《合同法》第214條規定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。"
因此，房屋租賃合同的最長期限，包括房屋租賃合同的續簽，為20年。
(1)房屋租賃合同最長期限為20年，即當事人簽訂的每份租賃合同約定的租賃期限不得超過20年；租賃合同未按指數級簽訂或多份租賃合同總租期不能超過20年。
②租賃期限屆滿，當事人續簽租賃合同的租賃期限？自續期之日起不得超過20年。
(3)房屋租賃期限超過20年，並非整個租賃合同無效；但超過20年的部分租賃期限無效，即租賃期限按20年計算。
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