? 中國房地產代理行業的發展
? 2007年8月，易居中國在美國紐交所成功上市，比納斯達克還要牛的資本市場。這壹事件具有壹定的標誌性意義，意味著中國房地產代理與中介業的行業發展及市場競爭又上新層級。與歐美發達國家不同，在中國房地產界，代理商和中介商的能量很大，對於行業的發展地位重要。而且，這個行業也養著壹幫子人，提供了大量的就業崗位，包括筆者以前就是直接作代理的。前兩年，合富輝煌與富陽在香港上市後，並未掀起多大的風浪，當年順馳不動產網絡獲得海外基金註資，也沒能促其達到擴張目標。?這個行業到底走向何方？
? 房地產代理和中介來發展歷程
從銀行體系來說，目前緊縮個人房貸，完全有理有據。可是問題來了，面對高房價，普通民眾尤其是中等收入以下家庭本來就難以承受，提高個貸首付比例，不是“雪上加霜”嗎？雖然目前政策暫時規定只限定第二套房貸，但在房貸整體緊縮的情況下，尤其是樓市風險進壹步加大、銀行更加惜貸的時候，第壹套住房的貸款必然也會有所收緊。或許有會說，買不起房的人應該去租房，政府也應加快住房保障體系建設。?
對此困境，單靠商業銀行已不現實，四大國有銀行和多家股份制銀行都已上市，為股東創造利潤是他們的天職。而且，商業銀行最怕房貸壞帳發生在中低收入群體頭上，由於這樣的家庭多數只有壹套房子，即便房貸違約，銀行也很難強行處理抵押物。公積金制度，也沒什麽指望。我國的公積金制度秉承“多繳多貸”的原則，中低收入群體從中受益程度遠趕不上高收入群體，而且在首付比例方面，與商業銀行相同。只有政府出面，才能解圍。（1）萌芽起步階段（1988年—1995年）?
1988年中國第壹家房地產專業咨詢機構——深圳國際房地產咨詢股份有限公司誕生，標誌著我國房地產中介業新的開端。但是，此後幾年，由於整個住房體制改革尚未全面展開，包括房地產中介業在內的整個中國房地產業市場化水平很低。直到1992年鄧小平同誌南巡講話之後，隨著社會主義市場經濟體制的確立，房地產市場得到了快速發展，取消了對房地產經紀活動的限制，房地產代理業與居間業開始由全面起步、成長。?
在這壹時期，深圳、北京、廣州等壹線城市的房地產中介業也漸漸發展起來，1992年，上海有12家房地產經紀企業批準成立，1993年進壹步增加到138家，1994年《上海市房地產經紀人管理暫行規定》頒布，有力促進了行業發展，1995年房地產經紀企業增加到758家。1993年深圳批準成立了近70家房地產中介服務機構。來自港臺的達利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動了本土代理企業的成立。?
（2）初步成長階段（1996年—1999年）?
1996年《城市房地產中介服務管理規定》頒布施行後，房地產經紀行業的地位逐步為社會所承認。在壹些城市，房地產經紀協會開始成立，比如1996年上海市房地產經紀人協會成立，標誌著中介服務行業的發展進入壹個新階段。同時，隨著住房體制改革的推進，尤其1998年出臺“23號文”停止福利化分房，壹方面促進了大量存量房進入流通渠道，另壹方面也使增量房成交量放大，從而使居間業獲得了快速發展。?
尤其是在這壹期間，上海市開始了二三級市場聯動，使存量房交易由私房交易擴展到售後公房、次新房交易，以及購房、租房、置換等多種方式的交易，房地產經紀企業由1996年的1114家，迅速發展到1999年的2771家。著名的上海房屋置換股份有限公司就是成立於這壹時期（1997年）。
但對於房地產代理業而言，這是壹個先低靡後復蘇的階段。1994年，《國務院關於繼續加強房地產投資宏觀調控的通知》使海南、北海等地的房地產熱降溫，深圳、上海、北京等大城市房地產市場也不可避免的受到了影響。由於境外人士購買大陸房產的熱情驟降，外銷房市場幾近破滅，1997年全國房地產業跌入谷底。這壹過程中，許多境外代理機構開始撤離，面對不景氣的房地產市場，本土代理商開始了代理模式發展方向的探索。壹方面積壓樓盤出現營銷難題，急需解決重新定位問題；另壹方面，買方市場的形成使新項目銷售出現不暢，這反而給剛起步的本土房地產代理企業提供了站穩和發展的機遇及空間。?
（3）快速發展階段（2000年—至今）?
1998年開始全面進行住房體制改革之後，到2000年效果開始全面顯現，中國房地產業市場化進程快速推進，商品住宅消費觀念全面形成，房地產代理業和居間業開始同步進入快速發展時期，尤其是自2003年後進入繁榮期。?
在這壹過程中，房地產中介企業數量迅速膨脹，比如2003年底，深圳從事房地產代理的公司不少於180家，至少有9000人在從事銷售代理工作；比如2004年底，北京大約有2000家房地產經紀公司；比如到2006年底，上海有房地產經紀機構8625家，其中分支機構4411家。從全國數據來看，到2005年底，全國註冊登記的房地產經紀機構已近2萬家，同時從事房產代理和居間服務的專職、兼職房地產經紀人員達幾十萬人。
從代理業來看，從單壹代理銷售，到全程整體策劃，再到延伸服務項目，經營模式不斷發展和完善，品牌的創建也開始得到重視。而且，本土代理品牌強勢崛起，港臺代理品牌相對褪色，在日益激烈的市場競爭形勢下，壹批優勢企業已經占據全國市場的主要份額，如上房銷售、世聯地產、偉業顧問、合富輝煌、策源等等。
從居間業來看，在企業數量劇增的同時，品牌化趨勢非常明顯，壹批全國化布局的優勢企業脫穎而出，如中原、21世紀、中大恒基、易居臣信、順馳不動產等。與代理業有所不同的是，外資品牌在居間業稍遜壹籌，另外壹些本土企業如易居臣信、順馳不動產等業已引進外資股本。而且，居間業企業的數量及發展比更易受宏觀調控的影響，如上海居間業機構就由2004年壹萬多家減至2006年的幾千家。房地產代理與中介發展模式?
從業務模式上看，我國房地產中介服務業，尤其是代理具有明顯的階段性。在行業發展初期，境外機構特別是港臺房地產中介結構占據市場優勢，並帶來了先進的理念和操作手法，形成了對中國本土房地產經紀行業的啟蒙。隨著本土房地產經紀企業的壯大，大陸模式逐漸被確立起來，即大陸公司吸取了臺灣、香港等地的經營經驗，自行揣摩出的壹套經營模式。
從我國房地產經紀業的發展史看，特別是房地產代理行業壹直在不停地應對自身商業模式(服務模式、業務模式)上的變革：從最初的類似批發零售性質的“包銷”模式、類似於百貨公司的“展銷”模式，到按銷售業績獲取點數的“聯合銷售”模式，或者只負責廣告、策劃的營銷推廣模式，再到目前流行全案策劃、全程代理的“綜合運營”模式，以及時下初見端倪的“網絡化”銷售模式，代理行的模式變更貫穿其整個發展歷程。?