摘要：本文首先論述了當前我國房地產存在的問題，並對突出問題進行了闡釋；隨後針對房地產市場的弊病提出了政府在房地產調控中應承擔的角色；文章的第三部分重點論述了在房地產調控中政府職能的轉變。
關鍵詞：政府；房地產調控；角色；職能
Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government functions.
Keywords: Government; real estate regulation; role; functions
引言
在當前市場經濟條件下，政府如何在房地產市場中發揮作用成為壹個重要的問題。處在市場經濟不同階段的國家，都在根據社會經濟發展的需要研討本國政府的行為和職能的變化。政府不僅應該對房地產市場施以必要的宏觀調控，而且還要通過體制的改革和制度的完善，規制房地產業朝著有利於民生的方向健康發展。
1 我國房地產市場出現的突出問題
1.1 房地產供給結構性矛盾突出
住房與非住房、高檔住房與低價住房結構不合理、比例不協調。壹方面盲目上大戶型、高檔項目，超越用戶承受能力，導致銷售不暢，空置率較高；另壹方面中低價位商品房供不應求，對經濟適用房建設支持力度不夠、建設標準和購買對象把關不嚴。
1.2 開發融資結構不合理
在國外成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資，還有股權融資，以及在債權融資和股權融資壹級市場之外的證券化二級市場。而國內房地產開發商融資渠道主要在銀行借貸，信貸比例過高[1]。壹方面對銀行資金需求大，導致利率較高，增加房地產開發的成本；另壹方面房地產項目資金占用大，開發期長，銀行壞賬風險較大。
1.3 供給市場的壟斷
由於房地產具有的區域屬性導致房地產本身是具有局部的壟斷性，政府和少量的房地產商構成市場的壟斷方。而經濟學原理告訴我們，壹切高額利潤的本質來源就是壟斷，利潤的分配則來自於各自壟斷權力的大小。
1.4 中介市場市場信息傳遞機制的缺失
由於房地產建設具有的長期性和房地產商品的耐用性，房地產中介市場的發展是房地產市場發展的非常重要的壹部分。中介市場並不僅僅是為了買賣房地產、進行物業管理等等，其最重要的功能是傳遞房地產市場的信息。我國房地產中介市場發展還非常不完善，其作為房地產市場上最重要的信息傳遞工具就很難發揮作用。
1.5 居民對房地產的消費傾向
在我國很多城市，房屋的租金房價比非常低，換句話說就是房地產的儲蓄——投資傾向大於消費傾向。儲蓄——投資傾向高，對現時的房產需求量就大，不僅對高房價有直接的推動作用，而且會抑制其他消費，導致社會投資結構的失衡。
2 政府在房地產市場中的角色定位
目前，我國的房地產立法帶有濃重的行政色彩，部門規章、地方規章充斥，壹事多法、壹法多門，行政權力過分幹預民事權利的現象司空見慣。而要扭轉這樣的局面， 首先必須明確政府在房地產市場中扮演何種角色，即應承擔的職能。根據現代行政管理理論，政府在房地產市場中的職能主要包括以下幾方面。
2.1 監管職能
政府是監管者，承擔執行機構的角色而不是市場的直接參與者。這就要求政府不直接經營土地，退出市場， 減少審批，並加強對房地產市場全過程的監管。
2.2 調節職能
政府在房地產市場中的調節主要是間接調節。政府不調節具體的房地產市場行為，而是通過市場機制去規範和引導市場參與者的行為，把房地產市場上投機行為(包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱)抑制在壹定程度之內，為其進入市場創造更公平的條件，為市場競爭制定必要的規則並監督規則的執行，以提高市場交易效率，降低交易成本。
2.3 均衡供應職能
在房地產市場發展過程中，政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，並通過政策引導予以保障，所實現的目標是房地產市場均衡供應[2]。它包括兩個層次的供求均衡，壹是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當， 特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。
2.4 社會保障職能
政府在住房方面履行職能的目標是對社會利益群體分層管理，並且通過住房保障體系的建立，使全體公民住房權利得以實現。政府要保障滿足社會中下層和弱勢群體的基本住房需求，為部分居民提供壹定的房地產消費福利，充分實現房地產的公***產品價值， 為中低收入居民提供適當的住房條件，實現住房資源的最優利用，實現“居者有其屋” 的社會理想。
3 政府在房地產調控中應發揮的職能
美國著名經濟學家弗裏德曼認為，政府的職能主要有四個：保證國家安全、維護司法公正、彌補市場失靈、保護和幫助貧困人員。繆爾森在《經濟學》（第十六版）中，認為政府的經濟職能主要有四項：提高經濟效率；改善收入分配；通過宏觀經濟政策穩定經濟；執行國際經濟政策。綜合上述觀點，針對我國目前的房地產經濟而言，政府調控有兩個基本的出發點和落腳點，其壹是通過宏觀調控穩定房地產經濟、彌補市場失靈，促進產業健康發展，提高經濟效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，緩解中等收入人群住房困難。其具體措施可以是：
3.1 政府由“獲利者”轉向“裁判員”
房價高漲的壹個重要的癥結，是行政權力行使中的“利益倒錯”——地方政府通過回收巨額土地出入金，成為房地產交易中獲利的壹方。國務院發展研究中心報告指出，因為房地產在地方是支柱產業，高利潤，高稅收，高價格，高產值，高GDP這五高對政府部門誘惑很大。土地資源的稀缺性、地方政府的獲利（政績）沖動加上土地出讓程序的不透明，使得主管官員面臨巨大的“被公關”壓力，很容易發生集體或個人的權力尋租。
目前政府的土地供應方式而言，協議轉讓用地和公開拍賣用地兩種方式都有不可避免的缺陷。前者由於主管官員的自由裁量權較大，在運行過程中容易因暗箱操作導致腐敗，後者使政府在拍賣過程中成了最大的贏家。要有效地解決這壹問題，政府首先要從“利益者”位置上退出, 成為“裁判員”。這需要推進“程序正義”：通過土地出入程序的公開、公正與透明，制約官員尋租的空間；通過土地入讓金管理和使用的透明，減少地方政府及其官員處置出讓金的自由度，進而減少官員和地方政府“攫取”土地出讓金的沖動。在土地供應中用於商業用途的地域應由政府主導實行拍賣，以保證市場有償選擇；而用於群眾住房使用土地則必須由政府政策轉讓，並降低稅費，加強控制，以保證公民在住房消費中以最低成本滿足居住基本需求。在這過程中，針對行政權力的行使，還需要加強立法、司法、政黨、輿論、公民與公民集體的監督，減少土地成為少數人牟利工具的可能。
3.2 直接生產和提供公***物品，重點建設廉租房
目前廉租房建設存在房源不足、建設資金來源不穩定、承租分配不公正等問題。有專家建議[3]：壹要落實廉租房建設資金籌集渠道，將各市政府拍壹定比例的土地出讓凈收益用於廉租房建設；二是制訂政策，選擇壹批國有房地產公司專營廉租房的建設、經營、管理，解決好建與管的問題。專營廉租房公司不再從事商品房開發，不以盈利為目的；三是解決好廉租房建設用地問題，可采取定向拍賣方式，同時避免把廉租房都建在郊區，形成新的“貧民窟”；四是建立嚴格規範的廉租房承租審核制度，確定合理的分檔租金。因此，解決當前住房矛盾，政府的政策目標應當是盡快實現“人人有房住”，而不是“人人擁有產權房屋”。政策的重心轉移到建設廉租房而不是經濟適用房上。
3.3 規範和穩定市場秩序，確保盡量充分的競爭
“完全自由競爭市場”需要四個條件：信息充分；商品同性質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多。房地產市場與完全自由競爭的市場相比較，具有信息不充分、投資金額巨大、資本回收期長、風險大、投資者不容易進入市場、房地產商品交易雙方很難充分自由地進入或退出市場等特點，所以說房地產市場具有不充分性。盡管“完全自由競爭市場”只是壹個理論上的假想狀態，但我們可將其作為政策調整的坐標，縮短房地產行業與其的距離。
在針對市場秩序的規範和穩定，政府應當在以下幾個方面發揮其職能：
3.3.1 促進信息的流通
由於買者信息缺乏和信息的不對稱，開發商通過“內部認購”等手段欺騙消費者，造成房子“供不應求”等假象，壹定程度上擾亂了公平交易。政府應加強和完善宏觀監測體系，通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，也為政府宏觀決策做好參謀。3.3.2 增加市場主體
建設部部長汪光燾曾明確表示，目前中國房地產市場機制太單壹，滿足不了多樣化的用房需求。並認為這是“近年房地產價格壹路追高的重要原因”。因此，為房地產市場再增加壹些新的市場元素，降底市場門檻，讓更多的市場主體擁有建房資格，使房地產市場盡量多元化，可以使競爭更加充分。
3.3.3 促進商品品質的透明化
除前述宏觀信息外，房地產交易中微觀層面的信息不對稱也很嚴重。開發商頻繁炒作“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態住宅”等，誇大科技、環保等因素在其中的應用，炒作“申奧”、“入世”、“CBD”等時令概念，同時掩蓋其產品的諸多缺點，在期房銷售方面更為嚴重[4]。而個體消費者處於信息上的弱勢，往往很難確定房屋的真實品質，因此應當健全房屋評估的指標體系，由政府或第三方進行客觀的評價與認證，使住宅品質透明化。另外，房地產質量糾紛中的雙方，消費者處於弱勢，維權成本巨大，政府在引導業主委員會建立並合法、規範開展活動的同時，也應作為“執法者”，依法對違規對象進行懲處。
3.3.4 規範房地產交易秩序
重點防範和制止各種規避結構調整政策、變相囤積房源行為，嚴厲查處違規銷售、哄擡房價、虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為、擾亂市場秩序的房地產開發企業和中介機構。
3.3.5 加強宏觀調控，防止產業“泡沫”和金融風險
要正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，優化商品房供應結構，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。不規範的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，壹旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，最終導致金融風險。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的幹預和調控，防止房地產業“泡沫”的產生。深入整頓和規範房地產市場秩序，強化房地產市場監管，依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。
3.4 加強權力制約，遏制腐敗
孟德斯鴻說：“壹切有權力的人都容易濫用權力，這是萬古不易的壹條經驗。有權力的人們使用權力壹直遇到有界限的地方才休止。”目前房地產交易中存在著行政權力過大，行政過程不夠陽光等問題，應當在完善行政權力的同時，建立合理的制約機制。針對目前房地產市場管理，應建立立法、司法、審計、輿論、官員紀律檢查、公民與公民集團監督等多種渠道的制約機制，對政府及其成員的行為進行監督。
參考文獻
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