李莉:如何保證保障房的資金來源？

“加強保障性住房有效供給”是2010以來調控房地產市場的主要措施之壹。中央最初提出加大對保障性安居工程建設的支持力度，隨後規定保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%。“十二五”規劃綱要提出，“十二五期間，全國建設城鎮保障性安居工程3600萬套，全國保障性住房覆蓋率達到20%左右”。其中，2011年全國計劃建設保障性住房和棚戶區10萬套。據住建部估算，全年投資約1.3萬億。如此龐大的資金是靠什麽支撐的？國際經驗表明，政府財政是保障性住房建設的主要資金來源。20世紀60年代以前，美國經濟適用房的建設資金全部由政府承擔。後來美國政府開始鼓勵開發商進入保障房建設領域。雖然有統計顯示，1970-1985年美國97%以上的建設資金來自私人機構，但當時美國政府對開發商和中低收入租房者實行的減稅、租金補償、利息補貼等政策，實際上是間接的政府財政支出。此外，1970年成功建設經濟適用房的英國政府投入了全部資金的48.6%。而依靠政府財政解決保障房建設，無疑會擠占其他資源的建設資金。因此，壹部分市場融資也是保障房不可或缺的重要資金來源，它們之間的合理比例是保障房成功的關鍵。2011.3萬億，我國保障性住房建設所需資金為1.3萬億。住建部數據顯示，政府提供5000億元(棚戶區改造1600億元，公租房和廉租房建設3400億元)，其中中央財政補助103億元，地方政府提供3970億元。其余8000億由社會機構、保障對象和企業籌集(保障房建設所需4600億由社會機構通過市場運作解決，棚戶區改造3400億由工礦企業和職工籌集)。中央和地方政府的財政支出占全部投入資金的38.5%，雖然略低於英國政府的1970，但也是保障房資金的重要組成部分，可以說是政府財政和市場共同融資。筆者認為，相對於地方財政為保障房提供的近4000億資金，社會機構通過市場解決近8000億資金相對容易。目前，央企被勒令退出房地產市場，社會機構因為房地產市場未來走勢的不確定性和空前嚴格管控下投資風險的增加而轉向投資保障房。而且保障房土地成本低，建設和住房成本固定，消費群體龐大，收益可預期。不僅部分商業銀行、保險公司、信托公司等機構有意投資保障房建設，以民間資本投資為主的保障房建設投資基金近日也浮出水面。此外，還可以借鑒國際上通過金融創新吸引社會資金進入保障房建設的經驗:壹是以美國為代表的住房抵押貸款證券化，既可以通過住房抵押貸款二級市場籌集住房資金，又可以解決壹級市場“存短貸長”的矛盾。二是以英德為代表的“先存後貸”契約儲蓄模式。為了從住房儲蓄銀行獲得住房貸款，潛在購房者必須在銀行存入足夠的資金，這些存款可以為經濟適用房的建設提供資金。第三種是以法國、新加坡為代表的住房公積金模式，職工定期將收入的壹定比例存入國家住房資金管理辦公室，部分專項資金用於保障房建設。因此，相對而言，地方政府提供近4000億元用於保障房建設的壓力更大。雖然國家規定了地方政府資金用於保障房建設的“紅線”——至少10%的土地出讓金，但地方財政資金缺口仍然很大。如果按照2010年土地出讓金2.9萬億計算，在房地產市場比較繁榮的時候，專項用於保障性住房的資金只有2900億，存在100多億的資金缺口。更何況在2011，房地產市場調控力度越來越大，土地拍賣頻繁發生，土地出讓金規模可能會下降。地方財政對於保障房資金的缺口有多大？筆者認為，在全國範圍內開征房產稅，既能保證地方政府用於保障性住房建設的財政收入，也有利於房地產市場的健康發展。與國外相比，房產稅占我國財政總收入的比重較低(2065年僅為1.1%，438+00)，對地方財政的貢獻微乎其微。上世紀70年代，國際上房產稅占地方政府收入的平均比例超過20%。雖然近年來有所下降，但平均比例仍在10%以上，美國、加拿大、英國、澳大利亞等國的房產稅比例甚至在70%以上。可見，房產稅在很多國家都是地方財政收入的重要來源。國外房產稅的稅率壹般在1%-10%之間，征稅對象多為自住業主。我們參考上海、重慶的房地產稅率，簡單估算壹下全國商品房房產稅的收入。征稅對象為2065，438+00年末全國住房存量面積65，438+08.68億平方米(按2006年國家統計局公布的城鎮人均住房建築面積和當年城鎮人口計算，2006年末城鎮住房存量為65，438+05.638億平方米，2007年至2065，438+00年銷售的住宅總面積為3按照單壹比例稅率保守估計，房產稅按住宅市場價的70%繳納，稅率為0.6%，房產稅收入約3700億。按照差別稅率，假設高檔房比例為20%，稅率為1.2%，普通房稅率為0.6%，房產稅收入約為4500億，約占全國財政收入的6%。雖然低於國際平均水平，但長期來看有利於房地產市場的健康發展。首先，這部分房產稅收入可以為地方財政提供壹部分保障房所需的資金，而不用動用太多其他資源所需的財政資金。其次，房產稅的征收可以減輕地方對“土地財政”的依賴，不僅可以彌補因降低土地出讓成本而減少的土地收入，而且地方政府可以真正控制房價目標。目前大部分城市公布的控制房價漲幅的目標是不超過GDP或城鎮人均可支配收入同比增速，並未形成房價下降的預期，主要是地方政府無法承受因房價下降而減少的土地出讓收入，尤其是財政對土地依賴度高的二三線城市。土地出讓金的降低，既不能保證保障房建設所需的資金，也削弱了金融對地方經濟發展的支持。因此，在全國範圍內征收房產稅是解決地方政府用於保障性住房建設的資金來源的主要措施。