新京報記者從北京市住建委獲悉，昨日，市住建委、市市場監管局、市財政局、市委網信辦、北京銀保監局聯合發布《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》。
新規適用於住房租賃企業出租他人房屋，再出租給承租人居住，並向承租人收取租金的活動，即俗稱的“長租公寓”。通知自3月1日起正式執行，之前簽訂的合同繼續履行。
嚴禁“長付短付”，企業租金收繳和支付周期要匹配。
新規明確，住房租賃企業向承租人預收的租金金額原則上不得超過3個月租金，住房租賃企業收取的保證金金額不得超過1個月租金。嚴禁“長付短付”，要求住房租賃企業的租賃周期要匹配。為建立押金托管制度，住房租賃企業向承租人收取的押金必須通過北京市房地產中介行業協會設立的專用賬戶進行管理，企業不得擅自動用或挪用。
此外，新規嚴格控制“租金貸”的受助對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金劃撥給住房租賃企業。也就是說，承租人申請住房租賃貸款，貸款機構可以向承租人發放貸款，或者簽訂協議後直接向房東發放，但不能向住房租賃企業及其關聯企業或利益相關人發放。
房屋合同簽訂後3日內，應在監管平臺備案。
新規明確，房屋租賃企業應當在合同解除後兩個工作日內通知北京市房地產中介行業協會退還押金，北京市房地產中介行業協會應當在1個工作日內向承租人退還押金本金及同期押金利息。
新規明確，住房租賃企業在北京開展業務前，必須向註冊地所在區住房城鄉建設部門報送開業信息和從業人員名單。未提交開盤信息的企業不得通過互聯網發布上市信息。
同時，要求住房租賃企業使用《北京市住房租賃合同》示範文本，並在簽訂租賃或租賃住房合同後3日內，在北京市住房租賃監管平臺上線。未備案的企業將被限制通過互聯網發布房源信息。這樣可以使房主、租客、企業之間的權利義務關系更加清晰透明，避免因霸王條款和協議不明確而引發後續糾紛。
在租賃住房改造方面，新規規定，住房租賃企業投資租賃住房改造的，必須取得產權人書面同意；住房租賃企業提前解除合同的，不得收取裝修費。
符合條件的租賃公司可以享受稅收等優惠。
記者註意到，除了規範企業經營活動，大力發展住房租賃市場的政策主基調沒有改變。新規明確，北京市將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業依法持有房屋並出租。符合條件的住房租賃企業可按規定享受稅收、金融等優惠政策。
但如果住房租賃服務企業存在較多違法違規行為，市住房城鄉建設部門將納入重點關註名單並向社會公布，提示謹慎選擇；情節嚴重的，列入風險警示名單，向社會公布，警示重大風險；根據住房和城鄉建設部門的意見，市場監管部門和網信部門將分別對違規企業采取相應措施。
解惑1
為什麽嚴禁“收長還短”，嚴控“租房貸”？
長租公寓高風險經營，盲目擴張，礦爆頻發。
市場上很多長租公寓企業采取“長付短付”的形式，即通過鼓勵租客提前支付更長時間的租金，而不按照相同的匹配租期支付房東，形成“資金池”。有很多房屋租賃公司誘導消費者使用租房貸款。
北京市住建委負責人表示，近年來，各地長租公寓“礦爆”事件頻發。主要原因是采取AG低付、長收短付、租貸等違規行為搶占市場、擴大規模、盲目擴張，導致經營難以為繼。
其指出其中的* * *問題是:壹是互聯網思維為主導業務，通過燒錢、沖動、包裝實現套利，商業模式有風險；二是長期依賴股權融資，靠股東輸血維持業務，資本在租賃市場等民生領域，同時千方百計逃避社會責任；第三，通過銀行租金分期貸款的變相融資，直接形成資金池，高杠桿瘋狂擴張張之路，轉嫁風險，讓社會被動買單，政府被迫接盤。
該負責人表示，北京支持和鼓勵長租企業規範穩健經營，但對於以圈錢、“割韭菜”於民為目的的金融化、資本化的惡招，北京將堅決制止並主動引爆。
歧義消除2
縮短預付租金期限，租客還能享受服務費優惠嗎？
不排除企業為了鼓勵租戶入住，給予其他優惠。
按照以往壹些長租公寓的運營模式，租客通常可以通過半年或年付的方式享受服務費的折扣，預付租金越多，折扣越大。
新規明確，住房租賃企業向承租人預收的租金金額原則上不得超過3個月的租金。這是否意味著原則上通過長租公寓企業租房的租客將不再能夠選擇半年支付或年支付，最多只能季度支付？
對此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，通知規定“租金原則上不超過三個月”，但現實中可能存在雙方達成協議半年支付或按年支付的情況。“在這種情況下，長期支付還是會比短期支付有更多的服務費優惠。”但她強調，新規明確，租賃公司收、付租金的周期要匹配。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，如果預收金額不超過三個月租金，短期內，租賃企業可能會減少或停止給予租客長期服務費優惠，但不排除企業會給予其他優惠以鼓勵租客入住。
他表示，新規的核心是通過禁止“長付短付”、嚴控“租房貸”來限制租賃公司的“資金池”。長期來看，這將有效防範長租公寓風險爆發，保護租客合法權益。
歧義消除3
新規對行業有什麽影響？
長租公寓失去挪用資金池的可能，落地執行有待監管。
中原地產首席分析師張大偉指出，在京滬等城市，“長租公寓”模式的住房租賃企業市場份額已經超過20%。如果加上“二房東”等類似模式的交易，目前市場上60%的租賃房源很難看到業主和租客直接交易。在這種情況下，租賃市場，尤其是長租公寓市場，需要加強監管。
目前市場上所謂的“長租公寓”企業有兩個特點:賺取租金差價，以“長收短付”的方式形成和挪用資金池。
張大偉認為，京新監管規定要求限制租賃公司“資金池”，嚴禁“長付短付”，預收租金金額不得超過三個月租金，意味著這類租賃公司基本喪失了挪用資金池的可能，資金池與租賃期限不匹配就不存在礦爆風險。所以北京的新規解決了根本問題。只要嚴格執行，行業就會發生顛覆性的變化。
不過，他也指出，租賃市場很難監管，因為它不需要轉讓所有權。比如，壹些長租公寓企業並沒有真正落實之前的房屋不分割等政策。“如果嚴格執行這壹新規，將對行業產生核彈級的影響，但要看落地的執行情況，尤其是大部分大型長租公寓企業是否執行。”
張大偉指出，此次監管政策出臺後，其他壹二線城市可能會繼續加強對此類租賃行為的監管。
聲音聲音
北京市提出了壹系列非常有針對性的監管措施，可以說為長租公寓行業的發展指明了方向，為住房租賃企業未來的經營行為劃定了邊界。新規強調，發展長租公寓要合法、規範、專業，絕不能理解為“壹棍子打死長租公寓”。住房租賃企業是增加租賃住房供應、大力發展住房租賃市場的重要組成部分，因此可以肯定的是，北京市仍將支持專業化、規模化的住房租賃企業持有房屋，並依法對外出租。——北京大學房地產法研究中心主任樓建波
新規的出臺和實施不會影響租金。租金是由出租房屋的供求關系決定的。長租公寓持有的房源只是整個住房租賃市場的壹部分，個人房東的租房行為不受新規影響。而且在疫情常態化的現狀下，市場上有很多空置的出租屋。此外，很多長租公寓簽約不到壹年，月供更多。——北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池。
新京報記者吳嬌瑩