壹、違約如何解除合同？
壹方違約，雙方可以合同約定解除租賃合同，本協議生效後或原合同約定的解除合同條件出現，壹方送達另壹方的通知到達對方時，本協議終止。此外，壹方也可以基於符合法定解除條件，通過向人民法院提起訴訟、向仲裁機構申請仲裁或者通知對方等方式解除合同。
第二，出租格式合同無效。
1.出租人無權出租。
房屋所有人要註意核對出租人是否與所租房屋產權證上的姓名壹致，必要時向房管部門核對。委托或代理出租時，要註意審查房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的姓名壹致，是否經過所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明。* * *如果有房子出租，要註意查看是否有其他* * *人同意，是否有其他* * *人同意出租。房屋轉租時，要註意審查是否經過出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明。
2.出租非法建造的房屋
未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的城市房屋，出租人與承租人的租賃合同無效。但在壹審法院辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
出租人與承租人就未經批準或未按批準內容建設的臨時城鎮建築訂立的租賃合同無效。但是，在壹審法院辯論終結前，經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
3.合同條款違反法律。
租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
租賃期限超過臨時建築使用年限的，超過部分無效。但在壹審法院辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三方，且轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，
協議超過部分無效。
4.法律法規禁止出租。
有下列情形之壹的房屋不得出租:
(1)為違章建築；
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
(三)違反規定改變房屋使用性質的；
(四)法律法規禁止出租的其他情形；
(5)其他租賃合同無效。
第三，如何行使合同解除權
所謂撤銷權，是指撤銷權人根據自己的單方意思表示，使合同等法律行為得以溯及既往消滅的權利。行使合同解除權時，應當遵循下列規則:
1.行使撤銷權的主體必須是合格的。法律規定的撤銷權的目的在於保護因對合同的嚴重誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危等原因而利益受到損害的當事人。因此，行使撤銷權的主體應當是表示了錯誤或瑕疵意思表示的壹方，即有嚴重誤解的壹方(以壹方為主，有時是雙方)和因顯失公平而使合同利益受到嚴重損害的壹方。
2.行使撤銷權的客體應當是合法的。即因重大誤解訂立的合同，顯失公平(訂立時)訂立的合同，以及壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，在違背真實意思的情況下訂立的合同。其他合同，當事人不得行使撤銷權。
3.行使撤銷權的方式應當適當。即有權撤銷的當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。根據我國法律規定，撤銷權的行使應當通過訴訟或者仲裁的方式進行，直接向對方表示意思表示不具有行使撤銷權的效力。
4.撤銷權應當在法定期間內行使。行使撤銷權的當事人應當自知道或者應當知道撤銷原因之日起1年內行使，否則法律不予保護，可撤銷的合同仍然有效。房屋租賃合同存在違約行為的，雙方可以通過協議或者通過訴訟、仲裁的方式解除租賃合同。
法律客觀性:
中華人民共和國民法典
第562條
當事人協商壹致，可以解除合同。
當事人可以約定壹方解除合同的理由。合同解除原因出現時，債權人可以解除合同。
中華人民共和國民法典
第566條
合同終止後，尚未履行的，應當終止履行；
已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
因違約而解除合同的，債權人可以要求違約方承擔違約責任，但當事人另有約定的除外。
主合同終止後，保證人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔保證責任，但保證合同另有約定的除外。