從根本上說，要建立和完善相應的法律制度，保護公民享有的私有財產權和財產所有者享有的財產權。最重要的法律制度是賠償制度，而賠償制度的核心是賠償數額的確定。國家標準《房地產估價規範》(以下簡稱《規範》)對征地拆遷補償估價只有6條原則性規定，沒有給出相應的技術路線和方法，沒有從充分保護被拆遷人私有財產權的角度建立拆遷估價的基本理論。建設部自2004年6月5438+10月1日頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《意見》)，對拆遷估價機構的選擇、拆遷估價糾紛的調解、被拆遷房屋性質和面積爭議的處理等作出了明確規定，有助於規範城市房屋拆遷估價行為，從而維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權益。但《意見》在拆遷評估的價值標準、拆遷評估的方法、時間、技術路線等方面，並沒有在《規範》的基礎上進行突破和創新。從憲法修正案保護公民私有財產權的立法精神來看，有必要重構現行的房地產拆遷補償評估制度，包括補償標準、技術路線和補償程序。
第壹，不動產征收中涉及的拆遷補償評估制度創新
根據新憲法精神，對於我國征收中涉及的不動產拆遷補償評估制度的創新，應當明確政府征收土地和公民私有財產應當具備三個條件:壹是應當符合公共利益的需要；第二，征收主體只能是國家，征收程序要符合法律規定；第三，應該對征收給予公平的補償。制度創新主要包括以下兩個方面:
壹、對於依法征收，要求通過以下方式進行征收:1。法律盡可能明確地給出了征用的目的——“公共利益”；2.政府聘請專業房地產評估機構對被征收財產進行評估，提出補償標準的報價；3.被征收方也可以聘請獨立的房地產評估機構進行評估，並提出反要約；4.被征收方質疑征收是否符合“公共利益”目的的，可以要求舉行聽證會，政府應當在聽證會上說明征收的必要性和合理性；5.達成補償協議並符合其他法定條件的，由政府拆遷主管部門發放拆遷許可證；6.如果被征收方在聽證後仍對政府是否符合“公共利益”提出質疑，或者雙方無法就補償金額達成壹致，被征收方有通過司法途徑使政府放棄征收的救濟手段；7.進入司法程序後，如果政府認為征收情況緊急，為了不影響公眾利益，政府可以提前向法院支付適當數額的補償作為定金，請求法院在終審判決前讓政府提前取得被征收財產，由政府主管拆遷的部門發放拆遷許可證；8.征收糾紛進入審理階段後，法院要求雙方聘請的獨立房地產估價師提交估價報告並當庭交換，接受質證。政府根據法院生效判決支付補償金額，政府拆遷主管部門發放拆遷許可證。
第二，對被征收方的法定補償應當是公平補償、足額補償和及時補償。具體來說，主要體現在三個方面:1。補償範圍不限於被征收房地產的公開市場價值，還包括被征收人因征收而損失的利益(如搬遷費、經營損失等。);2.補償的對象不限於被征收人，還包括與被征收財產相關的受益人(如不動產承租人等。);3.估價結果是雙方協商或法院判決的重要依據，這就要求估價本身應當公平公正，估價的價值標準應當是公開市場價值；4.補償要及時，因為“遲到的正義不是正義”，不及時的補償肯定是不公平、不充分的。
二，商業開發房地產拆遷補償評估制度創新
2003年6月5438+10月65438+4月，黨的十六屆三中全會通過了《中央關於完善社會主義市場經濟體制若幹問題的決定》，要求按照保障農民權利、控制征地規模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴格界定公益性和經營性建設用地，征地必須符合土地利用總體規劃和用途管制，並及時給予農民合理補償。憲法修正案加強了對公民享有的私有財產權的保護。因此，對於商業開發中涉及的房地產拆遷補償評估，制度創新更加必要和迫切。
制度創新的第壹點是嚴格區分征收和商業開發，即只有依法確定是為了公共利益的需要，才能適用國家關於征收征用的法律制度。因征收而拆遷是強制的，屬於“買賣”，即只要政府對公共利益進行補償，按照法定程序，依法進行，被征收方只能將其財產“出售”給政府；至於因商業開發而拆遷，拆遷雙方的行為屬於平等民事主體之間的民事法律行為，應遵循合同法中的平等自願、意思自治、誠實信用原則，不應“強買強賣”，即只要產權人不同意轉讓其財產，任何單位和個人不得“強買強賣”。
對於商業開發的拆遷，拆遷評估制度的創新還應要求:壹是進壹步明確與拆遷相關的程序法律制度；二是絕對需要避免政府介入拆遷糾紛，成為糾紛的壹方，從而保持中立，獲得裁判地位，相應避免被拆遷人與政府發生沖突的可能；第三，補償標準應不同於征收補償，被拆遷人可以參與商業開發的利潤分配。具體來說，主要包括以下兩個方面:
壹、關於商業開發拆遷的程序，要求拆遷按照以下步驟進行:1。開發商聘請專業的房地產評估機構對被拆遷房地產進行評估，提出補償標準的報價。2.開發商與房地產業主逐壹協商。談判過程中，房產產權人也可以聘請獨立的房地產估價機構進行估價，並提出還價；開發商與業主達成壹致的，草簽補償協議(待政府相關部門發放拆遷許可證後生效)。3.協議草簽的房地產產權所有人達到總人數70%以上，草簽補償協議涉及的待拆遷房地產總量占待拆遷房地產總量50%以上的，在符合其他法定條件的前提下，由政府拆遷主管部門核發拆遷許可證，開發商支付補償後進入正式拆遷程序；否則，拆除程序終止。4.進入正式拆遷程序後，對於未與開發商訂立補償協議的其他房地產產權人，參照已經訂立的補償協議的標準，與開發商協商訂立補償協議；如果不能達成壹致意見，應通過司法程序確定賠償金額。5.進入司法程序不會影響拆遷的繼續，拆遷人可以申請強制拆遷，但拆遷人應當參照已經訂立的補償協議的標準，向法院繳納適當數額的補償作為保證金。6.拆遷補償糾紛進入審理階段後，法院要求雙方聘請的獨立房地產估價師提交評估報告並當庭交換，接受質證。被拆遷人按照法院生效判決支付補償金額。
二、拆遷補償的範圍和標準，即拆遷評估的技術路線，應包括:1。評估被拆遷房地產在拆遷許可證發放之日的公開市場價值，以及收益(如搬遷費用、經營虧損等。)被拆遷人弄丟了。同樣，補償的對象也不僅限於被拆遷人，還包括與被拆遷財產相關的享有補償權利的受益人(如不動產承租人)。2.根據拆遷後新的規劃條件，評估商業開發項目完成拆遷許可後的公開市場價值。3.必要時，房地產估價師為雙方或壹方估算被拆遷房地產可能參與分配的增值額。關於拆遷評估的技術路線，值得註意的是，政府實際上參與了商業開發項目的利益分配，但其形式是政府稅收；其實對於商業開發的增值部分，土地、資本、勞動力都應該參與利潤的分配。因此，被拆遷人參與商業開發項目的利益分配，可以理解為被拆遷人以其不動產作為出資參與商業開發應獲得的報酬。當然，由於開發商要承擔開發風險，其份額應多於被拆遷人，具體增值分配金額由拆遷雙方協商約定；對於少數無法與開發商協商的人，增值額的分配也可以通過司法途徑確定。
城市房屋拆遷補償安置合同糾紛的法律實務處理
壹、拆遷安置合同的效力審查
拆遷安置合同的效力審查應以合同的主體和內容為依據。《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)對拆遷安置合同的當事人進行了界定。作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。但在審判實踐中，有資質單位的分支機構或拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體，存在不同意見。拆遷安置合同當事人能否成為其分支機構或委托人，應具體情況具體分析，不能壹概而論。分支機構或受托方取得其單位或委托人的授權，以其上級單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時，其主體應為合格主體。如果客戶、分行等。以自己的名義訂立拆遷安置合同並提起訴訟的，其授權人或者上級法人應當成為訴訟主體。
所謂被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。持有房屋產權證的人無疑是被拆遷人，但通過繼承、買賣、離婚、贈與等方式享有被拆遷人房屋的部分實際所有人是否可以作為被拆遷人對待？答案應該是肯定的。對於被拆遷房屋的所有權人，不宜做狹義的解釋，即定義為持有產權證的人，否則不利於保護被拆遷人的合法權益和房地產市場的商品流通，應結合案例具體分析。
被拆遷房屋的部分所有權人未經其他所有權人事先同意，事後又未經其他所有權人追認簽訂拆遷補償安置協議的，或者被拆遷房屋與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的，該協議因侵害他人權利而被認定無效。對於被拆遷房屋所有權人已通過買賣方式占有使用，但已與原產權人結清房款手續，且原產權人不主張買賣合同無效的，購房人與拆遷人達成的拆遷安置合同有效，但應責令其盡快辦理產權過戶手續。
對於拆遷合同內容的審查，主要看拆遷安置合同的內容是否是雙方真實意思的表達，是否符合拆遷法律法規。如果內容與法律禁止相違背，則應視為無效。
二、拆遷安置合同的產權糾紛
根據《條例》，被拆遷人有產權調換的權利。實踐中，拆遷安置合同大多約定新建安置房的產權。在處理安置房產權糾紛時，合同有約定的，按合同處理，合同對新建安置房產權沒有約定的，按拆遷時的法律法規處理。法律法規沒有規定的，可以按照條例的規定進行產權調換，也就是說被拆遷人有選擇產權調換和補償的權利。但已經進行價格補償的，可以不再進行產權調換。對於* * *擁有全部房屋，有產權調換請求權，有價格補償請求權的，可以進行產權調換。* * *與部分人因* * *產權發生的糾紛，可以作為單獨案件處理。拆除房屋屬於違章建築和超過批準期限的臨時建築，既不能進行產權調換，也不能進行補償。但如果被拆房屋當時沒有被市規劃部門認定為嚴重違反城市規劃，而是被處以罰款，房屋所有權人辦理了相關手續，該房屋將由違章建築變為合法建築，可以享受產權調換和補償的待遇。拆除臨時建築，拆除未超過批準使用期限的臨時建築，拆遷人依法享受拆遷補償待遇，但不享受安置待遇。非公益性房屋拆遷的附屬物，不能進行產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。
三、拆遷安置合同補償爭議的處理
因為房地產開發公司在拆遷中占很大比重，這些部門的性質決定了他們必須追求利潤最大化。因此，在實踐中，這些部門往往低價拆遷原居民的房屋，拆遷補償費往往過低或違反拆遷安置合同不予補償。也有很多這樣的糾紛告上法庭。對於補償爭議的處理，拆遷安置合同中有約定的，應當按照拆遷安置合同中的約定處理；不按照合同履行的壹方應當承擔違約責任。
對於定價補償，應根據被拆遷房屋建築面積的安置價格結合新的安置補償金額，補償時還應充分考慮地段差異。不同使用性質的房屋應該有不同的補償標準，主要指居住用房和經營用房。如何認定拆遷中房屋的使用性質，是當前拆遷安置中爭議較大的問題。筆者認為應根據被拆遷房屋的實際使用性質來確定。因拆遷非住宅房屋造成停產停業的，拆遷人應當給予適當補償。
對於被拆遷房屋的承租人而言，租賃期限未滿時，承租人有權使用被拆遷房屋，承租人有權要求拆遷人和產權人返還已支付的租金並賠償損失。房屋所有權人發生產權變更的，承租人與房屋原所有權人的租賃關系繼續保持。過渡期間，承租人自行安排住所的，由拆遷人支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費按照市政府的有關規定執行。因拆遷人的責任造成過渡期限延長的，拆遷人應當承擔違約責任，並應當從逾期之日起增加臨時安置補助費。
四、拆遷安置合同中安置面積、位置、樓層、安置爭議。
拆遷安置合同當事人應當嚴格按照合同履行。被拆遷人在房屋重建過程中擅自變更安置面積、位置、樓層，導致拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持按照拆遷安置合同進行安置的，應當裁定由拆遷人按照合同約定的標準向被拆遷人支付。拆遷人以無房為由拒絕安置，但被拆遷人仍堅持按原合同安置的，應判令拆遷人按合同約定的標準另行支付。被拆遷人拒不執行的，可以采取為拆遷人劃撥資金、在房地產交易市場購買商品房交付被拆遷人強制執行的方式。
拆遷同壹房屋以產權調換形式補償給多個被拆遷人，或者安置給多個被拆遷人，造成補償或者安置房屋權屬爭議的，應當確認爭議房屋歸訂立協議的第壹方所有；不能確定訂立協議順序的，可以根據被拆遷人的需要和房屋安置的緊急程度酌情處理。對於已辦理安置房權屬手續、已實際入住安置房、有拆遷安置合同的，可適用物權優於債權的原則。壹是已經享有爭議房屋所有權和使用權的人可以得到安置，未取得爭議房屋的人可以單獨向拆遷人提起訴訟，由拆遷人負責補償安置。
合同約定的位置、面積不明確，容易造成歧義的，應當作出有利於被拆遷人的解釋。施工結算有合同約定的，應按合同辦理。沒有約定的，按照法規、規定和政策執行。對於遲延支付或支付標的物的違約行為，違約方不僅要承擔遲延支付或支付標的物的違約責任，還要承擔價格風險的不利責任。如標的物逾期交付，價格上漲時，以原價為準；當價格下降時，以新價格為準。逾期不繳納的，當價格上漲時，按新價格執行；價格下降時，以原價為準。
城市房屋拆遷應註意證據保全
由於城市房屋拆遷涉及當事人的切身利益，涉及面廣，情況復雜，處理難度大。如果處理不好，很容易導致矛盾激化。因此，在房屋拆遷過程中，做好證據保全，妥善處理糾紛非常重要。基於近年來房屋拆遷案件中存在的問題，筆者認為，在城市房屋拆遷過程中，有以下幾種情況應註意證據保全。
第壹，代管房的證據保全。托管人也屬於被拆遷人。但由於托管人對被拆遷房屋沒有所有權或處置權，在業主不在的情況下，被拆遷人應當保存被拆遷房屋的面積、建築材料構成、房屋新舊程度等相關證據。如果托管人是房屋拆遷主管部門，補償安置協議必須經過公證機關公證，並辦理證據保全。如果上述證據在沒有采取保全措施的情況下被銷毀，就會產生糾紛的溫床。
二、被訴房屋的證據保全。在房屋拆遷過程中，拆遷當事人對補償安置裁決不服的，可以在法定期限內向法院提起訴訟。訴訟期間，拆遷人不安置被拆遷人或者不提供周轉房的，應當停止拆遷。對被拆遷人進行安置或者提供周轉房的，可以不停止拆遷。本案中是否實施證據保全沒有法律規定，但筆者認為證據保全應在被拆遷人的房屋內進行，以防止訴訟缺乏必要的證據。
三、有產權糾紛房屋的證據保全。拆遷產權有爭議的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內未解決爭議的，拆遷人應當提出補償安置方案，經縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準後實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋進行勘測記錄，並到公證處辦理證據保全。
四、抵押房屋的證據保全。已抵押的房屋被拆遷並進行產權調換的，抵押權人和抵押人應當重新簽訂抵押協議。雙方未能在房屋拆遷主管部門公告的規定期限內達成協議的，拆遷人應當實際拆除有產權糾紛的房屋，並進行相應的證據保全工作。
5.租賃房屋的證據保全。拆除出租住宅房屋應當實行產權調換，並保持原租賃關系。因拆遷導致原租賃合同條款變更的，應當相應修改。在審核租賃關系時，要審核房產部門頒發的租賃許可證，不應該袒護無證者。原租賃合同、產權變更和變更後的租賃合同應當保存必要的證據。
搬遷補償款怎麽拿？
關於房屋拆遷貨幣補償安置資金支付和使用有關事項的通知正式公布。該規定對公眾關註的專項存款憑證的使用、掛失、委托兌付等作出了具體規定。
被拆遷人(或承租人)如需提取現金，應持本人專用存款憑條和本人身份證到開具專用存款憑條的銀行，填寫取款憑條，申請從專用存款憑條中提取現金。銀行應根據有關現金管理規定進行核銷處理，如需轉為儲蓄存款，比照辦理。
在轉賬付款的情況下，被拆遷人(或承租人)如需轉讓全部或部分商品房款項，須持本人專用存款憑條、《上海市個人住房安置過戶證明》、購房合同原件、購房合同復印件及本人身份證，請開具專用存款憑條的銀行將款項轉給房產中介，銀行核對無誤後進行轉賬；被拆遷人需要用專用存款憑條支付存量房的，必須持此憑條、已簽訂的買賣合同和本人身份證到開具專用存款憑條的銀行轉賬或以現金形式支付給對方。
被拆遷人(或承租人)支付商品房且存量房價格低於專用存款憑條的，余額可由被拆遷人(或承租人)以現金提取或轉入銀行儲蓄存款。