近日，濱海新區住建委官網發布《關於征求對<關於加強城鎮國有土地上既有住宅維修工作的指導意見(試行)>意見的通告》。
為及時解決居民住宅房屋滲漏、排水管道堵塞滲漏、外檐（陽臺攔板）脫落等居民訴求集中的房屋維修問題，我委起草了《關於加強城鎮國有土地上既有住宅維修工作的指導意見(試行)》（征求意見稿）。為保障公眾的知情權和參與權，現將征求意見稿予以公告（見附件），向社會各界征求意見。有關單位和社會各界人士可在2022年8月23日9：30至2022年9月6日17：30期間，通過電子郵件方式將意見發送至: bhzjwwygls0@tj.gov.cn。郵件標題請註明“關於加強城鎮國有土地上既有住宅維修工作的指導意見反饋意見”字樣。
附件：《關於加強城鎮國有土地上既有住宅維修工作的指導意見(試行) 》（征求意見稿）
關於加強城鎮國有土地上既有住宅
維修工作的指導意見(試行)
（征求意見稿）
為推動解決濱海新區房屋修繕類重點民生訴求的工作要求，及時解決屋面和外墻滲漏、外墻脫落、排水管道破裂漏水、陽臺欄板脫落等居民訴求集中的房屋維修問題，根據《建設工程質量管理條例》、《天津市房屋安全使用管理條例》、《天津市物業管理條例》、《天津市直管公產房屋管理辦法》、《天津市公有住房售後維修管理辦法》、《天津市危險房屋管理辦法》、《天津市商品房屋專項維修資金使用辦法》、《天津市已交存維修資金房屋應急解危專項資金管理辦法》等法律法規規定，現就加強濱海新區城鎮國有土地上依法建造的既有住宅(以下簡稱城鎮住宅)維修工作，提出如下指導意見：
壹、明確各方維修責任
城鎮住宅維修責任，質量保修期內的，建設單位應當按照與業主簽訂的住宅工程質量保證書中承諾的質量保修範圍、保修期限等，承擔保修責任。在質量保修期限內發生質量問題，建設單位或工程施工單位實施維修的，在維修完成後應當與相關業主簽訂再保修協議，明確再保修期限並承擔保修責任。質量保修期外的，根據住宅不同產權性質、不同管理方式來確定：
（壹）實施物業服務管理的住宅。物業服務合同內的維修事項由物業服務人（包括物業服務企業和其他管理人）承擔，物業服務合同之外的維修事項由業主個人承擔。房屋質量保修期滿後的***用部位和***用設施設備的維修、更新和改造項目，符合使用房屋維修資金條件的，按程序申請房屋維修資金進行維修。對於未建立房屋維修資金或者房屋維修資金余額不足的城鎮住宅項目，各開發區、各街鎮應指導業主委員會（未成立業主委員會的，由社區所在地的居民委員會履行業主委員會的相關職責）根據業主大會的決定組織業主籌集補建，或者直接向相關受益業主分攤籌集維修費用。
（二）直管公房。公產民用住房未售前，房屋的自用部位、自用設備和相關***用部位、***用設施設備的維修、更新應分攤的費用由產權單位負責承擔；房屋售出後，以上部位和設施設備的維修責任由相關業主承擔，費用由相關業主按照擁有住房建築面積份額分攤，從公產民用住房售後維修資金中列支，不足部分由業主按照擁有住房建築面積份額分攤支付。
（三）未出售的公有住房（包括直管公產及單位產），房屋維修、更新應分攤的費用由產權單位負責承擔。整幢可售公有住房全部出售前，該幢公有住房售後***用部位、***用設施設備的維修、更新由售房單位負責組織實施。原產權單位將“三供壹業”移交給相關街道的，房屋產權人應向所屬街道提出維修申請，由街道按照相關規定提取維修基金進行維修。
（四）已售出的公有住房（出售前為直管公產、單位產）業主與售房單位簽訂公有住房出售協議起壹年內，其房屋原有自用部位、自用設備由售房單位負責保修，相關***用部位、***用設施設備維修應分攤的費用由售房單位負責承擔。
保修期滿後，房屋自用部位、自用設備的維修、更新責任和費用由業主自行負責和承擔。***用部位、***用設施設備的維修、更新責任由相關業主承擔；費用由相關業主按照擁有住房建築面積份額分攤，從公有住房售後維修資金中列支，不足部分由業主按照擁有住房建築面積份額分攤支付。
整幢可售公有住房全部出售後，業主應當委托社會化、專業化維修公司或者原售房單位（以下統稱維修管理單位）負責公有住房售後***用部位、***用設施設備維修、更新。該幢房屋中的不可售住房權利人作為單壹業主，承擔相關責任。
（五）城鎮私有平房。由房屋所有權人承擔維修責任。城鎮“困難戶、五保戶”的住宅維修工作，根據相關政策由區民政部門確認，維修費用由屬地街鎮協調解決。
專業經營單位依據國家和本市有關規定承擔專業管線、設施維修責任。
因周邊施工造成城鎮住宅地基下沈、墻體開裂變形等損傷的，應由房屋產權人或利害關系人委托鑒定，根據鑒定報告的結論，由造成損傷的責任單位承擔鑒定費用和維修責任。
因城鎮住宅使用人使用不當或違法違規裝飾裝修造成住宅需要維修的，或者自行更換外窗等設施的，相應維修責任由使用人承擔。
二、落實合理使用和檢查維護責任
（壹）城鎮住宅業主、使用人應當合理使用房屋建築，不得故意損壞住宅及設施，不得擅自變動建築主體、承重結構，不得擅自拆改供暖、燃氣等管線，不得向排水管道投放雜物，室內廚衛裝修不得破壞防水層，不得違規出租房屋。
（二）城鎮住宅所有權人、管理人（包括物業服務人和已售公房的原產權單位）和供暖、燃氣等專業經營單位，應切實履行檢查維護責任，發現危及房屋使用安全的問題時，有權對危害房屋使用安全的行為進行制止，並應當及時向屬地街鎮或相關行政主管部門報告。
（三）建立計劃維修與應急搶修相結合的維修機制。重點做好以下幾個方面：
1.房屋所有權人、管理人應根據房屋設計使用年限和實際狀況做好總體維修計劃，並根據上年度的日常檢查和特定檢查結果安排本年度維修計劃，對於需要維修的應在汛期到來之前完成維修。
房屋所有權人、管理人應在汛期到來之前對屋面防水、外墻、陽臺板和雨水落水管等情況進行檢查，發現損壞應及時維修。
房屋所有權人、管理人應根據排水主管道老化程度和管道堵塞情況，采取高壓沖洗法等進行定期維修。出現突發情況時，應及時維修。
2.各開發區、各街鎮做好城鎮住宅應急搶修職責突發情況的應對工作。城鎮住宅發生屋面和外墻滲漏、外墻脫落、排水管道破裂漏水、陽臺欄板脫落等影響業主正常使用和住用安全情形的，各開發區、各街鎮應當督促房屋所有權人、管理人及時維修。房屋所有權人、管理人不及時維修的，有房屋應急解危專項資金的，由各開發區、各街鎮牽頭組織相關部門進行搶修，工程經業主委員會（居民委員會）、物業服務企業、施工單位等驗收合格後，搶修費用從該項目的房屋應急解危專項資金中列支。沒有建立房屋維修資金的，各開發區、各街鎮應當組織相關行政主管部門、居民委員會***同查勘、協調處理，召開街鎮物業管理工作聯席會議，研究確定維修方案，立即組織相關搶險隊伍進行應急搶修，應急搶修的費用按照工程造價定額確定，發生的費用由責任人承擔。
三、加強維修工作監督管理
（壹）區住房建設委加強城鎮住宅維修工作的組織協調，建立綜合協調的工作機制，組織各開發區、各街鎮和各行業管理部門協調做好房屋維修工作。
（二）區城市管理委、區水務局、區工信局、區文旅局和區國資委應當督促專業經營單位落實專業管線及設施維修督導責任。區國資委、區機關事務管理局、區住房建設委督促公房管理單位落實維修責任。
（三）區住房建設委、各開發區應加強對建設工程質量的監督管理，督促建設單位履行住宅房屋質量保修責任，依法查處違法違規行為。
（四）各開發區、各街鎮督促房屋所有權人、管理人、使用人、專業經營單位落實各方責任，會同居民委員會調處住宅維修過程中業主(使用人)之間的矛盾糾紛。各街鎮用好“吹哨報到”機制，及時解決城鎮住宅維修工作中遇到的各種問題。對於不及時申請房屋維修資金或申請過程中拖延、扯皮的業主委員會、居民委員會，要及時組織約談整改；對於在房屋維修工作中嚴重不履職的業主委員會，可以依法依規組織改選。區住房建設委依法依規做好房屋維修資金申請使用的政策指導工作。
四、工作要求
（壹）完善房屋維修機制。各開發區、各街鎮將城鎮國有土地上既有住宅維修工作納入社區治理體系，堅持政府主導、居民自治、多方參與、協商***建的工作格局。建立健全社區黨組織領導下業主主責，管理人、使用人、專業經營單位各負其責，鄰裏之間友好協商，社會力量參與的維修機制，努力實現既依法依規，又能快速維修。
（二）加強工作督導。各開發區、各街鎮和區住房建設委要對訴求集中小區管理人加強督導，協調落實房屋維修的主體責任。針對城鎮住宅所有權人或管理人應急維修不及時，拒不履行維修責任，導致業主反映問題較多的，及時約談整改。
（三）加大宣傳培訓力度。各開發區、區住建委和各街鎮定期組織對房屋安全使用與維修的宣傳和培訓，認真梳理屬地房屋維修的典型案例，強化正向引導，落實各方責任。
（四）加大監督考核力度。各開發區、各街鎮和有關責任部門要嚴格執行本指導意見，切實履行工作職責，區有關部門加強對住宅維修工作的監督，將此工作作為社區治理工作考核重要內容，納入“三考合壹”範圍。
來源：濱海發布?濱海視窗