房地產市場調控要堅持“穩”優先，把改善供給、穩定需求作為政策調控的重中之重，既要促進市場穩定發展，又要促進房價回歸合理水平。
今年以來，中國房地產市場逆勢上漲，量價再度成為各界關註的焦點。
樓市量價齊升，市場需求集中釋放。
今年以來，中國房地產市場量價齊升，市場需求集中釋放。前8個月，全國商品房累計銷售面積4.94億平方米，同比增長42.85%，較2008年同期下降近15個百分點。銷售額增長得更快。前8個月商品房銷售總額達到23464.7億元，同比增長69.86%，較2008年同期下降近13個百分點。
在成交量大幅增長的同時，房價同比漲幅由負轉正，連續6個月正增長。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴大1個百分點，為年初以來連續第二個月上漲。環比增長0.8%，連續6個月環比增長。
政策因素是房價過快上漲的根本原因。
寬松的信貸政策是直接原因。
在供給端，適度寬松的貨幣政策和信貸的擴張為開發商提供了充足的資金，緩解了開發商的資金短缺，開發商前期打折促銷的壓力已經消失；在需求端，存貸款利率下調和購房首付比例降低同時放大了自住和投資投機需求。當供給彈性較小甚至降低時，需求的集中釋放必然導致房價大幅上漲。
通脹預期是間接原因。
對全球和國內銀行向市場註入大量流動性的擔憂，以及國際國內經濟已經見底的形勢逐漸明朗，投資者對未來通脹的預期越來越強烈。在金融市場發展緩慢，投資渠道有限的情況下，買房成為中國富裕階層資產保值增值的首選。如果說今年壹季度，市場需求仍以自住和改善型需求為主，那麽到了二季度，投資投機需求成為推動房價的主力。三季度貨幣政策的動態微調(如收緊二套貸款)使得投資投機需求再次退潮，導致成交量再次放緩。
信貸資金違規進入樓市和股市。
據測算，今年上半年新增貸款與GDP之比高達0.53，而往年這壹比值壹直穩定在0.1~0.2。上半年GDP同比增長7.1%，為1992以來的最低增速。目前經濟增長的低水平不需要也不可能吸收這麽多的信貸資金，必然導致部分信貸資金流入資產市場，從而進壹步推高房價、股價等資產價格。
中國房價總體水平明顯偏高。
從房地產行業的周期來看，2008年的這輪市場調整並非完全不充分。
在宏觀經濟景氣周期的四個階段(蕭條、復蘇、繁榮、衰退)，依次有低增長、低物價、高增長、低物價、高增長、高物價、低增長、高物價四種組合。其實房地產行業也有類似的周期性發展規律:壹般來說，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先導，但此時房價依然堅挺，出現所謂的量價齊跌階段；然後量價齊跌，也就是量價齊跌的階段；隨著價格下跌，有效需求開始增加，交易量開始回升，進入量價齊漲階段；最後，隨著經濟的好轉，交易量的不斷增加，投機需求活躍，進而演變為量價齊升的階段。從壹個階段發展到另壹個階段所需的時間主要取決於房地產發展的階段和外部環境的變化。
根據行業發展周期，我們可以將2000年以來中國房地產的發展過程分為三個階段:
第壹階段(2000~2002年):量價齊跌階段。表1中的數據顯示，現階段全國房價略有上漲，三年間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由於價格漲幅較小，住房制度改革前積累的大量有效需求得到集中釋放，這壹階段的市場成交量也大幅增長(年均增長20%以上)。
第二階段(2003~2007):量價齊升階段。自2003年以來，受經濟周期上升、北京奧運會臨近等諸多因素影響，我國房屋銷售量持續增加(年均增幅約24%)，與此同時，我國房價也進入快速上升通道，房屋銷售價格指數年均增幅超過7%。這壹階段持續時間較長，市場存在調整的客觀需要。
第三階段(2008年):量價齊跌階段。隨著市場的不斷活躍和投機活動的增加，全國房價不斷提高，但不斷上漲的高房價超出了大多數購房者的承受能力，迫使大多數購房者退出市場，再加上國家宏觀調控的打壓和全球金融危機的影響，導致現階段市場成交量急劇下降。2008年營業額下降近20%，是房改以來的第壹年。
但這個時期只持續了不到1年。2009年，受國家經濟刺激政策特別是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束調整，回到量價齊升的景氣周期。但根據行業發展規律和國際(如日本)經驗，房地產調整周期至少應為三年，2008年調整持續時間不到1年。所以，這壹輪房地產市場調整是不完全的，不充分的。由於前期價格上漲，購房者觀望氣氛再現，8月份以來部分城市房地產成交量開始萎縮，表明我國房地產市場正處於由量價齊跌向量價齊跌的關鍵階段。
過高的房價不利於行業的健康發展。
普通人覺得現在的房價高到無法承受，但是壹些開發商、壹些官員、壹些學者認為房價其實不高，並且有城市化、工業化、消費結構升級等證據證明。在這裏，筆者通過房價收入比、價租比和絕對價格法三種方法來衡量我國房價的總體水平。
第壹，房價收入比遠高於合理水平。當住房用於滿足自住需求時，決定房價的是居民的實際購買力，通常用房價收入比來表示。聯合國人居署在調查了50多個國家的首都城市後認為，壹套房子的合理價格應該是居民年收入的2-3倍。超過6倍，大部分人就買不起了，市場就有問題了。但如表2所示，2008年，我國房價收入比高達8∶1。北京、上海、廣東、海南、天津的房價收入比均超過10∶1，北京核心區高達22∶1，明顯高於東京、倫敦、溫哥華等國際城市。
二是價租比逐年上升，市場泡沫和風險同步放大。當住房作為投資需求時，決定房價的壹個重要因素是住房租金，國際上通常用價租比來表示房價的高低。受限於數據的可得性，這裏我們用國家統計局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數的比值來表示房價和租賃價格的相對變化:如果比值大於1，說明價格和租金相對較高，投機成分和市場泡沫在增加；反之，如果該比值小於1，則說明價格和租金相對較低，市場中的投機成分和泡沫在減少。近年來，我國房地產市場的價租比不斷提高，2003年為1.03，2004年至2008年壹直在1.04以上。雖然2009年上半年有所回落(1.01)，但仍在1的臨界值之上。說明隨著房價的上漲，中國房地產市場的投機成分和泡沫越來越多。
第三，從絕對水平來看，中國壹線城市的房價已經接近甚至超過發達國家。2008年，在美國芝加哥，面積200平方米的獨棟別墅售價中位數為每套26.4萬美元，單價約為9240元人民幣/平方米。日本東京壹套80平米帶車位的公寓樓價格約3000萬日元，折合人民幣654.38+0.92萬元，每平米約2.4萬元。2009年，北京四環以內70%以上的樓盤售價達到2萬元/平方米。考慮到購買力平價，中國的住房只有70年的土地使用權，考慮到美國、日本的人均收入比中國高幾倍甚至幾十倍，中國像北京、上海這樣的壹線城市的房價其實已經遠遠超過發達國家。
因此，無論從行業發展周期還是衡量房價的三大指標來看，目前我國房價的總體水平已經明顯偏高。
高房價對經濟發展的影響
從國民經濟和全社會成員福利增進的角度來看，房價過快上漲弊大於利，其危害主要體現在以下三個方面。
正反饋效應加劇宏觀經濟波動。
房價過快上漲有財富效應。即隨著房價的上漲，抵押貸款資產的市值會增加，從而帶動居民消費的增加和經濟的增長，即房價和財富之間會形成正反饋機制。從經濟波動的角度看，在經濟擴張時期，房價上漲會進壹步推高經濟增長；在經濟收縮期，房價下跌會進壹步拖慢經濟增長。
在供給方面，當房價上漲時，開發商和銀行預期價格將繼續上漲，這導致信貸和投資開發增加；需求方面，房價上漲導致投資需求增加。在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然導致房價快速上漲。由於產業關聯度高，活躍的房地產市場會促進建築、冶金、建材、交通、金融等相關產業的快速發展，從而加快經濟增長；同樣，在經濟蕭條時期，會加速經濟下滑。
擠出效應制約了居民消費的擴大
由於房價上漲較快，近年來居民購房首付和月供不斷增加，月供和租房支出在居民總消費支出中的比重也不斷增加。住房支出的增加和比重的提高，擠占了購房者在生活和發展其他方面的支出，嚴重制約了居民消費的持續擴大。特別是在當前國際金融危機的背景下，房價過快上漲擠壓了居民消費，扭曲了社會資源配置，成為擴消費、保增長的絆腳石。
再分配效應擴大了居民收入差距
住房既是普通商品，也是投資品，房價上漲會對不同家庭的財富存量產生不同的影響。對於無房家庭來說，房價上漲增加了租房和買房的難度，讓這些人實現買房夢想的希望越來越渺茫；對於有自有住房的家庭來說，房價上漲會增加房貸消費；對於擁有房屋並用於投資的家庭來說，房價上漲不僅可以獲得租售收入，還可以獲得更多的按揭貸款，是房價上漲的最大受益者。總的來說，房價過快上漲會進壹步拉大收入差距。
以人為本，促進房地產市場健康發展
房價過快上漲不利於房地產業本身的發展，不利於經濟金融的穩定，不利於構建社會主義和諧社會的目標。因此，房地產市場調控要堅持“穩”優先，把改善供給、穩定需求作為政策調控的重中之重，既促進市場穩定發展，又促進房價回歸合理水平。
堅持以人為本，促進房地產市場健康穩定發展
安居是民生之本。這幾年中國房價的上漲遠遠超過居民收入的增長，基於老百姓真實需求的房地產開發必然是不可持續的。房地產政策應以科學發展觀為指導，以人為本。從構建社會主義和諧社會的高度出發，千方百計滿足老百姓的自住需求，抑制投資需求，嚴厲抑制投機需求，促進房地產市場健康穩定發展。
微調動態貨幣政策，嚴格執行二套房貸政策。
針對我國住房市場結構性需求過大的問題，應采取切實有效的措施抑制不合理需求。金融監管部門要督促商業銀行嚴格執行房貸首付比例政策；嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場，住房信貸的增長必須與經濟增長和借款人的還款能力相匹配。在經濟企穩回升、物價進壹步上漲時，適時加息。借鑒國際經驗，對非本地購房者(包括境外和非本地)，特別是購買多套住房的，進行壹定的政策限制。加強對外資流入房地產市場的監管。
改善供應結構，繼續加大保障性住房建設力度。
堅持政府和市場兩條腿走路，明確和強化政府在保障居民基本住房方面的責任和義務。近年來，雖然各級政府加快了保障性住房建設步伐，但從保障性住房在住房總供給中的比重和滿足中低收入家庭住房需求的角度來看，我國保障性住房建設步伐仍然過於緩慢，需要進壹步努力增加市場有效供給。要加快研究出臺房產稅政策，抑制投資投機需求。
建立和完善房地產市場信息系統
加強市場監測。市場規範，信息公開透明，有利於市場參與者形成合理預期，避免盲目投資和消費。建議各有關部門加強房地產市場運行數據的收集、整理和共享。建立房地產風險預警系統，提供公開、透明、權威的動態信息。（