天津重點學區房單價觸5萬元峰值 房源供需比1:8

5月下旬，天津小學入學報名正式開始，3、4、5月的樓市也因此成為學區房行情最盛的季節。據了解，今年天津各重點小學的學區房價格比往年上漲了5%-10%，雖不及往年漲幅高，但在樓市整體低迷的背景下，學區房依舊是眼下地產市場最搶手的房源產品。 編輯動機 重點學區房觸“5萬”高點 記者在和平區實驗小學學片附近的房產中介了解到，目前在和平區柳州路與襄陽道交口處的壹間平房，其房產證面積為16平方米，而總價卻已達到90萬元，每平方米單價已超過5萬元，成為該區域單價最高的房源。某中介公司銷售經理介紹：“2011年以來成交的壹室房源總價目前還沒有低於110萬元的，所以這個小面積的平房價格也被拉升起來，但實際價值並沒有這麽高。”盡管每平方米5萬元以上的價格虛高，但單價4萬元左右的壹居室在和平區多個重點學片區卻已司空見慣。多數3層到頂、30年以上的老房子，面積都不超過30平方米，造成這類房源即使單價很高，總價也都能控制在100-120萬元左右，對於打算買學籍的家長來說尚可承受，這也是此類房源熱銷的關鍵因素。 二手房供需比最高達1:8 “和平區鞍山道小學、萬全道小學等重點小學片區內的二手房供需比普遍都在1:5以上，實驗小學和嶽陽道小學等學片區房源供需比最高已經達到1:8。”某中介公司資深經紀人寇先生透露，目前河西區中心小學和南開區中營小學等片區房源供需比大約為1:3到1:4之間，而和平區內不論區重點還是市重點小學的房源供需比都超過了1:5。 由於5-7月很多小學都已開始辦理入學，而購買學區房後，辦理過戶手續的時間通常在壹個月左右，所以每年的3、4、5月是學區房成交量最為集中的月份。而出手率低和需求穩定是學區房供需比不斷攀高的根本原因。業內人士表示，買到學區房的業主們通常都會等到子女畢業後才考慮出手，甚至有些業主會保留房源出租經營，也就是說壹套學區房的轉手周期通常會在6年左右，但由於子女就學的需要，每年都會有相應數量的購房需求集中到各區的重點小學片內，這就造成了新增需求與既有房源周轉緩慢之間的速度落差，房源供需比也因此進壹步懸殊。 學區租賃房源供需比1:4 學區房的租賃行情與銷售市場壹樣高溫不退。重點小學附近的租賃房源供需比都在1:3至1:4之間，但價格漲幅卻都不到壹成。 據鏈家地產企劃經理王倩介紹，今年上半年天津多個重點小學周邊租賃房源的供需比已經達到1:4，比去年同期上漲了三成左右，壹些區重點小學和中學附近租賃房源的供需比也都在1:3以上，但租金卻沒有大幅變化。例如，南開區中營小學附近15年左右的三室壹廳房源去年4月平均租金約為3500元/月，今年4月平均價格則在3700元/月左右，平均上漲200元左右，漲幅約為5.7%。 重點中學附近租賃房源的價格漲幅比小學的學區房更明顯，多數熱點區域房源租金上漲都在壹成以上。以南開中學附近租賃房為例，距離該校1000米內的某壹居室房源，面積為50平方米、房齡15年左右，目前租賃價格為1500元左右，去年該房源租金大約為1300元，漲幅約為15%。據透露，南開中學附近相似條件的房源今年租金都在1300-1800元左右，與去年同期相比租金漲幅約為10%-15%。 我愛我家企劃部郭燕介紹，學區租賃房源緊俏主要受兩方面的影響。壹方面今年的“限購令”限制了部分已經有了兩套住房家長購買學區房的計劃，且目前學區房的房價普遍偏高，買房不如租房合算。另壹方面，壹些熱門學區房多數地處商業繁華、企事業單位多的地區，很多單位的員工也在周邊租房，並多數為長期租賃，導致學區房房源供不應求。 記者手記 投資學區房也有高風險 由於不少購房人在投資學區房時購買的不僅僅是物業本身，更多關註的是孩子的“入學權”，因此家長們進行的是教育、房產雙重投資。和平、河西、南開等區域的壹些優秀小學、初中地處市中心位置，又很少有新的地產項目供應，這張“入場券”自然也就成為炙手可熱的稀缺商品。 專家提醒，購買“學區房”要註意戶籍問題。如果家長購買學區房，每年的中小學學區劃分方案是必須要研究的。首先對於壹些購買期房的業主，即使開發商承諾其房源可以劃入重點學區，也並不能保證入住後業主子女確實能夠就讀其承諾的重點小學。因為房產證未頒發之前，小區歸屬方案並未落實，加上重點小學每年都會對其實際學片社區進行更新劃分，這都讓學區房的購買存在更高風險。 而針對二手房學區房，賣房後不遷移戶口的問題不具有可訴性，即不能通過法院強制賣房人遷移戶口，這就要求購房者在購房合同中必須加入遷移戶口的條款，比如約定在某時限內不遷戶口要支付違約金等條款。因此，購買二手房時，業主最好先和原房主壹起到所在地派出所確認戶口是否全部遷出，再辦理產權交易手續。 新樓盤 學區概念支撐人氣 除了購買主城區的二手房可上名校，壹些新開發樓盤由於毗鄰重點小學也坐擁穩定的高人氣。 人戶分離買房為了環境 “新建商品房通常很少劃入重點小學片內，但由於距離較近，也有不少購房者會選擇購買這些項目居住，而學區房的最主要作用則是落戶口。”和平區西康路小學片內的星美域項目負責人透露，盡管該項目並不在實驗小學等市重點學區內，但其壹半以上的業主都是為了子女就學而購買的，“不少家長買了學片區老房解決戶口後，又選擇新樓盤居住。” 相比產權還剩三四十年的二手房或者房齡在30年左右的公產房，新建樓盤的居住品質優勢很明顯，且新開盤樓房價格往往與同區域內二手房價格持平甚至略低，這也在壹定程度上加大了新商品房項目的競爭力。 學區商品房糾結小戶型 “學區房戶型越小單價就越高，但小戶型總價低，仍舊比大戶型更適合我們的消費能力。”女兒將於明年上學的孫女士正在尋找適合的房源以供女兒讀書期間長住，“同樣屬於學區房的壹些高層或酒店式公寓的大戶型，均價只在2萬到3萬元之間，但100平方米以上的戶型總價至少要300多萬元。”事實上，由於和平區和河西區核心區域的多數新建商品房都是主打豪宅概念，主力銷售戶型都在150平方米以上，使單套置業預算都在400-500萬元以上，這也是很多購房者對學區概念商品房不敢問津的關鍵原因。 和平區在售的學區概念商品房眼下也正在逐步靠攏市場的實際需求。西康路小學片的星美域項目，主打90平方米以下小戶型，實際成交價在3萬元以下；南京路上的都會軒項目，每平方米實際成交價2萬元出頭，最小戶型66平方米……多個市中心項目都開始推出100多萬元的低總價戶型，以吸引更多的購房者關註。 買家擔心規劃學片風險 “和平區南市街區的某樓盤規劃將於2013年建成壹所公立小學，教育局將在該樓盤5號地建設某重點小學新校區，規劃建築面積最大達13000平方米，將有可能成為我市建築面積最大的小學。”項目銷售人員介紹，該樓盤所有住戶將都有可能規劃到該小學內，目前26000元/平方米的小戶型已經銷售壹空，只有均價在25000元/平方米左右的中大戶型了。 目前，和平、河西、南開等熱門學區片附近都推出了不少新建商品房樓盤，如大都會、融創星美域、優仕、中央公館、犀地等新項目都處在重點學校片區內。不過，各學校的具體學片社區劃分每年都會更新，也就是說，新建樓盤能否實現最終的學區規劃，在銷售階段是不可能確定的，即使其被劃入學片區，也不能確定未來每年都依舊能保持學區房身份。 壹位準備購買學區房的李女士表示：“雖然開發商介紹說會在社區建設壹所重點小學，可畢竟建成要等到2013年，到時候不知道是否會出現變化，現在買學區房也是賭壹賭運氣。不過，好在這個市中心區位很有保值增值潛力。”