拆遷補償價格怎麽算？
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2003年9月25日青年新聞
有人算過壹筆賬:以15平米的平房為例，結果是:按照1998的政策，可以補償24萬，在北京三環附近買得起兩居室；到2000年，可彌補約654.38+60萬；到2001年，只能得到13萬。
首佳房地產評估有限公司副總經理嚴旭女士評價說:“這是壹個越來越市場化的過程。”首佳公司的前身是北京市房地產價格評估事務所，現行的《北京市房屋估價辦法》、《北京市住宅房屋估價技術規範》、《北京市非住宅房屋拆遷估價技術標準》都是由當時的估價牽頭，嚴旭也參與了文件的起草過程。
據介紹，北京市區位補償價格的制定經歷了三個階段。
從65438到0998，北京開始實行貨幣補償。補償的公式是:拆遷補償價格×(原建築面積+25㎡)，即每戶拆遷戶建築面積多25㎡。
“這項政策主要針對的是老舊平房。”嚴旭告訴記者，“10平方米的平房有壹個廚房和壹個公共廁所。這些被拆遷人要搬進樓裏，可樓裏怎麽會有10平米？”但是，缺點也很明顯。“首先，它是不平衡的。壹個是10平米，壹個是30平米。補25平米不公平。而且，補償單位是每戶。現在，大家各顯神通。這戶人家本來是壹戶，不知怎麽變成了三戶，拆遷人要補75平米。”
2000年改變政策，拆遷面積按65438+原建築面積的0.7倍計算。公式為:原面積×區位價格+原面積× 0.7 ×當地經濟適用房均價。
“因為是按面積補償，相對來說更符合市場。”嚴旭認為，這次改革最大的進步是與戶口脫鉤，避免了以前的混亂。“透明度高，不會壹次創建五個賬戶。給家裏補多少，給鄰居補多少，壹清二楚。而開發商也可以做出更準確的預算。”
第三步市場化來自國務院2001發布的《城市房屋拆遷管理條例》，即305號令，第二十四條規定“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，按照房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”
基於此，北京市出臺了《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》，規定房屋拆遷補償價格的計算公式為:房屋拆遷補償價格=(基準地價×k+基準房價)×被拆遷房屋建築面積+被拆遷房屋重置成新價格。
“這樣補償完全按照原建築面積計算，由有資質的評估機構按照市場價格評估。”嚴旭說。
北京基準地價按土地級別分為十個等級。像西單北大街這樣的壹級用地，基準地價在5300.6萬元/平方米之間。嚴旭告訴記者，這在與市場接軌的同時會帶來兩個好處:壹是防止開發商人為降低標準，轉嫁拆遷成本；另壹方面又擔心人為擡高價格。
“如果開發商看好壹個項目，可能會給居民更多的補償，讓項目盡快上馬。但這樣壹來，周圍的房子就不能拆了，因為不可能給那麽多錢。所以要保證老百姓的利益和整體的公平。”
北京市宣武區國土資源和房屋管理局拆遷管理科科長高誌清在接受記者采訪時表示，有些人認為北京的補償水平越來越低，但其實不能簡單地看問題。1998每戶加25平米的政策很惠民，但是影響了投資者的積極性。1998和1999，拆遷速度明顯下降，壹年只有壹兩千戶拆遷，高峰時壹年壹萬多戶。另外，住戶補償不公平。2000年按照0.7的補償系數，拆遷面積小的人補償確實減少了，但是拆遷面積大的人補償增加了。總的來說，市場價格基本壹致，甚至住房水平還能有所提高，老百姓是可以接受的。2001後，賠償水平較之前略有下降，但仍接近市場價。如二類地區區位補償單價約8020元/平方米，與當地商品房價格接軌。“另外，因為拆遷標準降低了，我們壹般傾向於基準地價範圍內的高限，也是為了老百姓滿意。”
首佳公司總經理高喜山說，2001去掉了0.7的系數，是因為加了0.7其實不合理，不是真實的市場價格。改革後提高了K值和基準房價，區位價格實際上漲。“對於居民來說，拆舊平房，搬樓房，是對居住環境的改善，承擔壹部分很正常。本來住平房，30平米挺好的，但是30平米的樓房連壹居室都買不起，必須自己承擔。”
在高喜山看來，貧困戶的問題不要指望用拆遷的辦法就能解決。“國家有單獨的政策，比如困難戶可以不經過審批直接買經濟適用房，可以住廉租房。”
有人擔心公建補償標準會更低。高誌清解釋說，補償標準其實是壹樣的，唯壹不同的是K值(容積率修正系數)。開發商蓋樓的K值普遍較高，但差別不大。比如類似地區，市政道路的K值是1.3，開發項目的K值是1.307，也就是千分之七。如果是二類地區，每平米40元左右。
新聞鏈接
近日，廣州出臺了新的《城市房屋拆遷管理辦法(草案)》，規定對被拆遷人的補償按照被拆遷房屋的市場價格確定，還明確本市城市規劃區按照房地產市場價格上漲20%確定。即便如此，廣州市人大常委會城建環保工作委員會主任趙清華在審議報告中指出，從實際情況看，即使市場價格上漲20%，被拆遷人也買不到房子。還有壹些拆遷戶反映，按照新《辦法》的原則，被拆遷房屋是按照市場價格評估的，這樣得到的價格很多都比較低。
有輿論認為，開發商在支付租金、租賃等費用後，會想方設法降低拆遷成本，給被拆遷人的補償越少，獲利越多。
律師們表示，應遵循等效、有效和及時的基本原則，制定新的征收和補償法。賠償要足夠合理，包括精神賠償；安置地或補償費能購買的住房，不能降低原生活水平；拆除計劃應事先告知。
拆遷貨幣補償從1998開始。在貨幣補償中，房屋拆遷補償價格由兩部分組成，即房屋重置價格和區位補償價格。
重置成新價格，是指根據被拆遷房屋的建築結構、使用年限、內部裝修等因素，計算出用現有材料和工藝建造具有相同功能的房屋的成本，再減去房屋的折舊成本後得到的價格。1996頒布的《北京市房屋估價辦法》規定了重置價格的具體計算方法，如墻體、屋頂、天花板、窗戶等如何評分。，全市統壹。據報道，這種方法將被修改，新方法中的分數將得到提高。
重置成新價占補償比例很小，15平米的房子大概補償壹兩千。補償的大頭是區位補償價格，至少占90%，是拆遷各方高度重視的，也是輿論最關註的。
他人的建議
由於國家壹般的法律法規，拆遷補償存在較大差異。記者近日在江蘇省啟東市了解到，今年啟東城市建設如火如荼，但拆遷引發的矛盾卻很少。當地領導告訴記者，這主要是因為老百姓得到了實惠。根據市政府規定，被拆遷人無力購買普通商品房的，可以購買經濟適用房或經濟適用房，這兩類住房建築面積的基本價格分別控制在每平方米1180元和每平方米1000元以內。被拆遷人拿到的補償款大多不低於每平方米1000元。這樣，他們就可以有償購買合適的住房。
蘇女士，53歲，壹家六代，* * *有28個戶口，100多人，都住在啟東的黃金地段，今年全部順利搬遷。蘇女士真的很佩服政府的拆遷工作人員。“他們的工作非常細致。他們寄給我們詳細的宣傳冊，幫我們找過渡房，幫我們搬家。他們手上全是血泡！”搬回家後，蘇女士其實放棄了自己的事業。自今年2月以來，她壹直在協助政府進行拆遷工作。