鄧忠集團被查引發地產圈震動城改項目真的是“燙手山芋”嗎？
近日，陜西某知名企業鄧忠被查，涉案金額超過20億元的新聞成為當地地產圈關註的熱點。“鄧忠”被查，撕開了Xi安城改的傷疤，讓城改項目成為人們關註的焦點。
“城改項目操作太難了！”成為業內* * *知識。有人說，Xi安的每壹座爛尾樓背後，其實都有壹個“鄧忠”。爛尾樓頻發的Xi安市換盤，把從其他地方學來的城市改革經驗都黑了。
熟悉房地產市場的方先生說，發生的事情只是安城改項目的冰山壹角。Xi有多達326個城市被官方定義為城中村。據他了解，其他城市的爛尾樓背後的情況與鄧忠類似。
“這幾天，鄧忠的發作成了我們討論的焦點，在圈內引起了極大的震動。其實宋總的經營理念沒有錯。關鍵是貪完美，資金周轉不夠。前幾年很多開發商都不願意碰城改項目，基本成了燙手山芋。很可能是誰幹的，誰就毀了。”當地壹位房地產業內人士表示。
中國商會商業研究專家工作委員會副主任王建宏表示，Xi安市爛尾項目最多的是2015年至2016年，還有多少爛尾的城改項目沒有權威數據和說法。對於爛尾項目，其實每個城市或多或少都可能有壹些。然而，Xi安城改項目的爛尾表現尤為突出。
房地產評論家李連元告訴華商報記者，中國其他地區也有類似的爛尾樓，原因是壹些企業盲目擴張，建設超高層等所謂的“地標”建築，導致預算不完整。當地經營城改項目的房企，不是餓死的，是撐死的。這是壹些民營企業在發展過程中不自量力，放肆收購，貪圖更多利潤而造成的普遍現象。如果自有資金沒有問題，接手城中村項目沒有問題；如果妳自己的資金有限，卻不在乎自己的財力去接項目，那麽這就是末日的開始。鄧忠四大舊城改造項目考察
交付的兩個小區沒有房產證，鄧忠湖景花園已經爛尾8年。
據業內人士透露，6月365438+10月31日，華商報記者走訪了鄧忠集團旗下的三大城市改造項目。
在Xi北郊鳳城五路附近，華商報記者遠遠看到了鄧忠大廈。樓裏進進出出的都是人，門還在施工，上面蓋著綠網。記者與幾位業主溝通了解到，目前業主並沒有拿到房產證。
在鳳城九路附近的鄧忠文景時代，華商報記者以打算買房為由，咨詢了附近壹家中介。壹名男子說，這個小區的房源比周邊其他小區便宜壹兩千元。關鍵是因為沒有房產證，交易必須是壹次性付款，然後合同更名。“證件齊全的話，房價就貴了！”
華商報記者在十裏鋪東村找到鄧忠陽光十裏，看到還有幾棟樓沒有成型。轉了兩個彎，他沒有找到小區的入口。來到附近壹家房產中介咨詢時，壹個小夥子說，這個房子是回遷房，目前還沒有交房。不知道為什麽停了很久。聽說最近被別的企業收購了，在建，但是最近停了。
鄧忠湖景花園於2014年2月封頂，此後壹直停工。華商報記者查詢註意到，在人民網留言板上，劉於2018年7月27日發布城建投訴稱:“我是市未央區未央湖街道牛王廟村村民。我們村在2010被鄧忠公司拆遷，已經8年了。目前工地處於爛尾狀態，村裏700多人的過渡費已經拖欠了40多個月。到今天為止，沒有拆遷手續。記者註意到，未央區委對此問題的回復是:經查，牛王廟村於2010 11啟動整村拆遷工作，投資企業為Xi安鄧忠房地產開發有限公司，擬建設4棟安置房。由於企業資金斷裂，2014年6月封頂後停止，村民過渡費拖欠已久。未央湖街道主要領導已約談投資企業法人代表，要求投資企業盡快拿出解決方案，解決村民過渡費，啟動安置樓復工。如果他們繼續無動於衷，他們將采取相關措施確保村民的利益。投資企業承諾將盡快制定出解決方案，並已籌集資金盡快開始建設安置樓。
城改項目壹度占據Xi安樓市半壁江山。
天地苑、隆基、鴻福都陷入了城改的泥潭。
在Xi市的城市發展過程中，城中村改造的話題經常被提及。在互聯網上，關於“Xi十大村莊”的老故事也經久不衰。這是因為Xi曾是全國人口最集中的省會城市之壹。據統計，Xi市城市規劃區內共有村莊624個，面積57.3萬畝，其中正式界定為城中村的有326個，面積21.6萬畝。
2007年《Xi市城中村改造管理辦法》實施後，Xi市的改造進入了全面發展階段。“城改項目曾經占據了Xi安樓市的半壁江山，六年前幾乎壹半轉化為土地。"胡亞規劃總經理馮奔告訴華商報記者，Xi安的城改模式全國聞名，也吸引了其他省市的學習和借鑒。
巨大的城改蛋糕讓天朗、海融、鄧忠、榮華、鴻福等壹批本土房企崛起，但也“養活”了不少玩家。尤其是在2013-2015樓市降溫的時候，樓盤停工的情況頻頻出現。即使是陜西知名的房地產企業，如天地源、鄧忠、隆基、鴻福等，也壹度陷入城改項目的泥潭。據悉，Xi安城改項目未完成率高於完成率。是否屬實沒有具體統計，但城市改革有很多未完成是不爭的事實。
關註Xi安城改市場的人，壹定會熟悉首爾湖畔、西江月、香山紅葉、時風中央公園、國際幸福城、鮑忠北岸美域這些名字。這些項目有的因為資金問題停工，有的無證違規銷售，有的因為司法問題停滯不前，有的還在等待重生。
西江月是Xi城南西江村的城市改造項目。由於長通公司資金鏈斷裂，開發企業自2014以來壹直處於停工狀態。上周四下午，華商報記者在該項目營銷中心看到，只有幾名工作人員在值班。問及項目進展，其中壹名工作人員表示還沒有完全復工，還在等待後續註資。與情況類似的還有首爾著名的湖畔，位於Xi安西北，二期建設也因資金不足而停工。華商報記者上周五聯系了該項目的壹位負責人。對方說還在計劃復工，預計年底才能拿到資金。
國際幸福城市的問題在於行政上的“瑕疵”。據媒體報道，宏潤地產是該項目的原開發商。2013因質押貸款被債權人變更，但變更所依據的材料被證明是偽造的。這被相關判決認定為“瑕疵”，進壹步影響了項目的後續搬遷。城改項目“含金量高”
土地下壹線房企“謹慎介入”
讓人感到驚訝的是，為什麽“招寶萬金”這樣的龍頭企業前幾年都不願意接受城改項目。在Xi安的房地產行業，曾經有壹種說法，全國大品牌房企基本不碰城改。即使接手，也要有清晰的土地產權和順暢的項目運作，避免不可預知的風險。
“張先生”曾在安多家房地產企業工作多年，對城改項目的交易流程相當熟悉。他告訴華商報記者，因為城改項目需要先取得政府審批，所以要進行土地確權和拆遷，最後走土地審批流程。壹般來說，開發商需要先建安置房，再建商品房。但在資金壓力下，開發商前幾年往往鋌而走險——非法賣房集資。由於開發流程的復雜性，不僅本地中小開發商玩不起來，全國壹些大型房企也束手無策。
“很多項目出現問題的根本原因在於資金。”美好生活文化旅遊研究院院長夏強表示，由於城改項目用地涉及大量集體土地，審批程序復雜且漫長，但開發企業在拆遷和過渡安置過程中投入了大量資金，又不能以土地作為抵押物進行融資，因此後續開發建設往往存在較大的資金壓力。在房地產開發的鏈條中，資本幾乎影響著從拿地、項目周轉、營銷推廣、產品設計、人才流動的每壹個環節。
夏強認為，近兩年，隨著Xi安房價的上漲，Xi安的樓市變化明顯，越來越多的全國性房企搶灘登陸，新出讓的住宅地塊也集中在遠郊，因此城改項目在市場中的占比已經不如四五年前。但隨著房價的不斷上漲，加上城中村往往占據核心區域，有些還在商圈周邊，城改市場的潛力還是很大的。
雖然外資房企聲勢浩大，但本土開發商還有壹個優勢，就是掌握大量土地，包括城改。在這種背景下，對土地如饑似渴的外資房企，要麽走招拍掛流程，要麽就得收購，要麽就得做城改。國外房企“不碰”城改的論調正逐漸失去效力。“原因其實很簡單。城改位置好，利潤空間大。”
近年來，萬科在Xi安參與了更多的“半成品”房地產開發。去年萬科有合作背景的項目超過10個，其中不乏原有的城市改造項目。今年2月，龍湖地產以4.6億元拿下Xi南部梁青山附近的4幅城改地塊。此外，碧桂園、華遠、恒大、雲南城投等。，在與當地房地產企業聯姻的過程中，也有不少原本是近年城中村改造的地塊。
“張老師”介紹，他之前工作的安某民營房企，壹直從事當地很多住宅、寫字樓、商業地產的開發運營，但從2015開始基本沒有獨立的新項目。“公司基本是通過嫁接品牌房企，利用原本積累的土地等開發資源來盈利的。”
政府的大力推動是Xi安城市改革的主要動力。由於這類項目的天然地理優勢，城市改革也很難從Xi安的城市建設和房地產開發中消失。去年絲博會舉辦前，Xi安發布的381重點招商項目中，34個城改/棚改項目位列其中。最近，雨花齋將被拆除重建的消息更是甚囂塵上。雖然已經確認是工業園區，正在制定安置方案，但不難看出城市改革的深遠影響。解決城市改造項目的困境
業主支持+尋找外援或唯壹選擇
近兩年來，Xi安受到房地產企業的持續關註，土地出讓規模也不斷攀升。全國龍頭房企紛紛搶灘入住。去年6月5438+065438+10月，Xi出臺《Xi安建設質量提升三年行動計劃》實施方案，其中提到要加快城中村改造，完成重點地區棚戶區改造，計劃2019年底前實施63個城中村、25個棚戶區改造；2019後，計劃實施54個城中村和42個棚戶區改造。看來城改項目的推進會加快。
夏強認為，房地產市場的蛋糕那麽大，涉及的強者只有很多，很難逆轉本土與外來房企的此消彼長。而本土房企手中擁有包括土地、本土化經驗在內的大量開發資源，可以在資金、團隊、管理等方面與外資房企形成資源整合，盤活原有的死水。他同時指出，尋找外援是擺脫困境的途徑，但解決問題的關鍵在於降低預期。如果當初的盈利預期是654.38+0億元，現在能不能少賺點，抱著雙贏的心態去尋找戰略合作夥伴？
房地產評論家李連元表示，解決城中村爛尾工程涉及多個方面。首先，需要政策引導。二是需要群眾(業主)和社會的理解。Xi安的壹些項目得到了開發商和潛在業主的支持。齊心協力籌集資金改善入住條件。當然政策引導更重要，比如項目可以通過借殼來完善。
也有業內人士指出，Xi安房價上漲後，很多爛尾樓已經賣出去了，因為沒有溢價空間，開發商不願意接手。對於那些還在等待的業主，監管部門積極落實補救措施，處理和協調相關問題至關重要。找外援是辦法，但即使有實力的外援來了，也需要東家的支持，否則也無法推廣。