對於即將步入的2012年全國房價如何，眾多專家意見不壹，更多專家認為全國房價走勢明年降局已定，甚至可能降價50%，房價回歸2009年水平。
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對於即將步入的2012年全國房價走勢如何，眾多專家意見不壹，更多專家認為全國房價走勢明年降局已定，甚至可能降價50%，房價回歸2009年水平。
記者：樓市現在為何低迷？
牛刀：從貨幣的屬性來講，中國房價的定價權是人民幣，不是美元。美元只能影響中國房價的很小壹部分，即購買力和部分建材原材料。中國房價的最大的部分是地價和稅收部分，約占房價的60%。這就決定人民幣的發行增速決定房價的漲幅。2009年人民幣的發行增速為29.7%，而2011年人民幣的增速為14%左右，大約下降壹半。全國房價走勢從金融學的貨幣理論來解釋，房價也將下降壹半。從貨幣傳導市場的時間看，2009年超發的貨幣影響的是2010年的房價，那麽，2011年貨幣緊縮將影響的2012年的房價，房企降價潮全國房價走勢不排除跌回2009年水平。也就是說有60%的權重決定2012年的房價相對2010年要下降壹半。
記者：有些開發商已經要降價，其他開發商會不會跟隨全國房價走勢降價？全國房價走勢到底會不會下降？如果降，壹二三線城市的降幅分別是多少？比較大幅度的降價會發生在年底嗎？
牛刀：房價下降要分三個步驟：第壹個步驟是全國房價狂降 房企降價潮，區域性泡沫破滅。溫州、通州、義務、鄂爾多斯、香港、海南等地，房價泡沫正在以各種形式破滅，這壹步的特征是市場在考驗開發商的資金鏈，過程要延至本年末。第二步是全國房價走勢大跌，貨幣緊縮政策的響應傳導到市場，全國房價將出現局部大跌，地價開始普跌，生產成本和生活成本出現大幅降低，中小企業開始如雨後春筍蓬勃發展，資金流出房地產。這個過程全國房價走勢將持續壹至兩年。第三步是普跌，市場開始根據購買力進壹步校正市場的供求關系，房價回歸常態，三四線城市房價會被打回原型。
年底之前，全國房價不會出現整體大幅下降，但是，會出現局部和個盤的降價銷售，很多樓盤會跌去30%左右。這時開發商開始分批出逃。
後續全國房價走勢如何？
我們首先看見的是第壹階段，此時全國房價走勢是市場的冰凍時期。將要持續到2011年底，政府將要充當房價下跌的救火隊，哪個城市快要下跌，政府就會去救火，采取的方法就是限購，冷凍起來再說。全國房價走勢的表現是不漲不跌，個別區域和樓盤將會有開發商降價出逃，炒家開始割肉，但是，房價不會普跌，經濟開始滯漲，通脹有所遏制，時間將會持續2012年4月。
第二階段，政府將會去房價泡沫化。政府開始穩住陣腳，試圖恢復經濟增長。但是，全國房價不降，通脹不可能得到遏制，生產成本和生活成本持續高漲，壓制了全社會的購買力，長期下去將導致經濟大蕭條，迅速去除房價泡沫，有利刺激消費，拉動實體產業。他們知道，生產是有周期性的，工業產品很多周期要3到6個月，農產品要6到12個月，再拖下下去，將會嚴重影響新政府交接，所以，在2012年5月至10月這半年，全國房價走勢才會開始去泡沫。這時會有壹些便宜的資產投進市場，現金為王；同時，公租房開始啟用，租金漲價的歷史結束。
第三階段，全國房價開始普跌，因為體量巨大，在壹年拉平普跌超過20%根本不可能，但是，區域、個盤跌去50%的樓盤比比皆是，房價下跌會持續兩三年。這時市場正式進入買點，全國房價走勢在此階段持續三年左右。95後婚齡到來之時，中國徹底告別高房價。當年日本房價泡沫破滅，憤怒的日本國民燒毀象什麽《樓市》壹樣的雜誌《煉金術》的情景，將成為房價泡沫最後的葬禮