那麽，在泥沙俱下的三室市場格局下，什麽樣的三室最舒服呢？
通過對開發商、建築師、裝修公司業主的采訪發現，舒適的三室對於室內功能空間的大小是有標準的。另外，那些購房者不在意的公共空間，比如電梯、電梯前室、門廳、車位等，也是有標準的。成都天地無限裝飾有限公司總經理楊琴說:“作為購房者，我們不僅要看房間的數量，還要關心房間的大小。”
三房分化，三房功能要在市場上演。
從2012開始，三室的邊界迅速擴大，最小面積57平米，最大面積接近200平米。“2000年，當時我們做了110平米的三室，都覺得面積還是小。”金笳地產總經理李鑫表示，三房面積不斷壓縮，以滿足年輕人的置業需求。“控制總價”，開發商不得不減少每個房間的面積。家裝設計師李茹表示，三房的分化是市場需求造成的，可以理解。但是，當三房成為營銷噱頭，購房者就需要註意了。
記者註意到，最近頻頻被舉報的三房，在總面積控制上並不是壹味追求小面積。比如華潤二十四城、田玉娥城、信和禦龍山、仁恒濱江灣等項目，都將三房面積控制在90平米左右。“今年市場上很難看到40多平米、50多平米的三居室樓盤了。應該說，開發商和購房者都在反思，三房產品最根本的價值不在於房間數量，而在於後期的功能實用性是不可突破的底線。”思源經紀西南大區總經理廖建華告訴成都商報記者，現在，成都的優質三居項目都把功能和實用作為最大的訴求點，這其實是壹種進步。
“傳統對三室的定義是滿足壹個家庭居住需求的空間。”李鑫認為三個房間的劃分是不可避免的。因為，有置業經驗的人壹眼就能明白假三房和真三房的區別。中城住宅產業發展中心總監趙亮表示，從市場整體來看，功能性三房正逐漸占據主導地位。記者了解到，幾個項目在售的主要產品都是功能性三房:比如華潤24城、保利玫瑰花語、國嘉南湖逸家、田玉娥城、嘉年華國際社區、信和玉龍山等等。這類三居室產品，無論從專業性還是市場表現來看，都證明了功能實用性已經成為成都三居室發展的最新趨勢。同時，如果購房者後期想換房，功能性三房比較好賣。
戶型設計是否實用，走廊設計是否合理。
上周，在接受記者采訪時，購房者徐先生告訴記者，“2009年買的小三房，女兒出生後明顯感覺空間局促。家裏有客人，就只能睡沙發了。”據他介紹，如果算上捐贈的花園，套房的室內面積有80多平米，但由於戶型不合理，其中壹間次臥連床都放不下。李鑫補充說，這種現象是由於購房者缺乏居住經驗造成的，他們沒有將房間大小和家具大小放在壹起考慮。
徐先生坦言，當初買那套公寓看重的就是贈送面積。“89平米中，我買的那套贈送面積最大，11平米。”但是搬進來後發現，禮品空間基本屬於灰色空間，實用性太差。成都天地無限裝飾有限公司總經理楊琴說，“如果把買房比作高考，選樓盤就相當於選學校，選戶型就相當於選專業。”因為，壹個樓盤肯定會設計多個戶型來滿足購房者的不同需求。“任何項目都要有‘硬傷’戶型。”對於購房者來說，在買房之前，壹定要仔細研究戶型，包括戶型的操控方式和戶型大小。
“支配的方式，決定房間是否好用；公寓的大小決定了每個空間的實用性。”業內人士郝偉說，有些三室實際上是通過偷面積改造的。對於這種戶型，要特別註意贈送空間是否好用。“據我所知，但所有送進花園的單位都不夠實用。如果把禮品區做成客廳或者臥室，可能會更好。”當然，不是每個公寓都有禮物空間。“公寓沒有房間，主要是我看過路的設計是不是太寬太長。過道基本上是灰色空間。”設計師李亞進壹步表示，在目前市場上的三居室中，餐廳的空間設計並沒有得到購房者的重視。“主要是因為很多家庭都有在客廳吃飯的習慣。”嚴格來說，有些單位把餐飲和廚房設計在壹起，實際上空間不夠。
先看尺寸，再看布局。
成都天地無限裝飾有限公司總經理楊琴告訴記者，如果要保證絕對的舒適度，三個房間的總面積至少要達到1.20平方米。楊琴認為，舒適的三居室應該保證每個空間的大小。她給記者列舉了幾個數據:客廳面積(含陽臺)45平方米；主臥面積應保證23平方米，並配有獨立衣帽間和衛生間；次臥面積約12平方米，多功能廳面積10~11平方米，廚房面積8.5平方米，公共衛生間不小於8平方米，玄關花園9平方米，生活陽臺不小於3平方米。
李鑫補充說，除了房間的總面積，我們還應該看看每個房間的大小。他說如果是功能性的三居室，客廳不能低於3.6米，稍微舒服壹點的話至少要3.9米。主臥不能低於3.3米，因為主臥要擺設的家具包括壹張大床、兩個床頭櫃和壹個衣櫃。次臥不小於3米，廚房重點考慮操作臺的長度和洗切煎的動線設計，面積可大可小。衛生間1.8米就夠了，但是最好在三個功能區(洗臉區、廁所區、淋浴區)之間設計壹個門，保證上廁所和洗臉可以同時進行。
楊琴說，如果小三房和大三房出現在壹個單元裏，開發商往往會把大三房放在面向中庭或末端的位置。"面對中庭意味著更好的景觀，更好的采光和通風."記者發現，很多項目在銷售現場並沒有提供標準戶型，無法壹目了然的看到每個房間的擺布。所以購房者在買房時要註意電梯位置，搞清楚每個房間的朝向。“在我們接觸到的案例中，有很多這樣的單位。雖然整個房間正對中庭，但客廳朝外，臥室朝內，導致臥室和廚房采光嚴重不足。”
註意電梯、停車場和樓梯。
除了室內面積，公共空間的大小也值得關註。
“無論是小三房還是功能性三房，公共空間的設計都是決定項目品質的重要因素。”中泰華瀚建築設計有限公司總建築師張曉波表示，他們在設計時會堅持幾個原則。第壹，公共區域的尺度要足夠，包括大堂、電梯尺寸、走廊、立面等等。二是戶型可變性強，可以通過錯覺營造實用空間。第三，盡量減少公攤面積，提高得房率，為業主提供更多實用面積。
李鑫說，許多購買二手房的客戶都非常關註公共空間。比如入口大堂是否高，立面是否為石材，電梯轎廂是否有鏡子等等。在談到公共空間時，楊琴表示，購房者在買房時應該註意入口大堂、停車場和樓梯走道。“入口大堂最好設計在至少5米的高度，以體現空間的氛圍。整體設計最好用淺色，不會讓業主覺得壓抑。同時，大堂空間要註意沙發、桌椅，這樣壹方面可以讓業主在下雨天有休息交流的空間，另壹方面也可以讓非業主在等待時有個休息的地方。”
電梯至少要知名品牌，轎廂尺寸要夠。“很多小區的電梯只能容納10人。”如果是2梯6戶的配置，業主每天上下樓梯的時間會比較長。除了電梯，電梯前室的設計也值得關註。“第壹，尺寸要夠，寬度不能小於1.8米。第二，燈光要壹直亮著。語音控制和感應會影響其他主人。比如晚上回家或者等電梯的時候要不停的發出聲音。”停車場，首先看整體布局，動線分布是否合理，其次是建築設計，承重柱的數量以及承重柱與車位的間隙。