限購措施主要集中在幾個壹線城市，以及二線城市經濟條件好、炒房活躍的地區，針對的是投資需求。因此，在分析上述限購政策對滬深300指數房地產成份股的影響時，房地產開發商經營活動的地域構成無疑是需要考慮的關鍵因素。
目前難以準確評估限購政策對上述城市住房需求的影響，各地房產部門公布的每日網簽數據也有不同反應。比如北京基本維持了限購政策出臺前的水平(這與契稅優惠政策到期前的搶購有關)，而廣州政策實施首日的成交量比前期下降了40%左右。如果來自上述城市的銷售額減少20%，各大地產商營業收入減少約10%，凈利潤減少更多。
但抑制需求的限購政策畢竟只能是短期行為，預計在本屆政府任期(2012)結束前取消的可能性較大。因此，上述房地產公司的業績下滑只能是短期現象，很可能在政策取消後的市場爆發中得到充分彌補。投資者真正應該關註的是房地產上市公司正在出現的財務危機。下表列出了主要房地產開發商2009年年報和近期報表的部分財務數據。
主要房地產開發商2009年年報和最新報告的部分財務數據
表中的信息顯示，除了招商地產的財務狀況還比較穩定外，其他三家上市房企都不同程度地面臨著財務困境。其中保利地產的問題最為嚴重。其最近12個月經營活動現金凈流出高達300億元，是其當前貨幣資金余額的2.2倍。從2010開始，速動比率從0.74大幅下降到0.54，資產負債率從70%上升到79%。由於杠桿不可能無限增加，如果保利地產的經營活動繼續維持目前的水平，其目前的財務狀況最多只能維持壹年。萬科A和金地的財務狀況也不樂觀。
由此可見，上述限購政策最重要的影響應該是房地產上市公司資產周轉率的下降，這將進壹步加劇其現金流危機。由於除股權融資外，房地產開發商的大部分資金來自銀行貸款，因此前者財務崩潰的大部分成本將由後者承擔；同時，地方政府收入很大壹部分來自土地出讓金，如果房地產開發商資金短缺，土地出讓金將受到嚴重影響。此外，之前房地產調控的失敗導致了政府公信力的下降。為了實現任期內抑制房價的目標，短期內取消上述限購政策的可能性不大。
因此，面對上述困境，所有的分析都指向同壹個結論:房地產開發商的資金困難最終會迫使監管部門放開房地產上市公司的再融資，而證券市場的投資者將為此買單。隨著相當壹部分公司的股價跌破其發行方案的價格(如保利地產的發行方案不低於17.92元，目前股價約為15元)，目前房地產板塊的投機性上漲除了市場資金的推動外，還有支撐發行條件的因素。2007年萬科幾百億的追加融資大概會在2011重新出現在市場上，我們拭目以待。
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政策對房地產行業的影響分析
核心提示:國家對房地產市場的調控主要指向控制投機性購房和增加供應，這對當前房地產板塊明顯不利，地產股因此承壓。
國家對房地產市場的調控主要指向控制投機性購房和增加供應，這對當前房地產板塊明顯不利，地產股因此承壓。
1.房地產市場上投機盛行
雖然城市化進程中對房地產的需求在迅速增加，但投機過熱的問題也值得關註。
1，高房價阻礙城市化。
毫無疑問，城市化進程中對房地產的需求迅速增加。但目前的高房價限制了真實住房需求的釋放(比如上海的房價收入比是東京的5倍)。
房價問題不僅阻礙了白領階層的購房需求，也無疑阻礙了未來大量農民進入城鎮。
2.房地產市場上投機盛行
壹線樓盤空置率高(大部分數據認為是50%)，租售比是國際公認平均標準的兩倍。事實證明，目前持有多套房的購房者，大多不是出於自住或長期投資需求，而是希望通過房價的短期升值獲得相應的收益。
地方政府和房地產商炒地、炒房地產，顯然不利於城鎮化的長期可持續發展，問題越來越嚴重。房地產金融化不符合管理層提出的長期城市化需求。
二、政策趨勢分析
迪拜事件(中央經濟工作會議)之前，房地產對經濟的拉動作用(占25%)是阻礙房地產調控的主要原因。即使高房價和投機問題嚴重，但中央政府對房地產的調控搖擺不定，地方政府是高房價的受益者，自然積極支持房地產市場。房地產價格不能被抑制的主要原因是房地產是推動經濟發展的關鍵動力。
迪拜事件說明，單壹的房地產拉動模式風險極大(迪拜房地產泡沫破滅前，其房價低於我們上海深圳等壹線城市)。目前國內炒房盛行，已經開始擠占其他行業的空間(統計局所說的房地產擠占了其他消費領域)，這和迪拜很像。
所以迪拜泡沫的破滅，在中間搖擺的時候，可以說是“壓死駱駝的最後壹根稻草”。
從政策態度來看，以下幾點值得我們關註:
1，中央在房地產問題上的基調在經濟工作會議之後(迪拜事件之後)有了很大的變化。
2.短時間內連續出臺收緊二套房貸和土地出讓金的政策，大大超出預期。
3，對囤地的查處也加快了，國土資源部部長提到的土地制度重大變革的臨界點，意義深遠。
4.這些政策出臺後，住建部還召集各省600名副市長開會(只有200人參加)。其目的是貫徹並嚴格執行中央的房地產市場政策。
我們認為，房地產政策的走向可能主要從抑制投機和增加供應兩個角度來解決問題:
抑制投機泡沫的目的是防止房地產投機趨勢惡化，穩定房價，為城鎮化可持續發展鋪路，增加供給是增加建設量，促進經濟復蘇。
1，增加供給:抑制土地囤積和投機，增加建設量(最近傳言通過績效考核推動廉租房建設)，加快宅基地流轉，增加新入市土地。這不僅有助於穩定物價，也有助於增加建設量，以穩定經濟發展。
2.二套房貸可能更嚴厲，房產稅可能出臺。主要目的是防止投機。同時，房產稅客觀上補貼了地方政府土地出讓金的損失，減少了利益阻力。
三、房地產行業的預期分析
在這些政策出臺之前，市場是不確定的，是擔憂的。地產、銀行、鋼鐵等行業股走勢較弱，甚至出現階段性下跌，總體向下。這是因為中央政策偏向於打壓房地產價格(大家其實都在猜測程度)，土地出讓金首付的提高和政策的嚴格執行也對房地產上市公司極為不利。
密切關註2011房地產政策新動向。
第壹，密切研究政策動向，防範相關陷阱。筆者的壹個老鄉年初買了房，按照調控前20%的政策交了首付。結果因為後來的政策變化，房子沒買，已經交的首付也被沒收了。
第二，長期不確定的前景和當前的現實問題，妳更喜歡哪個，遠離投資風暴中心的，比如北上廣和海南的高熱地區？
三、貸款買房的三個要點:壹是首付能力；第二，貸款政策的穩定性；第三，至少三年的還貸準備金；做到這三點，就可以貸款買房了。
第四，長期規劃風險很大。要特別註意長遠規劃，開發商拿地也要如此。
第五，產權不清晰、不健全的房子盡量避開。
六、投資商業商務公寓，很多所謂的產權酒店或者小戶型所謂的以租代售，實際上都存在交房後相關責任人不清的問題。目前我國的相關法律法規在這方面其實存在很大的灰色地帶，客戶購買後很多權益無法得到保障。
第七，要認真研究預售合同條款。
第八，全裝修房子的驗收和質量審核壹定要詳細。
第九，謹慎對待學區房。目前很多消費者在買房時最關心的就是教育。所謂的學區房設施，壹定要提前做好充分紮實的調查。在這方面，不要相信廣告的迷人表白，要去教育主管部門了解真相。
第十，盡量避免購買“地王”周邊的商品房，因為地王往往是壹種被炒作的價值，並不代表地段壹定是最好的或者最有升值潛力的。
解讀2011房地產調控政策新動向。
據說住房的概念是由很多陸軍和空軍主導的。這裏不想唱空話，也不想唱太多。我只是觀察近期政策層面的壹些變化，通過壹些外部的公開消息推測房地產調控的動作和意圖。妳說得對，麻煩妳了。如果妳錯了，就聽聽吧。
第壹，中央政府對房地產調控的態度。我註意到，前段時間，有兩則新聞值得關註。壹個是澳門有人講“房價壓不住”，但官媒壹般不報道。相反，壹些網站傳播了這壹消息。這可以解讀為，作為2003年以來的政策制定者和執行者，房地產壹直處於今天的局面，他想推卸責任，與2010以來的調控劃清界限，也就是說萬壹房地產泡沫被戳破。第二，胡總明確提出“要加強房地產調控”，這壹點很重要，說明中央最高決策層已經做好了泡沫破滅的最壞打算，高層的意見是統壹的(有人除外)。後來人民日報關於房產稅的評論，央企加速退出房地產行業，都可以算是對胡哥的回應。
第二，空置物業的問題應該已經解決。之前人口普查的重要內容之壹就是詢問房產。我估計大家都會問妳這房子是租的還是買的，家裏住幾個人，有沒有其他房產。人口普查是個幌子，最重要的目的是查財產。類似的情況還有很多，比如以網絡色情為名關閉有不當言論的網站，打擊色情。至於房子空不空，大家心裏都清楚，白費口舌也沒用。房子本身壽命最多50年，加上現在這些家夥的豆腐渣工程，30年可能真的是期限了。
第三，關於限購政策和限貸政策。本質上是提高銀行資產質量，看了下面的論述。
限購令就是不能多買。對於炒房團來說，壹套兩套額度根本不夠用。別人買不到，妳也賣不出去。事實上，這個政策對炒房的小散戶非常有用。現在卡住了。問題是想接手炒房的人接手不了，剛性需求接手不了。大家都不能繼續玩銀行了。誰擁有這所房子，誰就會誠實地供應它。
但是對於手段非常的人來說，這個限購令是有漏洞的。有人說可以借身份證之類的。這個時候，限貸政策起作用了。不讓貸款買房，就現金買房，這正是妳想要的。房子倒了幾次後，銀行在不斷回收現金，按揭貸款比例在下降。看看最近壹些熱點地區的二手房市場量價齊升，就知道為什麽停貸後還能繼續如火如荼的交易了。這是因為公眾輿論正在營造壹種房價肯定會上漲的氛圍，引誘相當壹部分富人現金買房，讓銀行退出第壹線的火力。現在可以說熱點地區買房的基本都是現金。回想壹下年初銀監會進行的壓力測試，妳就會知道ZF現在想做什麽。
第四，關於央企退市。這個問題阻力很大，人很難把吃進去的脂肪吐出來。還好有壹位兄弟說，這些央企還是很聽話的。畢竟央企是自己的兒子，是國家隊。如果妳是父親，有好吃的，妳會給自己的兒子吃，還是給養子吃？道理不言而喻，房市還是壹塊美味的肉嗎？
第五，關於房產稅的問題。這個問題既有現實的壹面，也有政治的高度。從實際來看，要賣的地已經賣完了。從這壹年來各地拆遷的新聞中可以看到，拆遷經常會死人，但還是在拆遷。為什麽因為沒地賣就要拆遷？這必須轉變，必須從現有的房屋中收稅來支持地方政府。作為政治高度的另壹面，那就是贏得民心。講個故事:“武則天登基的時候，重用了殘暴的官員。事實上，他參與了壹場大清洗。大清洗完成後，他殺死了殘暴的官員，成為正義的化身。其實是她壹個人幹的，只是情況不壹樣。”與ZQ相比，房地產崩盤十次還不夠，而且房產稅很可能造成雪崩效應。有人說房地產稅的稅率與房價的漲幅相比微不足道，但我想說，房地產稅徹底消除了房價繼續上漲的動力。類似於2007年的“530”股市效應，僅增加千分之二的印花稅就碾壓了股市的瘋狂牛市。五千以內，很多股票連續五天跌停，因為大家都賺的很豐厚，典型的殺多。房價漲得越高，房產稅交得越多，每年都要交。肯定會有很多人承受不了或者不想承受房子。市場上的住房供應量猛增，就像股市賣得太多買得太少的效果。成交價不斷走低，消化報價。中國人買漲不買跌的心態將被充分發揮，這將導致壹系列雪崩。在房價下跌的情況下，贏得人們對D的支持更重要。這時候D就會把開發者這個殘酷官員的角色推到前臺當替罪羊。
還有壹種說法是人們搬出房地產來拯救經濟。別擔心。易哥說2011大量建設保障房，其實就是用保障房接力商品房建設投資，拉動經濟。其實保障房也是房地產。其實拉動經濟的不是高房價，而是建設過程中的建築業、服務業、金融業。
房產稅的推出不需要全面鋪開。只要試點，其效果已經可以體現。之所以沒有試點，是因為央企退市，銀行資產質量還沒到位，保障房建設還沒準備好。明年很可能是類似於2008年擴大內需的重大工程，全國範圍的保障房建設，到時候時機就成熟了。
可能有人會說，現在商品房夠多了，還需要那麽多房子幹嘛？這裏還有壹個故事:1933，新政後，美國總統羅斯福試圖刺激經濟。他曾經想到過這樣壹個辦法，雇傭壹批工人在西邊挖洞，然後再雇傭壹批工人把洞填平，以此類推。工人要吃面包，導致食品生產和餐飲加工，工人要穿衣服，導致紡織服裝相關行業，等等。同理，可以拼刺激經濟。
至於征收房產稅的手續，就很麻煩了。請放心，我們D的稅務機關效率很高，不會有人做什麽搶錢的事。反正看到房子就搶就對了。妳背著它嗎？！
第六，關於加息的問題。最近，央行除了小幅加息外，還三次上調準備金率，調整了貨幣政策。利息是金錢的價格。壹旦加息影響的不僅僅是房地產，還有制造業、商業、居民儲蓄等等，行業間的利率差異化就不可行了，這也是為什麽“4萬億”大部分繞了彎，進入了房地產。我國制造業環境依然堪憂。明年的出口肯定會面臨下滑，目前內需低迷，所以加息從來沒有用過。此外，加息會加速國內熱錢的流入，擴大熱錢的獲利空間，直接增加購房者的負擔，引起樓市劇變。如果貨幣政策回歸正常，利息肯定會增加，至少實際利率會超過零。但壹旦加息，就意味著對房地產的動作已經開始，在相關準備工作沒有做好之前，不應該加息。
第七，未來壹年的房地產調控。壹年來，在各種官方媒體上，談得最多的就是轉變經濟發展方式，加快經濟轉型，實際上就是擺脫對房地產的依賴。培育新能源、新能源汽車、新材料等。，但其實說的和做的完全是兩碼事。正是由於房地產巨大的財富效應，對經濟轉型造成了極大的阻礙，民營企業和資本不斷往房地產裏鉆。最近壹直在做十二五規劃，對這方面有了清晰的認識。因此，要實現經濟轉型，必須抑制房地產的財富效應，引導社會資本投資ZF希望發展的新興產業。由此看來，未來壹年房地產調控力度將繼續加大。(可以參考十七屆五中全會“十二五”規劃的建議。)明年還有壹個很重要的時間窗口，也就是本屆政府任期的最後壹個完整年度。顯然不能把房地產問題的最壞情況留給繼任者。最理想的情況是暴風雨過後留下壹片平靜，這叫做政治遺產。然而，改革必然會面臨陣痛。這個痛苦應該在這個任期內完成，大概需要壹年的時間才能留下壹個”。妳也會明白為什麽有人忙著疏遠彼此。
第八，關於通貨膨脹。最近在官方媒體上，貨幣政策取向集中在管理通脹預期上。通貨膨脹在很大程度上是中美競爭的副產品。美國人希望通過日元升值和本外幣兌換獲得其他國家的社會財富，就像當年對日本人那樣。但是我們采取了對外升值，對內貶值的方式來對沖這種效應，導致了貨幣的泛濫。前段時間註意到歐美日等發達國家已經出現通貨緊縮的新聞，即物價水平壹直在降低；在發展中國家，通貨膨脹已經出現，價格水平迅速上升。通常的規律是，當經濟處於上升通道時，往往伴隨著通貨膨脹；當經濟處於下行通道時，往往伴隨著通貨緊縮。今年價格漲幅最大的主要集中在食品、大宗原材料、黃金和房地產。房地產、糧食等農副產品就不用說了，主要靠資本炒作來養。農副產品在地裏賣不出去，超市等銷售終端價格高，利潤歸誰所有就不用問了。大宗原材料、黃金、糧食的定價權是國際期貨市場上最容易控制的。總的來說應該是通貨緊縮，經濟效益下降，成本上升。社會服務經營者提高價格以保證利潤，給人以通貨膨脹的印象，但本質上是壓抑的。結合之前的加息，現在政策在盡壹切努力減少市場上的貨幣量，這是因為2009年的過度投資。
但是對於我們這些普通人來說，請看好妳的錢袋子。壹旦房地產劇烈波動，就會有相當數量的貨幣被困其中，導致社會貨幣量減少，人人處處缺錢。最近註意到很多銀行都在想盡辦法收儲蓄，但其實現在也有這種跡象。通貨膨脹和通貨緊縮之間只有壹墻之隔。如果，在經濟蕭條的情況下，國家仍然大量投資，結果就是惡性通貨膨脹，有些人會吃不起飯。不要指望糧價補貼，不可能這麽快就發到別人手裏。
第九，向前看。房地產調控後續政策。如果出臺住房保障法，法律的作用不是給人判刑，而是明確各相關方的責任，避免在政策上與利益集團扯皮，避免改變政策。這部法律頒布後，房地產市場將真正穩定下來。不會有今天打壓明天救市的事情。如果推出房地產交易的資本利得稅，類似於現在香港的特別印花稅，那麽妳就不能炒房了，國家要交20%以上的利潤，交易環節還有20%的稅，還有市場風險，那麽國家就關上了炒房的大門。房產稅的征收對象和範圍最後肯定和個人所得稅差不多，大家都有份，不過是壹句話的事。
綜上所述，今天的房地產是政治、經濟、外貿、匯率、產業結構等多種功能共同作用的結果，同時也夾雜著政治勢力的背景，已經牽扯到所有的普通民眾、商人集團和政治力量，深深觸動了社會各階層最根本的經濟利益，並且難以調整。在沒有健全法律制度的情況下，沒有做好充分的制度準備，貿然打開了潘多拉魔盒。澳門有人說的也不全是錯的。可想而知，當年有人打開這個盒子的時候，他的目的可能真的是大幹壹場，趕上英超之美，但世界上還沒有壹個國家成功走出房地產周期。可以嗎？1923年的房地產運動之後，真的不希望像海南、廣西北海、廣東惠州那樣遍地雞毛的場景在大江南北上演。
最後，希望大家能在這場影響我們壹生的風暴中自救。別再糾結房子了，捫心自問，人的生命價值只等同於房子的價值嗎？