流動性大。所以美國人喜歡租房，中國人喜歡買房。需求點不同，自然導致中國房價高房租低，而美國房價不高，但房租相對較高。
2.雖然大部分城市的租售比很低，但在大城市基本不到2%，所以租房顯然是劃算的。
但由於中國房價上漲，大部分人買房是為了財富增值，變相擴大了住房需求，抑制了租房需求，導致房租低，房價高。租售比低並不意味著房價會崩盤。
3.雖然現在政府實行的是租金收入平權政策，但是想上好學校是不可能上好學校的。
4.隨著房價的上漲，收入也在上漲:中國人的收入正在快速增長。2016年召開大會時明確提出，2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入要比2010年翻壹番，不用擔心房價會不會跌。
簡短:
1，房價收入比太高，不吃不喝要36年才能買房。
國外頂級城市，如曼哈頓、東京、慕尼黑，按照城市平均價格和城市人口平均收入水平，10年可以買套房。
在深圳，按照平均收入，至少要36年才能買得起房子。按照現在的收入水平，是不可能支撐這麽高的房價的。
在全國30個重點城市中，有20個城市的房價收入比超過10，說明目前的房價絕對過高。
(下圖人均收入是半年，不是全年)
2.房租收入比太高，大部分人要花壹半的錢交房租。
根據報告的統計，2065438+2007年6月，全國50個城市中，70%以上的城市房租高。其中，北京、深圳、上海、三亞等4個城市的房租收入比高於45%，屬於房租高的城市。
換句話說，大部分北上廣深的人都要交壹半工資的房租，包括房租+日常開銷。房價遠高於房租，房租增速遠高於收入增速。現在的收入如何支撐膨脹的房價？
3.租售比太低，買房的錢可以租100年。
房價越低，租金收益率越高，房價越高，租售比越低。
像廈門，買房的錢完全可以租房100年！
而在美國等發達國家，人們的房價也很高，甚至比北方還要高，但租金回報率卻能超過3.5%，如下圖所示:
房價短期上漲受金融屬性影響，信貸推波助瀾，但房價的長期穩定仍取決於人們的收入。畢竟不管妳借多少，不管妳買多少，都要通過收益來還銀行的錢。
4.最近的政策顯示，今後租房將享受同等待遇。就像在歐美，租房和買房完全可以享受同樣的待遇，都可以上同樣的公立學校。
5.當大家都願意花更多的錢去租房子的時候，買房的人就少了，買房的需求也就相應少了，房子也就不值錢了。
總之，中國幾十個大中城市，尤其是北上廣，除了房價、房租、收入，沒有壹個符合世界頂級城市的水平，這必然是有風險的。
五回合結束
中立觀點
中立觀點:這壹輪，空軍明顯占優，有理有據，更有說服力。
每次談到租售比、收入比、房價比等話題，很多軍隊基本都是在防守，很難找到反駁的論據。而且不管多少軍反駁，收入三流，房租二流，房價壹流是不爭的事實。
而且在2017這壹波租賃市場中，租售同權的推廣真的和平時的小打小鬧不壹樣。