在忐忑、躊躇、求變與突破中，成都樓市車輪滾滾向前，在火與冰的博弈與***生中，走過不平坦的上半年。“強者恒強，弱者出局”的現象，在上半年表現得更加殘酷和明顯。在全域成都的銷售榜單中，藍光、保利、綠地、龍湖、萬科等房企依然穩住大勢，為市場定下主調，優質的產品和卓越的品牌在這個時候的號召力顯得尤為突出。同時，創新求變、銳意突破的“黑馬”也不乏身影，藍潤、遠洋、太古、鴻展等企業均有不俗表現，為樓市註入新鮮的生命力。誰在領跑上半年市場?誰在為樓市定下主調?哪些企業贏得市場認同，值得行業尊敬?哪些板塊面臨困境，舉步維艱?華西都市報聯合銳理數據獨家發布《2014樓市半年報》，深度分析上半年樓市風雲變遷。
銷售業績
藍光保利繼續領跑“黑馬”4強惹眼
7月1日，成都透明房產網發布了“2014年成都樓市上半年榜單”，從TOP20榜單來看，無論是備案面積還是備案金額，本土房企藍光集團仍“獨占鰲頭”，國企保利集團緊跟其後，置信集團、中鐵二局的表現可圈可點。值得壹提的是，置信集團的備案面積排位從去年的第4位上升到今年的第3位，備案金額排位從去年的第10位上升到第7位;中鐵二局的備案面積排位從去年的第7位上升到第4位，備案金額排位從去年的第13位上升到第5位，這兩家企業的市場表現壹直較為低調，但穩打穩紮的作風成功應對了市場的突變。值得註意的是，今年上半年TOP20榜單新增了壹些新鮮面孔，即藍潤集團、遠洋地產、太古地產、四川溫資房地產開發投資有限公司4家房企強勢崛起，紛紛進入TOP20榜單，成為上半年備受關註的黑馬。從單個項目的銷售成績來看，2014年上半年， 洲際春天廣場 以1464套走量居大成都成交套數首位; 花樣年花樣城 以11.84萬平米成交面積居大成都成交面積首位;綠地中心以9.57億成交總額居大成都成交金額首位，龍湖青城小院以26219元/㎡成交均價居大成都成交單價首位。這些多是品牌房企開發的大盤，憑借高端品質和齊全配套成為了區域的核心，自然顯現出超群的吸金能力。然而，據成都透明房產網的往年數據縱向對比看出，上榜企業的業績普遍出現下滑。2014年上半年大成都TOP20房企的備案面積***計438.39萬㎡，同比下降10%。銷售金額***計360.16億元，同比下降13%。這樣的成績似乎也印證了今年樓市的低落狀態。原因是多方面的：比如，受信貸政策收緊的影響，房貸門檻提高，貸款購房成本增加，購房者“持幣”觀望情緒變濃;再者，雖然5月中旬央行要求各銀行保障首套房貸款需求，但落地較難，按揭政策依然偏緊，並未能刺激樓市交易。
住宅市場
推盤節奏放緩城南華陽存量大
上半年因市場成交量縮水，購房者觀望情緒加重，住宅市場的基調是供應放緩，去化存量，無論是主城區，還是郊縣，開發商都放緩了推量節奏，大成都商品住宅供應面積環比、同比降幅均在40%以上，以去庫存為主，據銳理數據顯示，2014年上半年大成都商品住宅市場成交12.8萬套，成交面積為1197.3萬㎡，環比分別下降8.7%、10.8%，同比分別下降19.3%、22.4%。從供銷走勢來看，2014年上半年大成都1、4月份供銷比在1.1以上，其他4個月均低於1，整體供銷比為0.7，市場呈去庫存狀態。在板塊的競爭中，從銳理數據提供的區域板塊供銷數據上看，供應方面，城南以高新區的元華-站華板塊為熱點供應區域，城西的光華大道與郫縣老城區域持續放量，城北以198板塊為主力供應區域;同時，在成交量的排名中，城南仍然以雙流城區與元華-站華板塊領頭，城北熱點區域集中在大豐與新都老城，城西熱點為光華大道板塊，城東集中在三聖鄉與大面板塊。因此，在各行政區域新增供應中，2014上半年，近郊雙流以131.3萬㎡供應量居大成都供應之首。值得註意的是，在“存量備案熱點區域”中，大成都市場目前存量較高的區域主要為南延線華陽段板塊與元華-站華板塊，另外城東的大面板塊存量也在800萬㎡左右。在產品結構方面，值得關註的是70—90㎡產品的成交走量降幅最小，成交占比進壹步擴大。中成房業分析認為，90㎡入戶限制政策發布刺激了這壹類型產品的成交，而從成交產品類型來看，高層剛需小戶型產品在開發商加大促銷以換量、回款的情況下，其成交走量受低迷市場沖擊相對較小，銷售占比有所增加;改善型大戶型產品成交走量下跌較多，銷售占比減小。
商業市場
商業項目向外擴展新都躍居銷冠
成都國金中心IFS、溫江伊藤、陽光興業、 雄飛中心 、 中鐵西城 、 蘇寧廣場 、 世豪廣場 ，2014年上半年，成都有7個大型綜合體項目開業，帶來了大量的商業供應，商業市場競爭進壹步加劇。在存量巨大，市場低迷的情況下，商業物業新增供應自然大幅減少，同比下降49.51%，其中遠郊新增供應降幅最大，同比下降77%。由此可見，在市場行情不景氣的情況下，商業配套較弱的遠郊受影響最大。在項目布局上，商業物業呈現出明顯的向外擴張趨勢，受環域限制逐漸減小，三環-繞城新增漲幅最大。從各環域商業物業新增供應來看，2014年上半年主城區商業物業新增集中在三環~繞城，同時也是新增占比漲幅最大的區域。在產品形態方面，LOFT壹直是備受關註的商業產品，從數據上分析，上半年成都LOFT市場新增、成交同比均大幅下滑，整體供銷比為0.61，去存量壓力有所緩解，目前市場累計存量達到55.8萬㎡，以2013年以來月均去化量，未來去化需24個月，去化壓力巨大。就行政區域來看，2014年上半年成都LOFT市場，高新區LOFT成交量遙居榜首，存量有所去化，但體量依舊巨大，未來該區域的競爭會進壹步加劇。在主城區的戰場中，商業物業依然繼續向南聚集，城南的新增商業占到市場近壹半。從各方位商業物業新增供應來看，由於政府規劃的向南傾斜，城南大體量綜合體聚集，2014年上半年主城區商業物業新增供應主要來自城南，為17.4萬㎡，占總供應的47%。商業物業成交主要集中在高新區和新都。從各行政區域商業物業成交量來看，2014年上半年主城區高新區成交量居首，成交面積10.16萬㎡，占總成交的13.48%，其次是成華區;新都受益於“北改”規劃利好，成交量繼續居全市之首，達11.18萬㎡，占總成交的14.84%。本版稿件采寫華西都市報記者熊麗
土地市場冷熱不均房產新秀拿地生猛
2014年上半年，土地市場的拐點宣告到來。資金鏈的持續吃緊和成交量的下滑，房企拿地的主調顯得保守。謹慎的心態反映到數據上，2014年上半年的土地供應量、成交量、樓盤底價均出現下滑，土地市場整體呈現冷熱不均狀態，高價地王仍然出現，同時流拍頻現，區域市場分化明顯。然而，壹些房企的面孔依然在土地市場上給人們留下了深刻印象，比如地產新秀魯能、新歐鵬的激進表現，給樓市帶來了信心，也為下半年增添了看點。
近郊土地供應 雙流第壹
據銳理數據顯示，2014年上半年成都土地供應量為6777.36畝，供應量小幅下滑，同比減少8.6%。***計成交91宗，同比減少29宗。上半年流拍土地1390畝，成交總量下降明顯，同比減少26.07%。成交面積5357.52畝，同比減少1901.85畝，同比降幅26%。大成都住宅用地溢價率達36.4%，下降了5%。遠郊住宅用地溢價率降幅最大，下降了15.44%。在土地供應方面，近郊依舊成為大成都土地出讓主力，成交占比達45.8%，其中雙流區域是上半年熱點供銷區域，供應量達3046畝，成交量達1465畝。主城區土地成交量占比有所增加，上漲5.2%。錦江區、成華區土地放量居主城區前列，近郊雙流土地供應居第壹，但流拍率達44%;青羊區以6105元/㎡平均樓面價稱霸;郊縣中溫江、雙流樓面價最高，達到1200元/㎡以上，但雙流樓面地價同比2013年下滑44%。數據分析可見，雙流伴隨其區域商業配套的日益成熟與產品市場需求的進壹步釋放，成為上半年大成都範圍內開發商的重點拿地區域。
川內開發商擴張迅猛
2014上半年，川內本土開發商加速了其在成都擴張的步伐，拿地較為活躍，其中藍潤、盛世凰巢等本土房企格外鮮明。業內人士分析認為，以藍潤、領地、恒河、邦泰等為代表的在川內二級城市起家的開發商近年來表現十分活躍，拿地頻頻，多盤齊發，風頭蓋過成都本土房企，其中很重要的原因是，在外來開發商大舉入蓉占領市場的時候，不少成都本土開發商由於資金不足，退出主流市場，而二級城市開發商正在這個階段完成了原始積累。有了充足資金和二級城市項目作為後盾，這些房企開始在成都拓展，於是在土地市場上表現得十分惹眼。在2014年企業成都拿地面積、金額排行榜中，魯能、新歐鵬十分醒目，在上半年拿地較為激進，擲重金吞地的動作給低迷的市場註入強心劑。另外，在成交面積的榜單中，興露置業以拿地407畝，居拿地面積第壹位，天府新區投資集團、萬達地產以拿地278畝、258畝分別居第二位和第三位;按金額排名，恒大以拿地總額29.14億元，居拿地金額第壹位。魯能和新歐鵬分別以拿地總額25.89億元、18.39億元居第二位和第三位;在樓盤低價排名中，惠信融通以成交樓面地價10280元/㎡的單價排名第壹，宜賓魯能以9350元/㎡的單價排名第二，並以25.89億元拿下跳蹬河槐樹店地塊，奪得總價地王。然而，去年拿地積極的藍光、綠地、中鐵建、保利等房企，由於自身土地儲備充足，上半年拿地較少，這些傳統買家在下半年的表現讓人期待。
區域競爭激烈成華存量居首
據銳理數據顯示，大成都土地存量較2013年增速較快，上漲28.3%，其中商業土地存量增加壹倍以上。主城區存量土地最多的區域集中在成華區和金牛區。受益“北改”規劃，舊城改造整理土地最多，成為主城區土地供應主力。其中成華區以1283.39畝的總存量位居主城區第壹位。從區域上看，主城區住宅存量土地去化最理想，上半年存量去化壹半。近郊雙流土地存量最大，***計存量3131.37畝。住宅及商業用地存量均居第壹位。遠郊房產市場受市場下行影響巨大，土地存量迅速增加。大成都範圍內遠郊土地總存量最大，達到12296.57畝，超過近郊。由於遠郊市場抗風險能力更差，未來區域去化難度極大。在目前市場整體依然低迷的形勢下， 成都房產 市場開發有從郊區向主城區進軍趨勢，主城區住宅土地存量減少50%以上。由於區域土地存量過大，上半年推出的土地流拍較多，預計未來該區域市場競爭將非常激烈。高危板塊去化率“亮紅燈”這些區域堪憂
根據銳理數據提供的2014年成都樓市上半年區域板塊供應、銷量、存量數據分析，以下板塊的去化能力比較堪憂，成為了銷售的高危區域。紅光板塊紅光板塊在成都樓市的各大板塊中壹直顯得比較冷清，在2014年上半年的統計數據中，這裏的新增供應量為53295.03平方米，成交備案為40269.95平方米，而存量竟然達到了127138.89平方米。這已十分明顯地反映出該板塊的去化能力相當弱，配套跟不上，板塊熱度低等弱勢造成了房源難以出手的窘境。永寧板塊上半年40572.1平方米新增供應，銷售備案僅為22912.76平方米，目前的存量高達129776.56平方米，這壹數據同樣讓人對該板塊的去化率堪憂。該板塊以別墅為主要產品，受別墅整體市場走低的影響，此區域的銷售面臨了難題。華府板塊2014年，華府板塊壹***17各項目在售，按照年初制定的銷售目標進行推算，華府板塊今年在售項目總銷售金額約為126.5億元。如果按照華府2013年備案均價6129元/平方米進行測算，板塊內房企如果要在2014年完成126.5億元的年度銷售任務，1年之內，華府板塊內備案銷售面積須實現近250%的增長。然而，放下天文數字，該板塊不得不面對“骨感”的現實。目前板塊配套嚴重缺乏，人氣匱乏，行銷泛濫，如何走量已經成為困擾眾多開發商的難題。