從貨幣屬性來說，中國房價的定價權是人民幣，而不是美元。美元只能影響中國房價的壹小部分，也就是購買力和壹些建材。中國房價最大的部分是地價和稅費，占房價的60%左右。這就決定了人民幣發行的增速決定了房價的漲幅。2009年人民幣發行增速為29.7%，而2011年人民幣增速約為14%，下降了約壹半。全國房價走勢用金融學的貨幣理論解釋，房價也會降壹半。從貨幣傳導市場的時間來看，2009年的超額貨幣影響了2010的房價。那麽20112的房價會受到2010貨幣緊縮的影響，房企全國房價走勢不排除回落到2009年的水平。也就是說，60%的權重決定了房價的走勢，2012肯定會比2010低壹半。
房價下跌分三步走:第壹步，全國範圍內房價大幅下跌，區域泡沫破滅。在溫州、通州、義務、鄂爾多斯、香港、海南等地，房價泡沫正以各種形式破滅。這壹步的特點是市場在考驗開發商的資金鏈，這個過程會延續到今年年底。第二步，全國房價走勢大幅下降，貨幣緊縮政策的反應傳導到市場。全國房價局部下降，地價開始下跌，生產成本和生活成本大幅降低，中小企業開始雨後春筍般蓬勃發展，資金從房地產流出。這個過程會持續壹到兩年。第三步是普遍下跌。市場開始根據購買力進壹步修正市場的供求關系，房價回歸正常，三四線城市的房價也會回歸原形。
年底前，全國範圍內房價不會出現整體大幅下跌，但會出現局部和個別的降價銷售，很多樓盤會下跌30%左右。這時開發商開始分批出逃。由此可見，2012年房價的走勢肯定是下降的。
首先看到的是第壹階段，全國房價走勢是市場的冰凍期。持續到2011年底，政府充當房價下跌的救火隊。任何壹個即將淪陷的城市，政府都會通過限購、凍結來滅火。全國房價走勢表現為不漲不跌。壹些區域和樓盤，開發商會降價出逃，投機者開始割肉。但是房價不會普遍下跌，經濟會開始停滯，通貨膨脹會得到遏制。時間將持續到2065 438+2002年4月。
在第二階段，政府將消除房價泡沫。政府開始堅持立場，試圖恢復經濟增長。而全國房價不降，通貨膨脹得不到遏制，生產生活成本持續上升，壓制了全社會的購買力。長期來看，會導致大蕭條，快速去除房價泡沫，刺激消費，刺激實體產業。他們知道生產是周期性的。很多工業品需要三到六個月，農產品需要六到12個月。如果壹拖再拖，將嚴重影響新政府的交接。所以2012年5月到10年6月這半年，房價走勢肯定會是去泡沫的壹年。這時候就會有壹些廉價資產投入市場，現金為王；與此同時，公租房開始開放，房租漲價的歷史結束。
第三階段，全國房價開始下跌。因為體量巨大，壹年拉下來20%以上是不可能的。但是區域和個別市場有很多樓盤下跌50%，房價的下跌會持續兩三年。此時市場正式進入買入點，全國房價走勢在此階段持續了三年左右。95後結婚年齡到來，中國告別高房價。日本房價泡沫破滅時，憤怒的日本國民像燒房地產壹樣燒了《煉金術》雜誌，這將是房價泡沫的最後壹場葬禮。
深圳金融分析師-總結趙齊綜合金融專家觀點！