香港高房價的主因為－－政府的高地價政策。
而香港高地價政策的起因是壹連串特殊環境下的歷史的結果，這壹切需由英國1841年占領香港說起。
開埠
第壹次鴉片戰爭之後，英國要了香港為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，其主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立壹條全球的貿易路線，來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港的天然優勢－水深，港闊，避風，正正是英國人的需求。
而正因為英國人將香港設為了自由貿易港，港英政府無法從貿易中征稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源，而英國政府又不願運過錢來，那麽港英政府唯壹可以做的，也是唯有擁有的就只有－－土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。
在香港成為英國殖民地的那壹刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為Crown land，所以香港所謂的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權Leasehold，可以稱之為＂批地＂。（早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。）
英國人行事雷厲風行，1841年6月7日便公報公開批地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。
而由於土地全部屬於英國皇室，政府作為壹個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，壹點壹點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。
50至60年代
踏入二十世紀，於四十年代後期開始由於中國的戰亂與動湯，內地大批人口湧入香港，香港人口急速膨脹， 香港人口由1946年的60萬，激增至1949年的186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中壹個嚴重問題。因此港英政府於1950年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而1954年開始大量興建徙置區。而後來的徙置屋邨是香港公***房屋的前身。
本來港英政府作為殖民地政府是不願意花這麽多錢去搞公***房屋，但後來卻越搞越大是為什麽呢？壹方面，我們當然可以看作是出於人道與社會安定，而另壹方面，卻可視為了英國人的更多利益。
當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是壹種補貼出品。另外建立公***房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。50年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。
在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公***服務，為低收入提供壹定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的依賴。
而聰明的中國人更強加了地產業對香港經濟的重要性，1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈－－蟾宮大廈。
在興建的過程中，霍英東開創了"分層出售"、"分期付款"，＂賣樓花＂等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮。從此地產業成為香港的經濟支柱之壹，占GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的“晴雨表”。
70年代
70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年在香港交易所上市。
同年，當時的香港總督麥理浩制定了＂十年建屋計劃＂政策， 要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公***住房。至1978年，又推行＂居者有其屋計劃＂(即廉租屋計劃)，解決二百多萬基層市民的住房問題。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。
而把香港樓價推上天堂便是由1981年，中英有關香港前途問題談判。1984年，《中英聯合聲明》發表 聲明在“壹國兩制”的原則下，中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度可以維持“五十年不變”。
而其中有條值得註意的是 1984年，中華人民***和國與英國簽訂的《中英聯合聲明》，其中列明英方於過渡期內（1984年－1997年）每年只可賣出50公頃土地，如多於此數需得到中方首肯。
另外 在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間，當局按照《中英聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。香港壹般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日，該日以後則須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三。至於在1997年6月30日前期滿的契約，亦可根據《中英聯合聲明》的規定續期至2047年，惟短期租約和特殊用途契約則除外
《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令港英政府得到了哄擡地價的借口。直接令高地價更高，使樓價如同坐了火箭壹樣升天。
十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這***同利益體，而這造成了回歸後繼續高地價的必需性。
而另外企業，特別是中小企也需要高房價，房屋是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過房屋抵押向各銀行借錢，流動周轉，高房價令房屋成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。
而為什麽當年《中英聯合聲明》要限制每年香港土地供應不得多於50公頃？有壹種陰謀論說法認為：殖民者要撤退，但同時謀算要在殖民地保持利益，常用的手段是於當地扶植親殖勢力，作為其撤退後的代理。更加狡猾的手段，則是把當地的經濟精英的利益與其利益相捆綁，使其與已撤退的殖民者壹榮皆榮，壹損俱損。?
限制土地供應，實行高地價政策，對於早已控制了港島傳統黃金地段的英國公司來說，利益明顯不過。然而，幾百年殖民史積累經驗，英人玩政治早已爐火純青，深知要鞏固其利益，必須讓回歸後的政經精英在高地價政策中分壹杯羹。
壹九八四年中英談判結束，中國將在壹九九七年對香港恢復行使主權已成定局，九七之後，以華人為主的政經精英將取代英人治理香港。為了要令英人利益在九七後可以維持，令這些精英的利益與其壹致，是整個撤退布局的核心。?
香港的經濟頂尖精英階級，基本上都是從制造業、金融或者貿易等產業賺取了初始資本之後，通過地產發展項目而賺取了巨額資本，再由此投資其他行業。由於地產發展和投資物業收租仍然是香港經濟頂尖精英階級的核心利益，延續高地價政策就擁有了牢固的利益結構支撐，同時也就保障了英資牢牢在握的利益。?
回歸後
回歸前之高地價政策的根本原因是英國人出於自身利益的追求，而對香港人的剝削，而回歸之後，中國人為什麼還要剝削自己人呢？所以董建華便推出了＂八萬五＂－－＂八萬五建屋計劃＂。 八萬五建屋計劃，簡稱八萬五，是香港行政長官董建華在1997年度施政報告提出的壹項政策。董建華提出每年供應不少於85,000套住宅，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。
可惜遇上了97金融風暴與03沙士，香港地產市道受到重創，大量業主變成負資產，中產作為社會的中堅力量，當他變成負資產，整個社會的經濟便無法維持，所以原本為解決目標的高地價政策成為了唯壹的救星。
為了穩定樓市高價特區政府推出大量政策，其實就是加強版的高地價政策。
而近10年香港另壹個新樓特色就是開放式廚房，因為根據屋宇署與其它部門制作的聯合作業備考，每壹個單位只可以有壹個環保露臺及工作平臺，而這些環保露臺及工作平臺是可以不納入建築面積之內，但是卻屬於銷售面積的部份。
而近年政府多以“勾地”來賣地 申請售賣土地表，俗稱“勾地表”，是香港特區政府現行拍賣政府土地的壹個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，在當時，它與另壹傳統的拍賣官地機制─ ─“常規賣地”同時施行。簡單的說“勾地”就是土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。
在“勾地”制度下，香港地政總署定期列出公開的土地儲備表《供申請售賣土地壹覽表》，即是俗稱“勾地表”。有意買地的公眾人土，包括地產發展商，可向地政總署提出申請“勾地”，並報出底價。政府收到申請，如果有關提價合乎政府估計的市場價格之十成（註：現行香港勾地，官訂市價的八成也可以），就會將該地塊按規定“勾出”，並在規定期限內組織其招標拍賣，公眾拍賣會上價高者得，提出勾地者必須參與該次競價，但其報價不得低於它申請時的底價。
若果拍賣時“不到價”，即是不達到官訂拍賣當時秘密底價，地政總署有權收回，並留作下次再拍賣，直至等於或高於政府預期的價格為止。如果拍賣時無人提出等同或高於勾地者申請時的提價，政府有權沒收原先勾地者的按金。該按金是保證拍賣價不會低於勾地者原先的提價。
在賣地過程中，政府不會提供任何優惠予勾地申請者，如申請者最終不能買得土地，發還按金時也不會給予利息。
而有觀點認為勾地是近年高樓價的另壹原因 有人認為“勾地”制度使到香港土地供應數量符合市場的實際需求，降低了對市場的幹擾，也確保了土地以合理價格賣出。不過也有人認為現行的勾地制度有壹些問題，政府在實施時往往只許地價升，不許跌，扭曲了市場的正常價格起落；而且政府不公開勾地表內各幅土地的底價，人為制造市場信息不對稱的問題，增加土地被勾出的難度，導致拍賣稀少，變相進壹步收緊土地供應
總結
高地價政策本來是英國人對香港的剝削，而在這個過程中整個香港的經濟形成了對高地價政策的依賴，令其成為必需品，而任何對高地價政策的幹預都必對香港的經濟與競爭力的打擊。