上周五，國務院辦公廳近日發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(以下簡稱《意見》)，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。三天來，這條新聞持續霸占屏幕，引發諸多討論。
雖然實施細則還沒出來，但在我看來，這是用“供給側改革”的思路調控房地產的壹次嘗試，影響必然是深遠的、多方面的。
在中國內地樓市進壹步區域分化的背景下，《意見》的出臺不僅為過熱的壹線和重點二線樓市提供了有效和有利的調控思路，也為深陷樓市高庫存的三四線城市和中西部城市提出了新的問題。
商業地產庫存遠高於住房庫存？
2015年3月“3·30”樓市新政後，壹線城市和部分重點二線城市房地產開啟回暖之路，今年春節前後達到新高峰。這些地區商品房庫存迅速減少，甚至深圳等少數地方供應緊張。隨著樓市交易的蓬勃發展，住房租賃市場也在上漲，這些地區的租金價格也在進壹步上漲。
此時，上述意見的出臺，意味著壹定數量的租賃住房將進入市場，將極大緩解租賃市場的供需矛盾和租金上漲的壓力，同時緩解壹線和部分重點二線商品住房的供需矛盾；另壹方面，會大大促進商業地產的高庫存，從而給處於困難時期的開發商更靈活的翻身機會。
很多三四線城市商品房庫存甚至高於商品房庫存(資料圖)
商業地產往往是批量買賣，而壹些商鋪和中小型寫字樓由於其性質，大多限於投資。隨著近年來實體商業的疲軟，各地積累了大量的商品房。
根據同策咨詢提供的數據，截至2016年4月底，上海商業用房(不含寫字樓，下同)存量高達1023萬平方米，2-4月成交面積分別為7.33萬、20.68萬、28120平方米。從2-4月的三個月變現率(簡稱“三個月存銷比”)來看，上海商品房庫存消化需要54個月。按照房市消化周期標準，這已經進入高庫存期。
目前，天津、重慶、成都、長沙、Xi、深圳等地的商業建築庫存也很高。比如，到4月底，天津商業建築庫存高達732萬平方米，3個月存銷比達到117.60，這意味著按照2-4月的去化速度，需要117個月才能完全消化；截至4月底，南京商業用房存量達到464.66萬平方米，需要消化122套。截至4月底，成都市商業用房存量達到520.68萬平方米，消化需要1.67個月。
從以上數據可以看出，允許“商住房改為租賃住房”，理論上不僅有助於消化商業地產高庫存的現狀，緩解開發商的壓力，還可以增加租賃住房的供應，緩解租金價格上漲的壓力，可以在兩個層面上起到房地產的供給側調控作用。這對壹線城市和重點二線城市的樓市整體調控帶來很大好處，緩解這些地方的住房供應結構性矛盾。
但對於深陷樓市高庫存泥潭的三四線城市來說，可能就是另外壹種情況了。我從業內了解到的信息顯示，大部分三四線城市商業地產的庫存甚至遠高於商品房。而如果大量商品房改為租賃房，原本高庫存的問題會不會變本加厲？
不同城市的政策執行面臨挑戰。
樓市各區域的分化，會對《意見》的具體落實和執行產生不同的影響。
實體商業受到重創(資料圖)
對於商品房供需矛盾壹開始就出現的壹線城市和部分重點二線城市來說，“商改租房”將對樓市格局產生積極正面的影響。但對於商業地產庫存高於商品房的三四線城市來說，他們可能面臨另壹個矛盾——原來的房源還沒有消化，新增的“商品房”又將如何進入市場？無論是供應商的開發商，還是買方的買方或承租人，都未必能擔負起這個重任。
筆者認為，針對三四線城市的具體情況，完善《意見》中提出的公租房將是較好的解決方案。鑒於目前各地保障房的流程不同，減少保障房的開發，代之以“商品房”，不僅有助於降低商業地產的庫存，還可以減少盲目建設開發保障房造成的資源浪費。該意見指出，推進公共租賃住房貨幣化，提高公共租賃住房運營保障能力；在城鎮穩定就業的農民工、新就業大學生、青年醫生、青年教師等專業技術人員應納入公租房保障範圍；鼓勵地方政府采取購買服務或政府與社會資本合作(PPP)模式，將政府投資管理的現有公共租賃住房交由專業化、社會化企業運營管理。這壹指導意見或許能給很多地方陷入困境的保障房建設帶來新的啟發。
另壹方面，因為“商改住”政策的轉換，“商改住”所支付的土地出讓金或其他手續，必然會涉及到很多部門的利益。哪個部門會牽頭地方實施？這在實施層面也將是困難的。
整體來看，樓市分化加劇和“壹城壹策”的調控思路，都決定了上述意見在各地的具體執行中將面臨挑戰，同時考驗地方政府調控房地產市場、引導房地產行業健康發展的能力。
(以上回答發布於2016-06-07。請以目前實際購買政策為準。)
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