簡單來說就是政府在土地出讓之初就在地價上做了壹些讓步，差價作為政府收購產權房的資金。通常壹個物業預留* * *物業的5%-10%。
和經濟適用房壹樣，購房者是有壹定條件的。購買了有產權的房子後，還有各種優惠。按照淮安的做法，購房者可以在五年內按原價購買政府所有的產權，五年後按市場價購買。五年內政府產權不收租金，五年後按照廉租房收取相應產權的租金。
* * *產權模式下，購房者擁有其產權的全部權利，可以抵押，可以轉賣。
沒人搶購。
2007年6月，淮安推出首批300 * * *產權房。這300套住房面向的是獨立購房者，而不是拆遷安置戶。拆遷安置戶中的住房困難戶也可以購買有產權的房屋。
這些房子分散在新新花園、鴻福小區、嘉潤園，均價2300元/平方米。當時市場價是2500元左右每平米。
銷售結果讓系統設計者、淮安市房管局局長邵明大吃壹驚。
按照當時的設計門檻，人均收入低於400元/月的家庭可以購買公房。隨之而來的壹個情況是，咨詢者很多，但真正申請的人很少。截至65438+2月的壹年，實際申請的只有70個家庭。
房管部門走訪調查後發現，即使* * *有產權，低收入者還是買不起。其實按照制度設計，如果是7: 3 * * *產權房，購房者需要支付房款，和買壹套普通經適房的價格是壹樣的。“這個7: 3的比例不是想象出來的，而是保障房價格和普通商品房價格對比得出的壹個比例。”邵明說。
淮安市隨後降低準入門檻，將人均收入放寬至700元/月，實際操作過程中甚至放寬至800元/月。300套住房剛好夠用，普通保障房也不缺。
這壹結果與當前關於經濟適用房的主流觀點不謀而合，即經濟適用房需要面向中低收入家庭，真正困難的家庭買不起經濟適用房，更適合廉租房。
2008年，淮安繼續推出200多套* * *產權房，門檻繼續降低。標準是人均收入800元/月，實際情況剛好達到緊平衡，申請人數略超過房源供應。
今年7月4日，11，200多套新* * *產權房將搖號。購買門檻依然是人均800元/月，依然是緊平衡。
按照設想，明年如果* * *產權房數量能進壹步增加，邵明將把標準放寬到人均收入1.200元/月，這是淮安市雙收入家庭的收入標準。
邵明說，第壹批有產權的* * *房推出後反應冷淡，壓力很大。在走訪調研的過程中，有人坦言* * *產權房不值得炒，利潤空間不大，不如炒商品房。
*分頁*
沖
這正好達到了* * *產權房的設計目的:排擠欺詐的炒房者。
“當初，* * *有了產權房，就是為了規避保障房制度的漏洞。其最大的漏洞是土地分配。這就導致了市場上同樣屬性的商品會出現兩種完全不同的價格，而且差別非常大。其暴利空間足以讓君子成為小人。這相當於計劃經濟時期的價格雙軌制，必然會有‘官降’。最終的解決方案是什麽？就是合並。保障房方面，土地由劃撥改為出讓。”邵明說。
2004年，在上海讀書時，邵明得知上海正在考慮把以前的經濟適用房變成商品房，不再是經濟適用房，配撥土地。實際案例支持邵明的邏輯。
2005年，江蘇開始出現“租售並舉”的經濟適用房模式，主要是為了解決拆遷貧困戶中買不起經濟適用房的家庭的住房問題。
兩種模式的結合，逼出了淮安的* * *所有權住房模式。按照價格比例，逼出來壹個7: 3 * * *的所有制模式。引入5: 5的比例是為了照顧更困難的家庭。其實就是讓買不起7: 3 * *產權房的家庭按照5: 5的比例去買。
* * *有產權住房模式的核心是將政府的隱性產權在傳統經濟適用房中體現出來，以解決經濟適用房產權和“退出”機制中存在的諸多問題，進而限制“進入”機制。通過明晰產權，讓保障房的價格可以根據市場進行調節，解決保障房中權力尋租等分配不公的頑疾。在此基礎上，土地劃撥改為劃撥，保障房在根本上與市場對接。
“* * *產權房試點開始後，它的優勢比原來預想的要好得多。”邵明說，其中許多是意想不到的。
按照邵明的想法，這個比例可以根據不同的收入階層進行調整。“相當於無機變速。以前保障房是按照設定的門檻壹刀切，相當於只有壹檔，現在可以自由調整。可以根據人的不同情況設計不同的比例。比如讓中等收入家庭以8: 2的比例買房。”
南京市建委研究室高級經濟師盧馭龍認為，政府持有部分產權限制了投機，這也是* * *產權房的優勢。
盧馭龍說:“這壹機制體現了政府對窮人救助的公正和公平，使壹部分人及時退出福利體系成為可能。因為這個政策的出臺，直接原因應該是保障性住房制度的漏洞越來越突出，其初衷和功能被遮蔽或弱化了。”
爭論
* * *自產權房推出以來，並非沒有爭議。
數量是最迫切需要解決的問題。幾百塊的房子能起到多大程度的保障作用？* * *擁有產權的房屋數量與普通保障房不在壹個級別。
“* * *產權房推出的時候，是壹個全新的東西，也是壹個實驗，所以沒有大規模推。也是‘摸著石頭過河’。”邵明說。
另外，在這個模式中，淮安市政府並沒有拿出真金白銀。這也成為* * *產權房飽受詬病的地方。
不過，在邵明看來，這就是* * *產權房的優勢。“兩年的實驗，沒有看到傳統經濟適用房的很多弊端，反而有很多好處。下壹步可以考慮做量。”
要達到這個效果，* * *產權房的供應量必須達到壹定數量，這個數量足以影響樓市。
按照理論上的理想計算，擁有產權的房屋達到壹定數量後，可能會出現壹個臨界點，退出者和進入者會達到壹個動態平衡。
最嚴厲的批評是淮安模式有與民爭利之嫌，沒有把保障房政策中的優惠給購房者。最明顯的壹點就是，壹套經濟適用房價格只能買到70%的房屋產權。
對於這壹點，時代周報采訪的大部分房地產行業人士並不認同。人們沒有註意到的壹個關鍵問題是，經濟適用房實際上是壹種有限產權，政府擁有的產權只有在購房者退出時才出現，是壹種隱性產權。
事實上，在住建部內部，關於* * *產權房的問題，壹直爭議很大。壹位不願簽字的官員透露，最初的反對意見占了上風。現在經過淮安兩年的實驗，這種模式正逐漸被認可。