看清大勢很重要。今天俠客島要推的文章，就是想幫大家看清楚。
壹個
島叔最近看到很多對中央經濟工作會議的解讀，大家不妨壹嘗:
“穩健的貨幣政策應該...疏通貨幣政策傳導機制，增加制造業中長期融資”，這意味著2020年將加大對制造業的信貸投放；“更好地緩解民營和中小企業融資難的問題”意味著明年仍有降息空間。
經過壹番分析，有人得出結論，“降息”和“大水漫灌”已經在路上了，下行壓力還是要靠“開閘放水”來刺激經濟。
但這真的能長久嗎？
在經濟下行的時候放松信貸是很多國家都嘗試過的方法，但結果並不理想。國際金融危機以來，歐美、日本等發達經濟體實施了前所未有的量化寬松。雖然經濟衰退的暫時陣痛有所緩解，但結構性改革進展緩慢，深層次矛盾不斷發酵，政治兩極分化和民粹主義傾向凸顯，宏觀政策空間變得更加狹窄，應對下壹次潛在危機的彈藥更加有限。
這給了我們什麽？老藥方治不了問題，就要改。找到病根，對癥下藥，才能解決經濟問題。
中國經濟的“根源”在哪裏？總之，轉型期的尷尬——我們再也不能走“鐵公基”的老路來驅動發展了。這樣投入產出比越來越低，副作用卻越來越大。
那麽我們該怎麽辦呢？用先進產能替代落後產能，在供給側也就是生產側進行結構調整，發展高新技術產業，提高生產效率，使經濟質量上壹個臺階，獲得可持續發展的動力。如果違背邏輯，只是打開貨幣閘門，讓資金流向落後產能，無異於緣木求魚。
但在進行長期結構調整的同時，也可以兼顧對沖經濟下行壓力的短期目標。
怎麽做？供給側結構性改革主線貫穿宏觀調控全過程，逆周期調節節奏和力度把握好，不至於推得太猛。要引導企業在供給升級和擴大需求的交界處發力。只有這樣，才能實現治標與治本、眼前與長遠的有機結合。
中國以前在這個領域已經取得了壹些成就。2015至2065438至2017至2017至2018推行“八字方針”。中央根據形勢的變化，不斷調整供給側結構性改革政策的著力點，豐富其內涵，對促進經濟再平衡、提高運行質量、促進風險趨同發揮了實質性作用。
二
說完了長遠發展思路，我們再來看眼下的重要任務——“穩增長”。實現穩增長離不開逆周期調控，而逆周期調控的重要組成部分就是貨幣政策。
在今年中央經濟工作會議的新聞稿中，貨幣政策有壹個搶眼的表述——“靈活適度”。很多人拍大腿:這只是放松，央行要開閘放水了！
真的是這樣嗎？
在回答是否“放水”之前，還有壹個更重要的問題:好的貨幣政策應該達到什麽目的？答:保持貨幣穩定，促進經濟發展。怎樣才能達到上述目標？貨幣增長率應該和經濟增長率基本匹配。
目前中國GDP增速在6%左右，而據多家機構測算，“十四五”期間中國經濟潛在增長率預計在6%以下，因為技術水平更接近前沿，勞動年齡人口減少，資本邊際回報受到約束。
中國廣義貨幣(M2)的增速約為8%，剔除通脹因素約為2%-3%。兩者基本匹配，貨幣資金增速能夠支持經濟發展的需要。在這種情況下，確實沒有必要進壹步大幅放松貨幣。
另外，評價貨幣供給是否均衡，壹個很直接的方法就是看利率水平是否均衡，是否可取。
利率是多少？基金的價格也是。如何判斷利率水平是否均衡？看價差和價格走勢。
為此，我們不妨選擇三組利率指標，即銀行隔夜拆借利率、1年期和5年期國債利率、國債利率對應的貸款優惠利率(LPR)。
這三者的本質是什麽？隔夜拆借利率反映了金融機構的短期融資成本；國債利率是國家信用背書的無風險利率；而貸款最優惠利率則是由各類市場主體交易形成的利率，具有市場化的特征。
這些指標在中國怎麽樣？目前，中國銀行間市場隔夜拆借利率約為2.3%，65，438+0年期債券和5年期債券的無風險收益率分別約為2.6%和3%，債券利率相應期限的貸款最優惠利率(LPR)分別為4.65，438+05%和4.8%，二者相差不到2個百分點。
好像什麽都看不到，需要找個參照物。以本質上並未完全退出量化寬松、信貸狀況相對寬松的美國為例，其聯邦基金利率目標區間目前為1.5-1.75%，1年期和5年期國債利率約為1.6%，美國優惠貸款利率在4.75%左右。後兩組數據的對應差值已經超過了3個百分點。
值得註意的是，中國目前的潛在經濟增長率幾乎是美國的3倍，物價漲幅也大致如此。而中國的無風險利率略高，風險溢價略低。兩者相比較，說明我國目前的利率水平處於壹個較為均衡和可取的區間。
在這種情況下，“穩定”是最理想的方法。然而，“穩定”不是壹成不變的。為了保持相應的穩定性，在經濟形勢出現波動時，也需要靈活及時地進行調整，但這並不意味著貨幣政策要進行寬松的調整。
說到這裏，妳領會到“靈活適度”的真諦了嗎？
三
“要保持宏觀杠桿率基本穩定，”有人解釋，“這意味著去杠桿不能'壹刀切'，中央政府可以加杠桿，但地方政府要加杠桿，個人要加杠桿，企業要加杠桿，所以總體是穩定的。”這句話真的可以這麽理解嗎？
顯然不是。看問題要看大局，看大勢，不能主觀臆斷。
整體情況如何？是確保全面建成小康社會、圓滿完成“十三五”規劃的大局。大趨勢是什麽？中國經濟的穩定和長期改善是大勢所趨。
在大局和大勢中，穩增長當然是經濟發展的重要任務；但建設好防火墻，防範化解重大風險是底線任務。
只有防範化解重大風險，牢牢守住不發生系統性風險的底線，才能確保成果不被風險吞噬。
過去幾年，決策層做了很多努力。從2015的“去杠桿”，到2017的防範化解重大風險攻堅戰，再到2018的“結構性去杠桿”，影子銀行、金融大鱷、地方隱性債務和部分中小金融機構等風險得到有效控制，宏觀杠桿率快速上升也得到有效遏制。
數據顯示，截至今年三季度末，我國宏觀杠桿率為256.8%，較去年同期上升4.1個百分點。前五年宏觀杠桿率分別上升了14.9%、20.2%、21.1%、7.2%和-1.5%。
如果考慮到股權質押、P2P等沒有系統統計的融資活動，更廣泛的宏觀杠桿率在近兩年實際上已經趨於穩定，為後續的風險化解預留了政策空間。
以上充分說明，過去的政策是行之有效的，是經得起實踐檢驗的。但我們不能掉以輕心。前期積累的風險和矛盾可能會繼續暴露出來，風險防範的成果需要鞏固。
這時候我該怎麽辦？壹句話:保持宏觀杠桿率基本穩定，防止大規模加杠桿。
具體怎麽做？壹是針對中小金融機構、部分城投平臺債務、房地產債務風險等看得見的風險，要壓實責任，分類處置，精準拆彈；第二，對於不可預知的風險，要主動及早做好預案，用大概率思維應對小概率事件。
四
之前的內容還是挺硬核的。看到這裏妳可能會有點累，但是接下來的內容妳會有很大的嗡嗡聲，因為我們要說的是房地產。那麽，樓市會松綁嗎？
每年的中央經濟工作會議，對樓市的表述都是市場關註的熱點，今年更是達到了壹個高點。
今年的會議說了什麽？話很簡短，重申“房不是炒的”，但也強調要“全面落實穩定地價、房價、預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”。
看到這些說法，分析人士提出了壹個“靈魂點”:既然會議說要“全面落實因城施策”，那麽各地就要結合自身情況，或緊或松，不要猶豫，拿出好點子。
至於“穩地價、穩房價、穩預期”，是中央政府對地方政府的明確態度——房價不能再跌了，要穩，可以溫和上漲，但不能大漲。這樣，樓市反彈的機會來了。
真的是這樣嗎？
島叔想送給上述“分析師”四個字:想多了。其實房價走勢和房地產調控政策的問題不需要在字裏行間去猜測，只需要回歸常識就能得到答案。
大家想壹想。這房子是做什麽用的？說到底是用來生活的。或者滿足剛需住房需求，實現置業夢想；或者滿足想住新房的改善型住房需求。
但是，我們也不得不承認，房子的屬性不僅僅是居住，還有投資和金融屬性，而房地產市場的投資和投機正是由後兩種屬性引發的。
但是，如果投資需求和投機需求過大，帶動房地產價格過快上漲，人們就會把房地產市場不是當作消費市場，而是當作投機工具。
此後，全社會的資金會在短期內爭相追逐高回報率，但會迫使其他行業甚至代表先進生產力的高科技行業處於資金饑渴狀態，限制了行業的叠代發展。
對於個人來說，養老、教育、醫療、娛樂、旅遊的壹切需求都得為買房讓路。只有擠六個錢包才能買得起壹套房。如果我們不勒緊褲腰帶，我們能做什麽？如果房地產發展到這壹步，就太離題了。
所以經濟發展下行壓力會給房地產松綁？絕對不行。如果短期增長數字好看，很容易放松對房地產的調控，不僅導致宏觀杠桿率進壹步上升，也不利於民生改善和創新升級。
更重要的是，房地產行業高速發展後，如果再出現大量過剩，積壓的問題和矛盾的消化周期只會更長，消化只會更困難。飲鴆止渴絕非良方。
那麽房地產市場需要發展嗎？如何發展？在這壹點上，中央經濟工作會議給出了明確答案——堅持長效管理和調控，促進房地產市場平穩健康發展。
具體怎麽做？比如，加大城市困難群眾住房保障力度，加強城市更新和既有住房改造，做好城市舊社區改造，加強租賃住房建設等。
中國城鎮住房存量達到300多億平方米，人均住房建築面積達到39平方米。中國房地產業的快速發展階段已經基本結束，房地產市場的主要矛盾已經從總量不足轉變為結構性供給不足和質量相對較低。
中國約有60億平方米的城市老舊小區，存在市政基礎設施老化、公共服務缺失等問題。改造這些老舊小區，完善周邊配套，可以直接或間接拉動投資20多萬億元。
此外，中國兩億多新市民中，約70%居住在出租房裏，大量農民工居住在條件惡劣的“城中村”裏。未來10年租賃住房建設的直接和間接投資也將達到20萬億元以上。
可以說，中國的城市更新是急需的，也是潛力巨大的。既是重大民生工程，也是重大發展工程，可以拉動有效投資需求。
三年來，房地產調控的成效有目共睹。隨著房地產長效管理調控機制的建立和實施，房地產市場預期將發生較大變化，房地產價格漲幅逐步收斂，房地產投資增速總體平穩，房地產高庫存問題明顯緩解。成績來之不易，我們更需要珍惜。