2月2日，北京市住建委、市場監督管理局等部門發布《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，多方面規範住房租賃，保障房東和租客的合法權益。
《通知》規定，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。簡言之，長租企業向租客收取的資金，最多按季度交；如果租客按季度交，長租企業也要按季度向房東支付。
“長收短付”是長租公寓最大的問題，新規核心便是限制企業的“資金池”。針對長收短付背後的“租金貸”模式，《通知》規定，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。
此前，為獲得更多資金，長租企業會引入金融機構，租客與其簽訂貸款條約，分期償還租房貸款，金融機構則將全年租金壹次性打入長租公寓企業賬戶。
因長租企業按月或季度給房東打款，期限錯配下會沈澱出巨大的資金池，這筆資金並沒有獨立第三方進行監管。壹旦危機事件發生，長租公寓資金鏈斷裂無法向房東打款，租客卻仍與金融機構存在債務關系。
新規之下，北京市住建委相關負責人介紹，租客申請了住房租賃貸款後，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業，及其關聯企業或利益相關方。
與此同時，此前已經預收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業要建立專戶逐步化解；已經預收的押金，也要壹並納入專用賬戶托管，押金托管的具體方式和流程後續還會出臺配套細則。
針對押金難退的問題，《通知》規定，住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。這相當於建立專門的賬戶進行托管，企業不能挪用。
租房合同終止後，住房租賃企業應於2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，後者應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。上述三項舉措之下，長租企業“資金池”的瘋狂擴張被限制住。
2020年，長租公寓頻繁暴雷，使行業的潛在風險暴露無遺。SOHO中國董事會主席潘石屹直言，在現在的金融環境稅收環境下，做長租公寓的主要有兩類人：“騙子”和“傻子”，長租公寓是龐氏騙局在房地產市場裏的體現。
“近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。”北京市住建委有關負責人表示。
深究背後的***性問題，壹是以互聯網思維主導經營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實現套利，經營模式風險高。二是長期依賴於股權融資，靠股東輸血維持經營。三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴張之路。
上述負責人稱，北京市多措並舉貫徹落實“租購並舉”國家戰略，大力培育和發展住房租賃市場，支持和鼓勵長租企業規範、穩健經營，對以圈錢為目的大搞金融化、資本化的邪路歪招，北京市將會堅決叫停，主動引爆。
“此次北京出臺的政策，具有信號意義和行業示範效應。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這說明北京在積極落實租賃市場秩序管控的導向，有助於規範長租公寓的運行和發展，減少長租公寓市場的各類糾紛和風險。
他還表示，類似政策值得全國其他城市學習，尤其是上海等，在2020年二手房比較火熱的情況下，二手房出租也變得比較強勢。此類城市後續也需要結合租賃市場的發展，積極出臺政策，促進長租市場健康發展。
值得註意的是，在規範企業經營活動之外，新規對租賃行業的發展方向進行明確表態，即北京將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租，符合條件的住房租賃企業可按規定享受稅收、金融等優惠政策。
截至目前，已有萬科、龍湖、中駿等多家房企布局租賃行業。日前，萬科A公開表示，長租公寓是解決居住問題的重要渠道，集中式公寓市場需求大，且符合租購並舉的政策方向，集團會堅定不移推進這項業務。