使用農村住房抵押貸款有效嗎？

在陳壹案中，農民黃從事種植業。在播種的時候，黃的資金出現了壹些問題，他想通過貸款救急。於是黃某與某銀行簽訂了借款合同，合同約定某農村商業銀行借給黃某8萬元，借款期限為1年，無息，借款用途為周轉，借款類型為抵押貸款。雙方還約定，如果借款人未能按時償還貸款本金，且不得展期，則需從逾期之日起支付罰息。因借款銀行要求提供擔保，黃要求其弟黃提供擔保，黃同意以其農村集體所有土地上的房屋為上述借款提供抵押擔保。兩人與銀行簽訂了最高額抵押合同，並辦理了抵押登記。後來由於農作物歉收，貸款到期後黃無力償還銀行貸款。該行起訴至法院，要求黃償還所欠貸款及逾期罰息，並要求對黃提供的抵押物拍賣、變賣或折價所得價款享有優先權。據稱，本案爭議的焦點是黃提供的抵押是否有效。對此有兩種不同的看法。第壹種意見是本案房屋抵押無效。這是因為我國《擔保法》第三十七條第二項和我國《物權法》第184條第二項明確規定，耕地、宅基地、自留地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押。根據“地隨房走”的原則，本案合同房屋占用範圍內的宅基地使用權也將被抵押，直接違反了上述法律規定。同時，《土地管理法》第六十二條規定，壹個農村村民只能擁有壹處宅基地。農村村民出售或出租房屋後再申請宅基地的，不予批準。住房是人們生活中不可或缺的住所。如果農民以自己所有的房屋作為抵押，抵押實現後就不得在宅基地上申請建房，抵押人也就居無定所，不利於社會穩定。第二種意見認為，黃以其全部房產為黃的借款提供抵押，簽訂了抵押合同並辦理了抵押登記，抵押行為合法有效。筆者贊同第二種意見。首先，《擔保法》和《物權法》都禁止宅基地使用權抵押，目的是防止農民失去房屋和宅基地而流離失所，維護社會穩定。但如果理解為農村房屋所有權不能抵押，對農村私房流轉的限制過於嚴格，遠遠超出了《土地管理法》等法律的規定，不符合農民以私房抵押融資的現實需求。根據《土地管理法》第六十二條第四款規定，農村村民可以出售房屋，即私有房屋的所有權可以在不同所有權人之間轉讓。所謂抵押，根據《擔保法》第三十三條和《物權法》第179條的規定，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移對財產的占有，以該財產作為債權的擔保。債務人不履行到期債務或者按照當事人的約定實現抵押權的，債權人有權折價或者拍賣、變賣該財產優先受償。不難看出，抵押最終是通過對抵押財產進行貼現、拍賣、變賣來實現的，與買賣並無本質區別。既然農村房屋可以依法買賣，設定抵押應該是法律的意思表示。其次，從目前的法律規定來看，並沒有禁止農村房屋抵押的規定。《擔保法》第四十三條規定:“當事人以其他財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。”根據司法部頒布的《公證機構辦理抵押登記辦法》第三條，位於農村的私有房屋屬於《擔保法》第四十三條規定的“其他財產”。同時，《擔保法》第三十四條規定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押，《物權法》第180條也規定“建築物和其他土地附著物”可以抵押。綜上所述，雖然我國法律沒有直接明確規定農村房屋可以抵押，但是從相關法律規定來看，應當允許農村房屋抵押。(作者單位:江西省石城縣人民法院)