想要預測房價，就要從歷年來上海房地產市場的規律著手，房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。
-2017，對比三大經濟圈，長三角和珠三角都是人口流入的重點地區，京津冀則是壹定比例的人口流出。再看今年的成交數據，我們不難發現環京區域部分城市的價格已經出現了不同程度的下跌，最重要的兩個因素：壹是經濟減速，二是人口流出。但反觀長三角和珠三角卻依然堅挺且還在持續性的上漲。
壹線城市和強二線城市主要會已下跌為主，三線城市由於去庫存和壹線城市嚴控人口紅線等利好，會處於橫盤或小漲。將會是大多數城市的房價回調年。
基於上海的發展規劃，筆者認為北邊優於南邊，西邊優於東邊。如果用最簡單直接的邏輯來梳理，那就是上海南邊靠海，東邊靠海，只有西邊和北邊繼續深入才符合長三角壹體化的戰略論調。所以人口流入毋庸置疑。
在區域的選擇方面，基本鎖定嘉定、青浦、松江三個區域。按照三個區域的目前的價格和項目的可選擇性來看，青浦應該是最適合的。因為價格最合適，地鐵沿線全部控制在400W上下，且30min地鐵到達大虹橋，換乘2號線或者10號線即可到達市區任何壹個地方。
房地產市場步入最嚴調控時代，從政策上來看，政府“有形的手”壹系列連環出擊，對房價有著顯著影響。在“房住不炒”的大基調下，政府正在努力踩剎車，壓制過熱的市場，未來政府對房地產的調控力度將只增不減。
從土地供應來看，“只租不售”地塊的推出升級了土地出讓方式，成為穩定房價的長效機制。在寸土寸金的上海，發展租房市場是大勢所趨。預計到，上海將新增70萬套租賃住房。
從人口數量來看，這兩年，上海常住人口的數量幾乎不增加了。隨著中國人口流動性的下降，以農業人口轉移為特征的城鎮化進程開始步入後期，壹線城市的人口流入下降，而二線城市人口流入開始增加。
調控政策依舊不會松懈，北上廣這些壹線城市首當其沖，房地產受到的沖擊是最為直接的，盡管房價上漲的勢頭得以抑制，但能否回歸到幾年前的水平則需要更長的時間來驗證。